Traspaso de Crédito Hipotecario – Lo que debes saber

por | Abr 10, 2013 | 769 Comentarios

He recibido recientemente varias preguntas sobre gente que quiere hacer un traspaso de crédito hipotecario a otra persona. Principalmente lectores que cuentan con algún crédito Infonavit.

Algunos ya no pueden pagar y prefieren entonces buscar esto como alternativa, mientras que otros simplemente quieren adquirir otro bien inmueble mejor ubicado. Hay personas que están pasando por un trámite de divorcio y requieren liquidar su propiedad.

Cualquiera que sea la razón, el traspaso de crédito no es la única alternativa. De hecho, puede ser la opción más complicada y la peor. Hay formas mucho más sencillas de hacer esta operación.

¿Qué es un Traspaso de Crédito Hipotecario?

Un traspaso de crédito hipotecario también se conoce en el medio financiero como «sustitución de deudor». Es el acto mediante el cual cedes o transmites los derechos y obligaciones de tu crédito hipotecario actual a otra persona. El comprador asume la responsabilidad de continuar pagando el crédito original – el cual debe quedar a su nombre.

El traspaso de crédito hipotecario es complicado por las siguientes razones:

  1. Como se trata de una sustitución del deudor, debe ser autorizado por la institución financiera (banco, hipotecaria o Infonavit) a la cual le debes. Esto significa que la persona que se quedará con la vivienda tiene pasar los criterios que establece el banco para el otorgamiento de créditos, como cualquier otro solicitante. Si no es sujeto de crédito, si el banco no quiere prestarle a esa otra persona o no autoriza el traspaso, entonces no se puede realizar.
  2. La operación tiene muchas implicaciones legales y en ocasiones se cometen muchos fraudes. El trámite se tiene que hacer ante notario público y con la presencia de la institución financiera que tiene la hipoteca. Tanto la propiedad como el crédito deben quedar a nombre del comprador. Muchas veces personas que no están bien informadas resultan engañadas por contratos que no tienen validez jurídica alguna, al no haber sido realizados ante notario y con verificación completa de la identidad y de los gravámenes que tiene la propiedad.

Además es muy frecuente que el dueño del inmueble piense, de manera equivocada, que sólo se traspasa la hipoteca y ya. Esto en muchos casos es un error muy grave – independientemente del traspaso de crédito, uno debe pactar el precio de acuerdo al valor real de la vivienda. El comprador debe liquidar en efectivo la diferencia entre el precio pactado, y el monto que se adeuda a la institución financiera.

¿Hay una opción más sencilla que el traspaso de crédito? ¿Cuál es?

Simplemente poner a la venta la propiedad. A veces se nos olvida que una casa o departamento se puede vender aunque esté hipotecada. Se pacta un precio justo por la vivienda y al momento de la firma ante notario, se liquida en primer lugar la hipoteca y el resto se lo queda el vendedor.

El comprador puede pagar la vivienda con su propio dinero, o puede también utilizar un crédito hipotecario: el que más le convenga. No es necesario traspasar el crédito actual.

A veces se piensa que una casa hipotecada vale menos: esto es un mito y una gran falsedad: esto no influye para nada en el valor de la propiedad. Uno nunca debe dejarse engañar por esto.

Lo que sí es importante es que todo se realice ante notario – es la única forma de garantizar que la persona que vende es realmente el dueño de la casa, y que ésta está actualmente hipotecada. El notario tiene que citar al banco que otorga la hipoteca para que reciba el pago completo de la deuda, y se proceda a la cancelación de hipoteca en el mismo acto.

Incluso si el comprador utilizará un crédito hipotecario, en el mismo acto de compra-venta se constituye la hipoteca a favor del comprador, quien queda como propietario del inmueble y también como deudor de su propia hipoteca.

Así que no es forzoso hacer un traspaso de crédito hipotecario, tampoco es la única opción. Si queremos vender nuestra propiedad simplemente hay que hacer eso: ponerla a la venta. Y asesorarse bien.

¿Has realizado alguna vez un traspaso de crédito hipotecario?

Escrito por Joan Lanzagorta

Joan Lanzagorta es columnista, conferencista y coach en Finanzas Personales. Su columna Patrimonio se ha publicado de manera ininterrumpida por más de 20 años en el periódico El Economista. Fue miembro del Consejo Editorial de la Revista Inversionista. Ha ofrecido pláticas en universidades como el CIDE y la Universidad Panamericana, así como en diversas empresas y asociaciones profesionales.

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  1. Renato Ramirez

    Buenas Tardes Joan, gracias por tu aportación a despejar dudas o mostrar alternativas para la toma de decisiones, en particular me gustaría que me apoyaras con mi tema de crédito con Infonavit, sobre el tema de transferencia de hipoteca con otra institución (Banco), ya que actualmente con mi trabajo me resulta difícil seguir con las aportaciones mensuales a diferencia de como en un inicio que adquirí el contrato (hace 6 años); y según siendo difícil y manteniendo las aportaciones terminaré de pagar en 6 años (total 12 años de crédito) aunque con las aportaciones actuales se esta reflejando más a capital la disminución de la deuda, la pregunta es ¿Que tan viable sería transferir la hipoteca con una aportación mensual menor pero con el entendido que aumentaran los años de crédito? ó ¿Hacer una reestructura de la deuda con infonavit que permita bajar las aportaciones mensuales?. Gracias por tu atención.

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    • Joan Lanzagorta

      Transferir la hipoteca a un banco es completamente viable. Pero no sé si eso pueda hacer que baje tu mensualidad porque hoy tu patrón paga parte de la misma. Es cuestión de hacer una simulación y ver cómo te quedaría la mensualidad. Un mayor plazo no sería mi primera opción, honestamente.

      El Infonavit tiene muchos programas de ayuda que se muestran en su página, la mayoría temporales, es cuestión que te acerques con ellos.

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  2. Gerardo

    Hola por favor quisiera una asesoría, tengo un departamento con un crédito cofinavit con scotiabank que quiero vender, como puedo hacer el proceso para qie sea lo más sencillo posible y genere los menos gastos posibles

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    • Joan Lanzagorta

      Es complicado porque el departamento no tiene una sino dos hipotecas (la de Scotiabank y la de Infonavit). Prácticamente necesitas un comprador que cuente con el dinero – de contado – para poder liquidar ambos créditos y liberar las hipotecas actuales, para entonces escriturar. Usualmente los gastos los cubre el comprador, no tú.

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      • Jose Luis

        Buen día Joan, si su crédito hipotecario es suficiente para cubrir ambas hipotecas, se puede proceder de esta manera para vender una propiedad con crédito cofinavit?

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        • Joan Lanzagorta

          Si su banco lo permite sí. Muchos lamentablemente no aceptan financiar propiedades que están hipotecadas con otra institución. Aunque sea perfectamente posible según explico en el artículo. Lo hacen, según ellos, por «seguridad» pero más bien me parece que están en una zona de confort.

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  3. Yasmin Miranda

    Oigaaa q buena asesoría! Todo en breves palabras y muy bien explicado! Muchas gracias.

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  4. Noe Nuñez

    Buenas tardes Joan Lanzagorta, te comento mi caso mi esposa y yo trabajamos para el gobierno ambos con fovissste; adquirimos una casa con credito hipotecario con santander se manejo como ALIA2 PLUS CONYUGAL, el producto adquirido con santander se llamo HIPOTECA 10 X MIL llevamos desde el 2012 pagando y estamos al corriente, ¿quisiera saber si podemos vender nuestra casa? y que complicaciones trajera todo el proceso de compra – venta… le agradeceria su punto de vista..

    saludos.

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    • Joan Lanzagorta

      De poder sí se puede. Pero es muy complicado en su caso porque para hacer sustitución de deudor, el comprador tendría que tener derecho al crédito de Fovissste y ser sujeto de crédito de ambas instituciones. Pueden venderla siempre que el comprador liquide ambos créditos (el de Fovissste y el de Santander), porque mientras la casa esté gravada, no se puede transmitir la propiedad ni escriturar. Es decir casi tendría que tener el dinero de contado y estar dispuesto a llevar el trámite con su notario. Es el problema de créditos en cofinanciamiento, porque son dos instituciones financieras (entonces son dos deudas, dos gravámenes a la propiedad), y además es conyugal.

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  5. Doroteo Zapata

    Buenos días Joan, para preguntarte, te comento que quedé cesante y no tengo para seguir pagando un crédito hipotecario que lo tuve desde mayo del año pasado, ¿que me aconsejas?, ¿habrá forma de renegociar con el banco HSBC?, mi idea era vender otra propiedad que tengo para pagar el 50% del capital del crédito, la cuestión es que no he podido vender la otra propiedad, le he invertido ya de Mayo para acá mucho a ese crédito … muchas gracias

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    • Joan Lanzagorta

      Hola Doroteo, en realidad muchos créditos incluyen un seguro de desempleo que paga tu mensualidad durante un tiempo determinado (depende del crédito, muchas veces son 3 meses pero en ocasiones es más). Si tienes además Apoyo Infonavit, el saldo de tu subcuenta de vivienda sirve también para seguir pagando el crédito y mantenerlo al corriente, hasta que se agota. Espero que lo hayas usado como tal. Si aún después de eso no has logrado conseguir empleo, pues sí estás en un problema. Acércate al banco para ver si hay manera de reestructurar el crédito, desafortunadamente en mi experiencia los bancos no ofrecen esas posibilidades (visión miope desde mi punto de vista) pero no pierdes nada. Usualmente después de un tiempo de no pagar se empieza un juicio hipotecario y ahí posiblemente podrías defenderte o intentar un arreglo.

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      • Doroteo Zapata

        Muchas gracias Joan, ya me dieron el seguro de desempleo de 3 meses, lo que quisiera es como bien dices es llegar a un arreglo dada mi situación sin llegar a juicio, ¿crees que es posible de acuerdo a tu experiencia?, como comentaba es con HSBC.

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  6. Antonio Cruz

    Hola Joan, tengo planeado comprar un departamento en preventa con entrega en 2 años, con una constructora de mi confianza. Mi plan es dar 50% de enganche y el resto con crédito hipotecario, y cuando me lo entreguen yo venderlo para generar ganancia (la plusvalia acumulada esos 2 años)

    ¿Qué tan complicado crees que podría ser vendérselo a alguien justo cuando me lo entreguen a mi? Haciendo todo con notario crees que sería una operación sencilla ya teniendo el comprador? Me preocupa un poco la burocracia que pueda haber para que el banco de mi comprador le pague a mi banco.

    Gracias de antemano por tu ayuda.

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    • Joan Lanzagorta

      Sugiero que te asesores con tu notario o con un profesional inmobiliario. Es complicado pero se puede hacer. Hay bancos que no aceptan financiar vivienda que en ese momento esté sujeta a gravamen (por miopía de ellos, porque no tienen personal calificado y temen que alguien «la riegue»).

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  7. Ricardo

    Buen día Joan, mi esposa tiene una sucesión de derechos de una propiedad que todavía está pagando y el crédito hipotecario está a nombre de otra persona (ex pareja) la sucesión de derechos está notariada pero queremos liquidar la casa pero el banco no nos facilita el saber cuanto resta de la deuda porque dicen que no está a su nombre el contrato de compra y nos complican el terminar ese crédito, ¿sabrá cuáles son los pasos a seguir?ya que no le veo solución. Saludos

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Seguramente te refieres a una «cesión de derechos», no a una «sucesión» que es algo muy distinto.

      Aún cuando tengan ese documento notariado (el notario sólo da fe de la firma) la casa sigue a nombre de la otra persona, ustedes están pagando un crédito a nombre de otra persona. Con todas las consecuencias que esto implica. Habría que ver qué dice el documento, a qué se comprometieron ambas partes, pero seguramente tienen los derechos de uso del inmueble, no la propiedad del mismo.

      Claro que el banco no les va a dar información del crédito porque NO está a su nombre. El banco por ley no puede dar información más que al titular.

      Así como también, cuando ese crédito quede liquidado, tampoco van a poder tramitar que el banco libere la hipoteca de la casa. Sólo lo puede hacer el titular. Por eso no le ven solución, porque no la tiene: el banco NO puede dar información de cuánto es el saldo que se debe, más que al titular del crédito.

      Peor aún: ¿Se han puesto a pensar qué pasaría si esa persona hoy fallece? La casa sigue a su nombre. Podría estar siendo heredada a otra persona en el testamento. Peor aún, si no hay testamento, por lo menos tendrían que seguir un largo juicio de sucesión para que pudieran hacer el trámite de cambio de propietario. Por otro lado ¿Van a tener en ese caso acceso a la documentación que les permita hacer el trámite del seguro de vida del crédito hipotecario ante el banco?

      Siento decirlo pero esa no es la manera de hacer las cosas y su patrimonio está en riesgo. Precisamente por eso escribí este artículo, para que la gente nunca cometa estos errores de pagar créditos ajenos.

      Responder
      • Ricardo

        Muchas gracias Joan por su respuesta, es correcto es una cesión de derechos. según yo ¿se debería negociar con el ex de mi pareja y negociar una sustitución de deudor con el banco? por lo que veo y estado buscando es la forma mas factible en este problema.

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          Eso sería lo mejor, pero si ya quieres liquidar el crédito (como comentaste arriba), quizá sea más rápido pedirle que obtenga el saldo, acordar con ella que una vez liquidado pida la liberación y con ella, hagan el trámite de cambio de propietario.

          Responder
          • Ricardo

            Muchas gracias, espero que todo vaya en orden según como salga le comentare. saludos

  8. martha

    estoy desesperada que puedo hacer , porfavor le solicito su consejo , gracias

    Responder
  9. martha

    Hola Buenas tardes MI caso es un acuerdo verbal de la compra de la propiedad de valor según avaluó de 800,000 pero que tiene 2 gravámenes INFONAVIT /BANCOMER y solo me comprometí a pagar el crédito hipotecario BANCOMER y pagandole la diferencia entre el avaluo y el saldo del credito hipotecario bancomer DE 200,000 , y ya llevo 4 años pagando … aun faltan 15 años , pero ya me exigen lo liquide en su totalidad para poder tener capacidad adquicitiva de creditos , y si estoy con la disponibilidad de hacerlo , pero la propiedad No me quedaria libre de gravamen porque faltaria pagar el gravamen de INFONAVIT la cual era su responsabilidad, que documento me peude amparar legalmente pagando Bancomer MI compromiso
    ???????

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El contrato que firmas. A la gente no parece quedarle claro que un contrato / convenio es un documento que genera derechos y obligaciones para ambas partes. Es lo que protege a los dos: a ti si el banco no cumple, al banco si tú no cumples. Así de sencillo. Por eso es tan importante que leas lo que firmas, estés consciente de a qué cosas te estás obligando (y si puedes cumplir esas condiciones o no) y hagas cualquier aclaración que tengas que hacer sobre ello.

      Ese es precisamente el problema con los créditos COFINAVIT – cuando hay dos créditos sobre la misma propiedad se dificulta hacer convenios individuales, tendrías que hacerlo con los dos y si con uno es complicado ponerlos de acuerdo a ambos será todavía más difícil.

      ¿Consejo? Consultar con un abogado especialista. Yo no lo soy.

      Responder
  10. EDITH AVILES

    Buenos días ,cuento con un crédito hipotecario bancario, a mi me interesa traspasarlo a mi esposo, esto es posible?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Todo es posible, pero te implicaría altísimos gastos notariales y posiblemente impuestos, ya que los créditos, como menciono en el post, no se «traspasan» a otras personas. Se requiere que el bien inmueble también se «traspase», lo cual implica una operación de compra-venta hacia el nuevo dueño y el pago de las contribuciones de ley.

      Responder
      • EDITH AVILES

        muchas gracias, muy amable. Saludos

        Responder
  11. Nallely Gutiérrez

    Hola joan buen día mi pregunta es tengo mi casa de fovissste tengo 3 años pagándola pero alguien se intereso en ella que tramite tengo q hacer para traspasársela y q a mi me de lo q yo e dado durante este tiempo y que él siga pagando la casa

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      La única manera para poder hacer un traspaso es que esa persona sea sujeto de crédito FOVISSSTE, porque como menciono en el post, tanto la casa como el crédito deben quedar a nombre de la otra persona. No aceptes otra cosa porque pones en riesgo tu patrimonio, nunca hagas acuerdos en donde le das la casa a alguien, él se compromete a pagar tu crédito. Porque si no lo hace, el que tiene problemas, el que tiene la deuda eres tú (y para sacar al otro de tu casa tendrías que meter abogados, etc).

      Responder
  12. victor

    hola Joan, buenas tardes soy victor, tengo un credito hipotecario con bancomer el cual e pagado durante 10 años 15,300 pesos mensuales, quedan aun por pagar un millon de pesos pero ya estoy en la parte donde se paga capital, el credito es a 20 años, el problema esta en que ya no puedo pagar esa cantidad al mes, la pregunta es si en tu experiaencia sabes si autoriza bancomer una restructura o si de plano recomiendas que venda la casa para deshacerme del compromiso y recueperar lo aportado, la casa actualmente vale tres millones y medio por la plusvalia y las ampleaciones que se le hicierion. muchas gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Víctor, no pierdes nada en preguntar pero me parece que no (los bancos suelen ser bastante miopes en este tipo de cosas). No obstante si estás hoy en día al corriente tienes opciones: puedes cambiar tu hipoteca a otro banco a un nuevo plazo (por ejemplo a 15 años) y seguramente una tasa de interés mucho mejor que la que adquiriste hace 10 años. De esta manera te quedaría una mensualidad menor que te sea más cómoda cubrir.

      O bien si tienes una buena lana en tu subcuenta de vivienda de Infonavit (si es tu caso) a lo mejor puedes pasarlo con ellos (aunque la tasa es más cara que el banco) pero así usas el dinero que tienes y te queda una deuda mucho menor, más cómoda de pagar.

      Vender es tu última opción pero si te vas por esa tienes que mantener tu hipoteca al corriente, vender puede tomar tiempo.

      Responder
  13. MIGUEL ANGEL SERNA VARGAS

    Se puede adquirir un casa que esta hipotecada por un crédito bancario, con un crédito fovissste ó infonavit.
    Saludos. Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Las instituciones cambian sus políticas. No le pidas a nadie que haga tu tarea: pregunta a ellos.

      En la página de Infonavit (te hubiera llevado 1 minuto) se menciona claramente que la vivienda: «puede estar hipotecada y ser liberada al momento de que firmes tu escritura».

      Responder
      • MIGUEL ANGEL SERNA VARGAS
  14. Lobo Quillares

    Joan una pregunta, se puede comprar una casa hipotecada con un credito infonavit?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Si tienes el dinero para pagarla, desde luego (sólo hazlo bien).

      Si necesitas financiamiento, dependerá de las políticas de la institución que te otorgue el crédito (muchos bancos, desafortunadamente, ya no quieren hacer este tipo de operaciones).

      Responder
  15. Pablo Patzer

    Estimado Joan me he detenido a leer y me ha llamado mucho la atencion lo interesante que son sus explicaciones a diferentes temas.
    En mi caso tengo un credito hipotecario aprobado por mi banco, pero la propiedad en la cual estoy interesado la cual esta en venta esta aun hipotecada por otro banco, el vendedor me dijo que si sale un comprador, lo cancela automaticamente al dia siguiente, pero tengo entendido que no todo termina ahi y que tambien tiene que hacer una escritura donde cancele en el registro de la propiedad y no quede rastro alguno de su prestamo, Como me aseguro que cumpla con todo esto y que por ejemplo aunque pague y deje todo en cero, no realice la inscrpcion de dicha cancelacion en el registro de la Propiedad, puede esto tener malas consecuencias para un futuro o quizas mi banco no permitir la operacion ya que aun quedan registros de deuda?, Muchas Gracias por lo que me pueda ayudar.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Pablo,

      Algunos bancos no aceptan financiar propiedades hipotecadas. Entonces tendrás que ver con tu banco la situación. Otros bancos sí porque al final no tienen ningún problema, ya que como explico en el post, en el acto de firma de escrituras se paga la otra hipoteca y el mismo notario asignado por el banco hace la liberación del gravamen por la hipoteca anterior. Entonces tendrás que ver si tu banco acepta financiar esa propiedad que hoy en día está hipotecada.

      Responder
      • Pablo Patzer

        Gracias Joan Es muy cierto lo que me explicas he consultado con mi banco y me han dicho que no es posible realizar la operaciom con hipoteca de otro banco. Mi pregunta es. Como debo darle la confianza al vendedor para hacerle saber que estoy interesado en su propiedad y que cancele toda su deuda? y como obtengo yo la certeza que lo cancelara y tramitara la escritura de cancelacion para asi mi banco poder permitirme hacer la operacion? ya que debo aguardar en tiempo y forma primero que el vendedor ponga su hipoteca en cero. y luego tramitar mi hipoteca. Gracias nuevamente

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          Para empezar, no sé si el vendedor tenga dinero para pagar (cancelar) toda su deuda y liberar sus escrituras. Si lo tiene me llamaría la atención que no lo haya hecho, es la manera más sencilla de vender su propiedad, ya que si tiene gravamen se enfrenta con esta situación y la cantidad de compradores potenciales se reduce a gente que tenga el efectivo en mano. Si el vendedor tiene el dinero para liquidar no tiene sentido que no lo haga si quiere vender bien su propiedad.

          La certeza de que lo cancelará la obtienes al hacer un contrato de promesa de compra-venta en el cual el vendedor se obligue a liquidar su deuda y liberar sus escrituras, y a ti a comprarle la propiedad una vez que eso quede realizado. Pero asesórate bien jurídicamente en la redacción.

          Responder
          • Pablo Patzer

            muchas gracias por tu ayuda me asesorare juridicamente. El vendedor dice que no tiene apuro en su venta el dinero lo tiene y lo cancelara al momento que sale un compradpr esp me ha dicho. Cabe aclarar que hay una inmobiliaria como intermediaria y no tiene apuro ya que el tambien tiene que salir a buscar alguna propiedad para comprar. Nuevamente muchas gracias por su atencion muy util y muy pedagogico.

  16. Javier

    Joan, Muy bueno.

    Quiero comprar una casa de mas o menos 700 mil (casi terreno), tengo dos opciones: Financiar con un crédito bancario de hasta el 90% a 20 años, pero falta la mitad de mi aportación (enganche, notario, gastos etc) y tal vez tendría que sacar otro crédito para lo cual entraría en dificultades ante el incremento de las tasas actualemente, sin embargo vale la pena porque con la compra y una inversión en la remodelación (unos 10 mil inicial) se podría rentar unos 3 cuartos con ampliación a unos 5. los ingresos que genere podría pagar unos 8 mil y acompletar una mínima parte para el crédito ya de despues de unos 3 años tendria un flujo positivo. La segunda opción pensaba traspasar pero leyendo el articulo se puede vender un departamento infonavit sin embargo está a nombre de otra persona y ya se debe unos 160 mil para que se liquide la hipoteca y se pueda pasar a nuestro nombre.Por cuestiones de tiempo y no endeudarme tanto creo que es más fácil vender el depa de 600 mil y comprar la casa ya que sigue incrementado el valor de la casa y hay que hacer nuevos aváluos. Gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Suena complicado y además que te estás arriesgando mucho, ojalá tengas tus números muy claros y tus expectativas ancladas ante el escenario económico actual. Yo no recomiendo tomar créditos hipotecarios a más de 15 años (creo que si no puedes pagar el de 15 cómodamente y necesitas irte a 20, estás comprando más de lo que puedes pagar). Tengo un post al respecto en este blog. Tampoco recomiendo comprar si no tienes un 20% para el enganche más gastos notariales, además de un fondo para emergencias aunque sea pequeño, pero un colchón por si algo adverso sucede, para que tengas cierta flexibilidad.

      Responder
  17. Miriam Peña

    Hola, leí el post pero quisiera me aclarara la duda puntual sobre una hipoteca con crédito FOVISSSTE… Adquirí una casa con valor de 418mil pesos, han pasado 6 años y según estado de cuenta se deben 400mil pesos; tenía la idea de traspasarla, sin embargo me queda claro que es mejor venderla… podría explicarme el proceso menos engorroso por el cuál pudieramos hacerlo si la persona que adquirirá la casa no cuenta con esos 400mil para poder liquidar la hipoteca y obviamente yo tampoco…

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Miriam, los traspasos NO existen, al menos no como la gente los concibe (de manera informal, con enormes riesgos).

      La única manera en ese caso es que un banco (o el mismo FOVISSSTE) que le va a prestar el dinero a esa persona para adquirir la casa acepte hacerlo cuando la misma tiene una hipoteca actual (se puede, pero algunos bancos por flojera o para evitarse riesgos mejor no lo aceptan hasta que la hipoteca actual sea liberada). Dependerá de cada institución.

      En los primeros años de un crédito hipotecario es fundamental hacer pagos adicionales a capital porque como bien te has dado cuenta, casi todo lo que pagas son intereses y la deuda baja muy poco (además si es un crédito en salarios mínimos, no sé si sea tu caso, todavía peor porque la deuda cada año sube en la misma proporción del salario mínimo).

      Responder
  18. luis garcia

    Tengo un credito con Infonavit a tasa de 9.5% en VSM y banamaex me da una tasa con CAT de 11.2 sin iva a pagos fijos y absorve todos los gastos iniciales. Puedo seguir yo todo el proceso o me recomiendas que lo vea con un broker hipotecario, he visto varios bancos y en todos me cobran avaluo y apertura de credito y gastos notariales. , tienes alguna opion de banamex y a ojo de buen cubero como ves el cambio?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Luis, tomar una decisión así tiene varias implicaciones. Por ejemplo: el plazo que te falta en tu crédito actual, la mensualidad que hoy pagas versus lo que vas a tener que pagar en el nuevo crédito, etc.

      Por ejemplo, la mensualidad que te dará Banamex seguramente es más alta que la que tienes, porque en Infonavit una parte de la misma se paga con las aportaciones de tu patrón. Entonces habría que evaluar si te conviene más cambiarte, que hacer pagos anticipados (es decir pagar esa diferencia) directamente a Infonavit. Además estamos en enero, es decir tu deuda acaba de subir con el incremento en el salario mínimo, entonces por lo menos este año, los intereses que vas a pagar en Infonavit son menores que los de Banamex (a lo mejor en noviembre antes de que vuelva a subir el salario mínimo y tu deuda). El riesgo de esperar es que sigan aumentando las tasas de interés para nuevos créditos (es decir que ya no consigas ese CAT sino uno más alto). Como ves, siempre hay pros y contras en todo y el chiste es conocerlos, evaluarlos y tomar la decisión que a ti te convenga.

      A lo mejor te faltan 5 años para pagar Infonavit y el crédito que te ofrece Banamex es de 15. Entonces será permanecer endeudado por un tiempo mucho más grande y eso significa pagar mucho más. Es una variable también a considerar.

      Entonces, como te digo, es una decisión que tienes que tomar comparando si realmente ese cambio te conviene en términos financieros y de flujo. Yo haría una simulación en Excel tomando en cuenta mi saldo de hoy en Infonavit, aunque una variable desconocida es el incremento al salario mínimo (o a la unidad de medida que se actualizará con la inflación).

      Sobre Banamex, es un banco con el que yo no he tenido nunca un crédito hipotecario, sí otros productos durante muchos años y a mí, particularmente, no me gusta su servicio comparándolo con el de otras instituciones. Pero esa es sólo mi opinión personal, el servicio que a mí me tocó, hay otras experiencias y personas que piensan distinto y que les gusta ese banco.

      Sobre si hacerlo con un broker hipotecario o no, si ya hiciste tu investigación y ya te aprobaron el crédito (por lo que me dices parece que sí) no veo necesidad. Los trámites no son complicados y es mejor hacerlos uno mismo (además así obtienes una idea del servicio del banco, en caso de que requieras usarlo como por ejemplo si necesitas tramitar el seguro de desempleo que debería incluir tu hipoteca).

      Responder
      • Luis garcia

        Muchas gracias por tu oportuna respuesta, apenas la pude ver, haciendo un simulador mi crédito Infonavit es a 10 años con tasa del 9.5 a VSM Descuento de $4,050.00 y Banamex mensual a 10 Años con CAT sin IVA del 11.7% y 5357.00 descuento mensual en pesos. La verdad lo que me da miedo es que suba la UMA muchisimo y mi crédito sea inpagable aparte de que los estragos de que sube año con año, apenas llevo 3 años pagando y ya los siento de los incrementos en mi nómina. Con las variables que te doy a tu criterio consideras que es una buena opción, o lo ideal es mejor seguir Infonavit y hacer aportaciones capital

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          Yo tomaría el de Banamex (aunque antes compararía en otros bancos, porque Banamex no suele ser la mejor opción), aunque la tasa pueda parecer más alta. Siempre que puedas pagarlo.

          La razón es que la inflación por lo menos este año va a ser del 5% (y en años próximos supuestamente va a volver a ser de entre 3% y 4% que es el rango en el que ha permanecido durante bastante tiempo ya).

          Entonces si sumas la tasa de 9.5% anual que te cobra Infonavit, más el incremento anual que sería de 3% en el mejor de los casos, superior a la de Banamex. Pero OJO en la página de Infonavit también se menciona que te cobran 2% de gastos de administración – adicional a los intereses. Entonces te va a salir mucho más caro a la larga.

          Responder
          • Luis garcia

            Muchas gracias, pues he visto 4 bancos pero en casi todos cobran el cambio de hipoteca (Santander, Banorte,HSBC) y por ejemplo en esos bancos cobran aparte un concepto llamado comision del crédito, si tu me pudieras sugerirme otro banco que a tu criterio cobre menos avisame para visitarlo y que me hagan una corrida, Me faltó decirte adeudo es de 383,000.00

          • Joan Lanzagorta

            Scotiabank para mí es una de las mejores opciones en créditos hipotecarios. Revisa lo que terminas pagando en total incluyendo comisiones (ellos por ejemplo tienen tasas menores a la de Banamex, incluso hay un crédito llamado Valora en el cual dependiendo de tu historial crediticio – y ciertos criterios del banco – puedes tener una tasa de 9.50%).

            Prácticamente todos te van a cobrar comisión por apertura del crédito – por cierto Scotiabank también te regala los gastos notariales del cambio.

  19. Marisol Ramírez

    Hola! ojalá me pudiera orientar sobre ¿Cuál es el procedimiento y los requisitos para comprar un inmueble hipotecado con infonavit? La propiedad está a nombre de mi cuñado y yo deseo pagar la propiedad en efectivo, la cual se encuentra en Tizayuca, Hidalgo.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hacen un contrato, van con un notario, piden una carta saldos para pago liquidación de hipoteca ante el Infonavit (en donde aparecerá el saldo proyectado a distintas fechas). Tendrás que ponerte de acuerdo en el precio de compra de la casa. Como tienes la cantidad en efectivo pagas la hipoteca (el saldo según la carta que te proporcionen) y la diferencia a tu cuñado. Tu notario te debe asesorar para que una vez liberadas las escrituras pueda escriturar esa propiedad a tu nombre. Es importante que contemples los impuestos que debes pagar por adquisición de inmueble.

      Responder
      • Marisol Ramírez

        Le agradezco la información. Muy amable por tomarse el tiempo para resolver mi duda.

        Responder
  20. Carolina Ordoñez Godoy

    una pregunta ya lei en su post que es mas facil vender el departamento y que el comprador pague la hipoteca pero no me queda claro una cosa. yo compre un depa de 2 mill pero con credito hipotecario me terminara costando como 4 mill. como el comprador va a pagar el total del credito por 4 mill si el depa solo cuesta 2 mill.? a lo mejor es mio tonta mi pregunta pero no entiendo mucho de finanzas
    gracias ¡

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Carolina, qué bueno que te animaste a hacer la pregunta (no hay preguntas tontas) porque eso me permite ayudarte a entender más sobre finanzas (no es difícil y sí es importante):

      Te explico que los intereses de un crédito hipotecario (en general) son sobre saldos insolutos (es decir sobre el monto que debes hoy). En efecto si nunca haces pagos anticipados al final vas a terminar pagando los 4 millones (por eso es recomendable hacerlos, te puedes ahorrar mucho dinero).

      Hoy no debes los 4 millones, sino mucho menos. Hoy debes al banco menos de los 2 millones que cuesta el departamento. En tu estado de cuenta o en el saldo de tu crédito que podrás consultar en tu banca electrónica, aparece cuánto es tu deuda actual. Eso es lo que se tendría que liquidar (más los intereses generados desde la última fecha de corte hasta hoy).

      El precio al que vendes el departamento lo fijas tú con el comprador. Como todo en la vida, tú fijas un precio, un posible comprador te hace una oferta y tú decides si la aceptas o no. Obviamente como bien dices, nadie te va a pagar más que el valor de mercado del departamento, por lo cual es importante que sepas más o menos en cuánto están departamentos como el tuyo en la misma zona (puedes revisar en cuánto se venden departamentos en la zona donde vives en publicaciones especializadas, calcular un precio por metro cuadrado y eso te da una idea razonable de cuánto puede o debe valer el tuyo).

      Responder
      • Carolina Ordoñez Godoy

        mil gracias excelente explicacion

        Responder
  21. Erika Arzate

    Hola: tengo un crédito hipotecario desde hace 9 años bajo el esquema de apoyo infonavit a 20 años, el crédito lo otorgó una financiera e infonavit solo es una aval. Mi pregunta es si quisiera en este momento vender mi casa para comprar otra que tendría que hacer para pagarla y solicitar un nuevo crédito

    Saludod

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El post es muy claro al respecto: el comprador es el que liquida tu hipoteca para que entonces se libere el gravamen sobre la casa y se pueda escriturar a favor de esa persona. Ya con la hipoteca liquidada podrás pedir otra.

      Responder
  22. Ever Monkada

    Hola, mi caso es el siguiente, mi actual esposa y yo estamos por divorciarnos y tenemos una casa que sacamos por confinavit y queriamos traspasarla pero viendo sus sugerencias que es mejor venderla, me gustaria saber si eso es posible ya que actualmente el credito fue sacado a 25 años y llevamos casi 9 pagandola, originalmente la casa nos costo 538 mil asi que no se cuanto debamos todavia ni cuanto pedir por ella, podria asesorarme en este tema? o si tiene algun contacto que me pueda asesorar por favor.
    Saludos.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No es que sea mejor venderla: el traspaso como tal no existe. En cualquier caso es una enajenación porque se tiene que hacer cambio de propietario (de lo contrario sólo es un contrato y hay inseguridad jurídica para ambas personas porque cualquiera puede incumplirlo, entonces se tendría que demandar legalmente para obligar a su cumplimiento, etc.).

      Para empezar tendrías que conseguir a un comprador que sea sujeto de crédito y acepte quedarse con los dos créditos que actualmente tienes, los cuales seguramente son más caros que los créditos que existen hoy en día, así que te será poco más que imposible. Además tanto el banco como el Infonavit tendrían que aceptar la sustitución del deudor, lo cual también es muy complicado.

      Para venderla, necesitas ponerte de acuerdo en el precio. El comprador tendría que pagar los dos créditos para que se puedan liberar las escrituras y si hubiera remanente entre el precio pactado y el saldo de ambos créditos, eso te lo entregaría a ti. Pero si el valor de la casa es menor a lo que debes (en ocasiones sucede) pues tampoco podrías venderla a menos que te encuentres alguien que quiera pagar más de lo que vale.

      Responder
  23. fer

    buen día, mi caso es el siguiente espero y me pueda ayudar, estoy separado y tengo un crédito conyugal y quisiera vender la casa para que los dos créditos queden libres ya que faltan 15 años de crédito. mi ex y yo estamos de común acuerdo. mi pregunta es se debe aproximadamente 450 del crédito y la casa vale aproximadamente uno 800 mil. tengo un amigo y su crédito cubre ese monto, quiere utilizarlo en la comprar de mi casa. hay algún problema con eso??? y como seria el arreglo con infonavit agarraría el efectivo de lo que debo y me daría el resto???

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El comprador y tú se ponen de acuerdo en el precio de la casa. Si tú debes más que el valor de la propiedad (lo cual es común en caso de créditos Infonavit) será complicado: tendrías que pagar ese excedente.

      Si el precio de compra es mayor a lo que debes, entonces el comprador paga los créditos y la diferencia que haya te la entrega a ti.

      No obstante, si el comprador utilizará un crédito hipotecario para ello, dependerá de su banco (o Infonavit) aceptar financiar una operación cuando la casa tiene gravamen (en este caso de hecho son dos hipotecas).

      Responder
  24. laura

    Buen día. Quisiera hacer una consulta. Puedo vender un departamento si tengo dos deudas (una con infonavit y la otra con Santander)? llevo solo año y medio pagando. Quisiera ver si me conviene o podría perder dinero.
    Qué es lo que tendría que hacer para venderlo??
    Mil gracias!!!

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Si tienes una hipoteca o dos, al principio del crédito gran parte de lo que pagas son intereses, muy poco es el capital en sí. Vendas o no la propiedad, ese dinero ya se fue.

      Ahora bien ¿Para qué quieres venderla? Esa es la razón más importante, no tanto la financiera (aunque también hay que considerarlo en el proceso de toma de decisiones).

      SI te conviene, si pierdes o no dinero, eso dependerá de cuánto valga la propiedad y a cuánto asciende tu deuda. Recuerda que tú eres el que pacta el precio de venta con el comprador, entonces tú sabes si lo que te están ofreciendo te conviene o no.

      Para vender una propiedad con dos hipotecas, se tendrán que liquidar las dos. Esto lo hace el comprador: una vez que se ponen de acuerdo en el precio, hacen un contrato de compra-venta (te sugiero contar con asesoría en ese sentido), pides una carta de saldos para liquidación de crédito a las dos instituciones, el comprador hace el pago y la diferencia, si la hay, te la entrega a ti, para cerrar la operación.

      Responder
  25. María

    Hola me llamo Maria, mi novio y yo estamos mirando casas y nos ha gustado mucho una en concreto, el hombre nos ha dado la opción de alquiler con opción a compra o traspaso de hipoteca. Nosotros somos muy nuevos en esto y tengo miedo de que nos engañen porque del tema de bancos y todas esas cosas no entendemos. Mi pregunta es esta que es mas rentable? pedir prestamo aunque dudo que nos lo de porque no tenemos nada ahorrado y el banco solo da el 80% o eso tengo yo entendido, alquiler con opción a compra o traspaso de hipoteca (su hipoteca esta en la caixa y paga 350euros de letra)??? un saludo y muchas gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola María, mucho depende del contrato que firmes y de tu capacidad de pago. Si no tienes nada ahorrado yo no compraría, aún si un banco te lo aprobara nunca es bueno endeudarse al 100% de lo que vale la casa.

      La opción de alquilar con opción a compra – si puedes pagar cómodamente el alquiler – puede ser buena pero revisa qué obligaciones tendrías bajo el contrato.

      Un traspaso de hipoteca tiene varias cosas que debes saber. La primera es cuánto es el valor de esa casa, el precio de venta y cuánto se debe hoy en la hipoteca. Hay que tener muy claro para saber cuánto uno va a pagar. Por ejemplo si la casa la venden en 100.000 euros y se debe 80.000 en la hipoteca, los 20.000 de diferencia se los tendrás que pagar al dueño, una vez hecho el traspaso. ¿De qué manera se los vas a pagar? ¿A plazos? ¿Tienes capacidad de pago para ambas cosas – la hipoteca y el pago al dueño? ¿Qué pasa si no le pagas una letra, cuál es la penalización? Son cosas que tienes que tener muy claras.

      Por otro lado, recuerda que un traspaso de hipoteca debe estar autorizado por el banco, en otras palabras no se puede hacer como un acuerdo entre particulares. En mi país mucha gente se equivoca y hace acuerdos privados y termina pagando la hipoteca de otro. Siempre les digo: «imagina que tú me prestas dinero y cuando me vas a cobrar yo te digo que no porque traspasé la deuda a alguien que ni conoces» – eso no puede ser, no es lógico. Sólo se puede hacer un traspaso de deuda con acuerdo del que prestó el dinero.

      Usualmente cuando se hace un traspaso de hipoteca, hay un trámite notarial porque la hipoteca queda inscrita en el registro público de la propiedad (en España puede tener un nombre distinto).

      Espero que todos estos consejos te ayuden.

      Responder
  26. vanessa

    Hola . Tengo una consulta quiero vender mi casa que la compre con credito hipotecario llevo recien un año y medio cancelando el credito . Quiero venderla para comprar otra propiedad necesito saver como lo debo hacer el banco me dara otro credito hipotecario para la vivienda que quiero comprar . No entiendo como es . Necesito orientacion porfavor. Muchas gracias.

    Responder
    • vanessa

      Solo quiero pagar el credito de la casa nueva . Como lo debo hacer ? Espero me pueda ayudar.

      Responder
      • Joan Lanzagorta

        Hola Vanessa, muy difícil que puedas obtener un nuevo crédito hipotecario a menos que hayas pagado el anterior. ¿Tienes capacidad de pago para dos? Si no, ningún banco te prestaría. Por eso es tan importante comprar bien – al final es un compromiso a largo plazo el que se adquiere con una hipoteca.

        Lo que tienes que hacer es poner la casa en venta, te pongas de acuerdo en el precio con el comprador. Se hace un contrato de compra-venta ante notario, se establece la forma de pago en donde básicamente el comprador paga tu hipoteca (te pedirán una carta de saldos para pago de hipoteca que tendrás que obtener de tu banco). Una vez que se libera tu hipoteca y se puede hacer el trámite de escrituración, se te liquida directamente el resto del valor de la casa según el precio que hayas pactado.

        Responder
  27. Maria Jose Ordaz

    Hola,
    compramos casa mi esposo y yo usando cada quien su crédito, debido a un cambio de residencia yo debo hacer una pausa en mi trabajo, de que modo puedo «transferir» el credito a mi esposo de modo que sigamos teniendo el beneficio de las aportaciones patronales???

    gracias!!

    Responder
    • Maria Jose Ordaz

      omiti decir, el credito es de infonavit.

      Responder
      • Joan Lanzagorta

        Entiendo por lo que me dices, que ambos usaron su crédito (como crédito conyugal seguramente de Infonavit). Las aportaciones patronales de tu esposo siguen abonando a su crédito entonces ya las están «aprovechando». En el caso tuyo tienen que pagar las mensualidades completas. Como ambos ya usaron su crédito, y entiendo que el de él sigue, la respuesta sería negativa.

        Responder
  28. Jesús

    Hola, solamente quiero hacer una consulta, mi madre tiene una casa la cual la esta pagando al banco, cuando ella la adquirió inicialmente la deuda la tenía con la constructora mi casita, posteriormente paso la deuda con el banco (santander). Ahora ella quiere vender o traspasar la casa, pero le dicen que la deuda ahora le aparece tanto en el banco como en la costructora y le piden un documento el cual diga que ya no le deve a la constructora, pero esta ya no existe, serro, quebró o no se que, y a falta de este documento no puede hacer nada ni venderla y traspasarla, mi duda es ¿Qué se puede hacer para arreglar este problema? De antemano gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Jesús, gracias por el comentario.

      ¿Quién le dice eso? Para empezar Su Casita no era una constructora, era una SOFOL Hipotecaria (institución financiera que se dedicaba, exclusivamente, a dar créditos hipotecarios). Esta SOFOL quebró y los derechos sobre las hipotecas fueron adquiridas por distintas instituciones. Es importante que ella consulte su Reporte de Buró de Crédito (es gratis una vez al año), ahí aparecen los créditos vigentes y también en este reporte se informa quién es formalmente el acreedor del crédito hipotecario (por lo que me dices sería Santander).

      Las hipotecas se constituyen en escritura pública. Por lo tanto, el crédito o créditos que haya sobre la casa deben estar en el testimonio de la escritura, que debe tener ella porque usualmente se recoge un mes después de firmar el crédito con el notario. Si no lo tiene, puede hacer la consulta en el Registro Público de la Propiedad. A menos que ella haya firmado dos créditos distintos, su escritura sólo tendrá uno.

      Además si está pagando el crédito a Santander, debería tener por lo menos una notificación o documento que acredite que Santander es ahora el acreedor.

      Responder
  29. Milagros del Carmen Armenta

    Hola buenas tardes yo tengo una duda una conocida tiene la casa con credito hipotecario, quiero saber cual es la mejor opcion para yo pagar lo que falta de la vivienda y poder tener la casa a mi nombre. como lo puedo hacer claramente yo tambien lo haria por medo de credito para liquidar el inmueble y cubrir el costo total pero no se que debo hacer primero o si se puede.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Es complicado. En general sí se puede, pero los bancos se ponen sus moños y algunos deciden no prestar para compra de casas que actualmente están hipotecadas, porque les implica un riesgo ligeramente mayor en el sentido que no se podría hacer el cambio de propietario y constituir una hipoteca a tu nombre, hasta que la anterior haya sido liberada.

      Una forma es pagar el crédito (si tienes el dinero, hacer un contrato de compra-venta en el cual especifiquen ambas partes que la operación se hará de esta manera, un anticipo (dinero suficiente para pagar el crédito hipotecario) y el resto a la liberación de la misma y una vez contando con tu crédito aprobado. Ese contrato lo formalizaría ante notario (aunque siempre hay riesgos, la otra parte podría no cumplir).

      O bien acércate a algún banco de tu preferencia (que ofrezca un crédito en buenas condiciones, es importante comparar porque hay diferencias significativas) y pregunta si puedes comprar una casa que actualmente está hipotecada.

      Responder
  30. Arthuro Hernandez

    HOLA
    QUE TAL TENGO UNA PREGUNTA? ESPERO ME PUEDAN AYUDAR MI MADRE TIENE UNA DEUDA HIPOTECARIA CON UNA ENTIDAD PRIVADA NO ES BANCO ES ANTE UNA LIC. DONDE PUSO EN GARANTÍA LA CASA Y PUES QUIERO SABER SI CON EL CRÉDITO DE INFONAVIT SE PUEDE COMPRAR LA CASA YA QUE COMENTO LA LIC. QUE ESTABA INMOVILIZADA SE PUEDE HACER EL COMPRA-VENTA CON EL CREDITO IMFONAVIT Y SI ES VIABLE?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No, se puede pagar una hipoteca con otra institución financiera, pero no una privada. Está muy claro en la página de Infonavit, pero si tienes dudas acércate a ellos y pregunta. No pierdes nada.

      Espero que las condiciones de la hipoteca no sean desfavorables para tu mamá, no recomiendo hacer operaciones privadas de esta manera porque luego son un gran problema. Más si se trata de una persona física.

      Responder
  31. Alejandra Castillejos

    POrfavor ayudenme. Hace casi 3 años hice un trámite de traspaso de infonavit con una inmobiliaria. Me fui de esa ciudad y ahora en mi nuevo trabajo me llegó descuento de infonavit. Que se tiene q hacer???

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Lo primero sería entender realmente qué sucedió. ¿El traspaso lo hiciste formalmente, con aprobación del Infonavit? ¿Te dieron una constancia de que tu crédito ya está en ceros? ¿Te dieron un aviso de suspensión de descuentos para entregarlo a tu patrón?

      Si es así, entonces llamas a Infonatel, abres un caso y envías todos tus documentos porque seguramente se trata de un error interno. A mí me sucedió: yo liquidé mi crédito, incluso cobré saldo a favor y años después me llegó una carta de un empresa de cobranza porque el Infonavit no lo aplicó bien en sus sistemas. Hice eso y se terminó aclarando porque tenía todos mis documentos en orden.

      Ahora bien si lo hiciste sin aprobación dei Infonavit, la acreditada sigues siendo tú. Porque eso no fue un traspaso.

      Responder
  32. jesus

    mi hijo tiene credito conyugal , pero quiero saber si mi nuera liquida su parte , puede ella ejercer su derecho de otro credito ??

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Me imagino que te refieres a Infonavit, en el cual hay dos créditos separados sobre la misma casa. En teoría sí, aunque realmente no está muy claro en las legislación ni en las condiciones del Infonavit, por lo cual seguramente estará sujeto a criterios administrativos del Instituto.

      De cualquier manera, hoy en día en México un crédito bancario es mucho más barato que el de Infonavit, por lo cual no sería la opción más conveniente para tu nuera. Es mejor investigar y comparar diferentes opciones.

      Responder
  33. carolina

    Hola Buen Día,
    Necesito vender mi casa que se encuentra Hipotecada con Sco, quisiera saber si como recomiendan puedo vender la casa y liberar la hipoteca cuando se escriture al nuevo dueño.
    Tengo dos dudas al nuevo dueño le afecta que este hipotecada?
    y segundo por que cuando contraté con el Banco me advirtieron de no venderla sin antes consultar con ellos?
    Este procedimiento genera impuestos? para mi como vendedora aunque una parte este en adeudo?
    Les agradezco su respuesta

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Carolina, para poder escriturar la casa al nuevo dueño, primero se debe liberar la hipoteca. Ambos trámites los hace el notario del comprador, él lleva el proceso. Te van a pedir una carta de saldos para liquidación de hipoteca, la cual debes pedirla al banco. Cuando se hace la operación, el comprador paga la hipoteca y con ese documento su notario puede iniciar el trámite de liberación de la misma.

      Responder
  34. Caludia

    Hola, tengo una consulta, espero puedan ayudarme ya que no se que hacer. Tengo una deuda hipotecaria hace mas de un año ya que me he encontrado si trabajo por un periodo muy largo. La unica opción que tenía era vender la propiedad para poder pagarle al banco lo adeudado, hace ya varios meses conseguí un comprador que pidió el crédito en el mismo banco el cual salió aprobado, además cuenta con un ahorro de aproximadamente 9 millones de pesos. lo único que falta es que el banco autorice el alzamiento para poder escriturar y resulta que ahora no lo autorizaron porque el monto del crédito no cubre la deuda actual quedando un delta de 7 millones aprox los cuales me indican que no se puede sacar del ahorro ya que va endosado a mi nombre y no a nombre del banco. Si no lo vendo ahora lo rematarán. ¡Que puedo hacer? por favor necesito orientación

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No entiendo tu problema, haces muchos enredos en lo que cuentas. ¿Qué es lo que va endosado a tu nombre? El banco, por lo menos en México, no puede rematar la propiedad si no hay un juicio hipotecario previo. En otros países esto puede ser distinto, depende de la legislación. Si no puedes arreglarte con el banco, y sí procede el remate dependiendo del país en el que estés, es poco lo que puedes hacer.

      Responder
  35. Arturo vazquez

    HOLA, Espero me puedan ayudar estoy por divorciarme por muto acuerdo tengo dos viviendas una esta liquidada que es la conyugal y la otra la estoy pagando mediante un crédito hipotecario de pensiones del estado de Jalisco estoy casado por el régimen de sociedad conyugal mi esposa de igual manera firmo las escrituras de la vivienda del crédito hipotecario solo que no aporta nada, solo lo hago yo, la casa conyugal vale mas que la del crédito hipotecario cual seria el paso a seguir para que justamente cada quien se lleve lo que le corresponde por su atencion gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Lo que corresponde depende de las leyes en tu estado, el abogado que te lleve el trámite de divorcio debe asesorarte.

      Responder
  36. Damian Gallardo

    Hola, alguien me puede decir que es una escritura con hipoteca, y cuando se usa? Muchas gracias, saludos,

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Una escritura de propiedad es realizada por un notario público para establecer, jurídicamente, las obligaciones y los derechos del individuo que compra o hereda una vivienda o un terreno.

      Si la propiedad tiene hipoteca, ésta se plasma en la escritura. Por eso cuando se termina que pagar, hay que liberarla ya que de lo contrario la casa no puede enajenarse mientras exista dicha hipoteca.

      Responder
  37. Diego

    Hola,
    Antes que nada gracias por el post, me parece demasiado útil. Quiero ver si me puedes ayudar… Mi suegra compró una casa con su crédito Infonavit pero no termino de pagarla y se fue a EU por lo que dejo de pagar durante 10 años aprox. Ella regresó hace 3 años aunque aun así no siguió pagandola, ahora se regresará a EU en este año y le propuso a mi esposa (su hija) que se la traspasaba para que ya se la quedara ella. Que sugieres que haga mi esposa? se puede traspasar con esa deuda y supongo muchos intereses? vale la pena? como se podría manejar para que sea beneficioso y no un problema? De antemano te agradezco tu atención. Saludos.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Diego, si dejó de pagar hace 10 años habrá que revisar la situación legal de la casa. Las entidades financieras no esperan 10 años para que les paguen y tienen derecho, en cualquier momento, a iniciar un juicio hipotecario para quedarse con la propiedad. Como se fue a EU a lo mejor le llegaron notificaciones a las que no hizo caso.

      Por otro lado, en la página de Infonavit con el número de seguridad social y el número de crédito podrás consultar el saldo – aunque siendo tan viejo es posible que ya ni siquiera aparezca, por haber sido vendido o ejecutada la garantía.

      Esa casa seguramente ya se perdió – si de milagro no fuera el caso, la deuda será mucho mayor a lo que vale por el crecimiento de intereses ordinarios y moratorios.

      Responder
  38. Luis C

    Hola
    Tengo una duda, mi madre tiene una casa con credito infonavit la cual esta al dia en sus pagos y le falta aproximadamente unos 8 años para saldarla ahora yo ya puedo solicitar mi credito infonavit, Mi duda es si ¿Es posible que me la traspase?, ¿como aplicaria el traspaso? ¿solamente seria por lo que falta por pagar? y ¿A ella se le entregaria algun monto por la nueva adquisicion? o cual seria la mejor alternativa.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En un traspaso sólo se traspasa la deuda (y la propiedad de la casa). Pero tú tendrías que pagar a tu mamá, de tu bolsillo, la diferencia entre el valor de la casa (o el precio que ambas convengan) y lo que debe. Infonavit además no permite hacerlo de manera fácil con familiares.

      No me parece que pueda ser el mejor uso de tu crédito Infonavit. Mejor ayúdale a terminar de pagar antes, chequen lo que se debe, den aportaciones adicionales o incluso cambien el esquema a pesos para que no siga aumentando cada año por el salario mínimo.

      Responder
      • maricela

        eso no es verdad si tu credito por ejemplo es de 500,00 y la deuda de tu mami es de 100,000…con tu credito se pago y el saldo que queda se le deposita en una cuenta bacaria por parte de infonavi. ve a infonavit ellos te dal los rormatos para er llenados

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          En una operación de compra-venta estoy de acuerdo, en un traspaso de crédito no porque en ese caso sólo se ejerce un crédito de 100,000 y el resto queda en la subcuenta de vivienda.

          Por otro lado ¿Y si fuera al revés? ¿Si su crédito es de 100,000 y la deuda actual es de 500,000?

          Responder
  39. Ime

    Hola
    Quiero vender mi casa pero aun se debe una cantidad a la hipotecaria , y también tiene el apoyo infonavit de mi esposo.
    Ya tengo el comprador es un familiar que quiere usar su crédito de infonavit.
    Cual manera es mejor ? Liquidar la casa , liberar escritura y venderla .
    O pedir la carta de saldos y que infonavit le pague a la hipotecaria y el resto a mi ?
    Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Si el Infonavit acepta financiar la casa, esta opción es la más sencilla. No tendrían por qué no. En caso contrario, entonces liquidarla, liberar escritura y venderla.

      Responder
      • Ariel Perez

        Tengo el siguiente caso: Mi hipoteca es cofinavit, aun debo al banco y al infonavit. Tengo un comprador que con su crédito Infonavit cubre la suma de mis dos adeudos.
        Sin embargo el infonavit no acepta que se pague con el crédito infonavit a dos acreedores, es decir banco e infonavit, aun y cuando el monto del crédito de la persona que desea adquirir es mayor. hay algún recurso que se pueda usar para que con el crédito infonavit se paguen ambos créditos?

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          No, lamentablemente. El Infonavit es libre de poner condiciones para prestar dinero, como cualquier acreedor.

          Responder
    • Light Home

      Hola Nosotros te podemos apoyar en la gestión del crédito somos asesores certificados, no hay necesidad de liquidar , liberar y vender, se puede hacer el proceso de venta paralelo a la adquisición.

      Light Home Inmobiliaria
      david@lighthome.mx
      47564749

      Responder
      • Ariel Perez

        Tengo el siguiente caso: Mi hipoteca es cofinavit, aun debo al banco y al infonavit. Tengo un comprador que con su crédito Infonavit cubre la suma de mis dos adeudos.
        Sin embargo el infonavit no acepta que se pague con el crédito infonavit a dos acreedores, es decir banco e infonavit, aun y cuando el monto del crédito de la persona que desea adquirir es mayor. hay algún recurso que se pueda usar para que con el crédito infonavit se paguen ambos créditos?
        ustedes tienen experiencia en este tipo de casos?

        Responder
      • Ariel Perez

        donde están ubicados? prestan sus servicios en Montrerrey?

        Responder
        • Light Home

          Estimado Ariel Pérez, gusto en saludarte…
          Lamentablemente nos encontramos en la Cuidad de México, pero te explico como funciona el procedimiento

          Se tiene que liquidar primero la deuda que se tiene con el Infonavit, una vez que aparezca en (Mi cuenta infonavit, no más de 72 hrs. después del pago ) el saldo en ceros , tienes que marcar a Infonatel con los datos del notario para que generen la carta de instrucción o cancelación por parte de Infonavit hacia la notaria que va a realizar la cancelación, esa misma notaria va hacer la operación de la CompraVenta, una vez que tengas esa carta, hay que tramitar otra carta de instrucción en el banco que se encuentra la deuda de la misma manera va dirigida a la notaria, teniendo esa ultima carta se tiene que inscribir en el CESI de Infonavit más cercano y por ultimo se le entrega el expediente completo que te da el Infonavit al Notario y el pacta la fecha de firma de escritura de la nueva hipoteca a nombre del Comprador.

          Quedamos a tus ordenes
          Light Home Inmobiliaria – Donde empiezan tus sueños

          Responder
  40. chalo

    quiero comprar una casa, la persona que la vende me dice que tiene un credito con infonavit y que debe dinero, yo cotizo para fovisste puedo usar mi credito para saldar la cuenta y deberle solo a fovisste???

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Dependerá de Fovissste y de sus políticas, legalmente sí se puede pero en ocasiones las instituciones financieras lo niegan. De ser así, busca otra casa, hay muchísimas (por experiencia propia, a veces si las cosas no salen como uno desea, es porque más adelante vendrá una oportunidad mejor).

      Responder
  41. Mariana GA

    Hola buenas tardes.

    Planteo , mi suegro tiene una casa y esta hipotecada por $80 mil , pero el ya no puede pagar la hipoteca entonces nos planteo a mi y a mi esposo que le compremos la casa, pero quisiera saber si mi esposo pudiera comprar la casa con su credito INFONAVIT y obviamente dejaríamos vivir a mi suegro en ella hasta que el fallezca. esto es posible ?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Legalmente sí, dependerá de las políticas de Infonavit. Si la hipoteca actual es con ellos suele ser más fácil.

      Responder
  42. Rocio Rosas

    Hola, buenas tardes.
    Estoy desesperada puesto que no llegamos a ningún acuerdo entre mi aún esposo y yo. Lo que pasa es que tenemos un crédito conyugal por una casa desde hace aproximadamente 8 meses la cual no habitamos nunca, a mi me descuentan una cantidad mayor que a Él, pero ninguno desea conservar la casa por lo que propuse devolverla (Ya que me regresé con mis padres) pero Él se niega a firmar para devolver la casa, por que no quiere perder su crédito infonavit. Ante esto acudí a las oficinas y me dicen que no hay manera de proceder con la devolución sin la firma de ambos, que lo único que puedo hacer es conseguir un traspaso para la deuda de alguno de los dos. No tengo manera económica para solventar los descuentos, ¿Qué puedo hacer para que Él también firme?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Rocío,

      Las casas no se devuelven. El Infonavit no las construye, ellos sólo te prestan dinero para que compres la que tú quieras.

      Sí puedes negociar una dación en pago, es decir que ellos se queden con la casa a cambio de considerar tu deuda liquidada. No siempre lo aceptan y no es fácil.

      Como es un crédito conuygal, y la casa está a nombre de los dos, la firma debe ser de ambos necesariamente.

      Al ser un crédito conyugal, tu esposo ya usó su crédito Infonavit también. No va a perder nada por ir a firmar eso.

      La otra es buscar en el acuerdo de divorcio, con tu abogado, una solución.

      Responder
  43. Priscila

    Hola quiero vender mi casa pero tengo crédito con el infonavit, si la anuncio como venta directa, la persona que la compre puede adquirirla con su propio crédito hipotecario según la información presentada. Pero cómo sería el trámite ¿nos reuniríamos un representante del infonavit, yo como vendedora, el representante del banco y el comprador con el notario al mismo tiempo, y que impuestos se pagarían? ¿las escrituras saldrían directo a nombre del comprador sin pasar por mí? ¿el trámite de dura lo mismo que si no tuviera hipoteca?

    Espero puedan ayudarme. Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El notario del comprador te pide una carta de saldos para cancelación de hipoteca, que tú tendrías que pedirle a Infonavit y entregársela. El comprador una vez que el notario esté listo, cuando se vaya a hacer el trámite liquida la hipoteca actual.

      El comprador puede adquirirla de contado o con su propio crédito pero siempre está sujeto, en este último caso, a las políticas del banco (algunos bancos por miopía no aceptan financiar casa que tengan un crédito actual, aunque legalmente no hay impedimento alguno y además ellos controlan todo el proceso porque imponen un notario).

      Sobre tus preguntas, los impuestos dependen de cuánto tiempo habitaste la casa, del valor de la misma, son los impuestos que contempla la Ley en cuanto a enajenación de bienes inmuebles. El comprador obviamente tendrá que pagar impuesto por adquisición. El trámite de escrituración lo hace el notario del comprador y efectivamente con el contrato de compra-venta que se firme y la liberación de hipoteca, el comprador puede escriturar la propiedad. El trámite para formalizar la venta dura lo mismo, siempre que tú entregues la documentación que te pidan.

      Responder
  44. pepe

    Hola, mi esposa y yo estamos en platicas de divorcio y el asunto más importante de todo esto es resolver el tema del departamento.

    Resulta que tramitamos un crédito que se combina entre el FOVISSSTE y un banco (que en este caso es HSBC), llamado Alia2+, en donde FOVISSSTE me prestó una cantidad y el banco nos prestó otra (la mayor parte), y, finalmente, nosotros dimos un buen enganche.

    El crédito de FOVISSSTE únicamente me lo descuentan a mí que soy trabajador federal, y el crédito del banco es compartido entre mi esposa y yo, yo estoy como titular y ella como co-titular. Las mensualidades las estamos pagando entre los dos, cada quien da su mitad correspondiente.

    El caso ahora es que si el divorcio se llega a realizar quisiera saber qué es lo más conveniente para los dos, ¿cómo podemos vender o traspasar el departamento para que podamos recuperar lo más posible de inversión y saldar las deudas con estas dos entidades financieras? O en su caso, si ella lo prefiere ¿cómo le haríamos para que ella se quede con el departamento, y por lo tanto con las deudas pendientes y, de ser posible, me pueda recuperar mi inversión inicial?

    Sé que es un lío…, pero espero que haya posibilidades.

    Ojalá que me puedas recomendar o sugerir algo, te lo agradecería infinitamente.

    Saludos cordiales.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Pepe, lamento escuchar la situación con tu esposa.

      Vender una casa con dos créditos hipotecarios (como es el caso) y además conyugales es muy difícil, necesitarían un comprador que pudiera pagar de contado.

      En estos casos lo usual es llegar a un acuerdo de quién se queda con la casa – que forme parte del acuerdo de divorcio. El riesgo es si alguno de los dos lo incumple, tendrán que resolver vía demanda y eso suele no ser bueno para nadie.

      Podrían por ejemplo acordar que ambos sigan pagando el crédito y cuando se liquide vender y repartir la propiedad. O ponerla en venta ahora y si llega una oferta que les parezca bien y que pueda formalizarse dado los créditos, venderla.

      Aunque sea un divorcio amigable (espero que así sea) sí es importante tener abogados para redactar este tipo de acuerdos y que ambos tengan seguridad jurídica.

      Responder
  45. Verónica

    Hola Joan,hace seis meses mi esposo sacó un crédito cofinavit. El departamento nos lo vendieron por millón y medio y está valuado en 1,700,000
    En el proceso me liquidaron del trabajo y tarde 5 meses en encontrar trabajo, actualmente laboro en una aseguradora y ahí me di cuenta que la mejor opción antes de un crédito hipotecario es ahorrar e invertir. Actualmente le he pedido a mi esposo que vendamos el departamento para no perder nada de lo que hemos pagado, debido a que está valuado en más y que llevamos poco tiempo con la hipoteca; esto es correcto?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No lo sé. Por ejemplo no sé cuánto le han gastado a ese departamento o si puedan venderlo para luego encontrar otro más barato. Impuestos que se pudieran generar por el poco tiempo de habitación. Gastos de mudanza.

      Vender con Cofinavit es muy complicado porque no es un crédito sino dos (el del banco y el del Infonavit).

      En general depende de muchas cosas pero sobre todo de sus objetivos como pareja. El aspecto financiero es sólo uno de los muchos a considerar para este tipo de decisiones.

      Responder
  46. Roberto

    Buenos días, En el divorcio, yo me quede con la casa, ahora mi Ex esta reclamando que esa casa «debe» ser suya, la casa sigue hipotecada y a mi nombre. Hay forma que se quede con casa cambiando la hipoteca, para yo liberarme de ese compromiso?
    Si yo decido venderla por mi cuenta y entregarle lo que le corresponde de la Venta es posible que yo haga el tramite solo? estuvimos casados por bienes mancomunados, y cuando nos divorciamos, se estipulo ante el Juez que yo iba habitar la casa hasta que mi hijo menor cumplieran la mayoría de edad.
    Cual seria su opinión al respecto? Gracias antemano. Saludos

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Roberto, ella tendría que ser sujeto de crédito del banco para que se pueda cambiar la hipoteca a su nombre (y la casa también). En principio se debe respetar el acuerdo de divorcio – es decir si se estipuló que la ibas a habitar hasta que tu hijo menor cumpliera la mayoría de edad, no tendrías por qué venderla ahora.

      Ahora bien, si tú lo quieres o prefieres hacerlo, sí la puedes poner en venta, pero el comprador tendrá que liquidar tu hipoteca, para que se liberen las escrituras y pueda hacer el cambio de propietario. Si el comprador va a usar crédito hipotecario, a veces los bancos pueden poner trabas en este tipo de operaciones (aunque legalmente se puede, algunos bancos miopes prefieren no hacerlo aunque ellos controlen, con su notario, toda la operación). Te sugiero asesorarte bien con un corredor inmobiliario profesional.

      Responder
      • Roberto

        Muchas gracias, me fue de gran ayuda su asesoría.
        Quiero vender la casa por salud mental, la ex no deja de estar molestando con que es de ella, ella tiene lo mas valioso, se quedo con la custodia de mis hijos, y ahora no les cumple el deseo de ellos de vivir conmigo. En fin. Ojala y ella este sujeta a crédito y se quede con la casa para yo poder tramitar otro crédito. Gracias.

        Responder
  47. Luis A Lopez

    Buenos Dias. En el 2009 obtuve lo que yo pense era un traspaso. Hoy me doy cuenta que lo que fue es un Poder General Limitado para Pleitos y cobranzas firmado frente a un notario. Tengo 6 años pagando la mensualidad. Quisiera liquidar la hipoteca pero no se como si no esta a mi nombre. Como se que cuando liquide la persona no quiera poner la casa a su propio nombre?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Luis, no lo sabes. Por eso ANTES de pagar hipoteca te recomiendo acudir con un notario de tu confianza. Modifiquen ese convenio, hagan un contrato de compra-venta (asesorado por el notario). Con eso y cuando se firme todo correctamente, liquidas la hipoteca actual y le pides al notario que la libere y que haga el cambio de propietario.

      Pero sí asesórate bien con él para que no arriesgues más de lo que ya hiciste.

      Responder
  48. Ernesto

    Buenos días..
    Estuve trabajando en usa por varios años, ahora que decidí regresar pienso comprar una casa de contado, la verdad siempre he querido vivir donde fue mi infancia y ahí surgió una casa que me ofrecen en 350,000, pero se encuentra hipotecada.
    La Hipoteca fue de 290,000
    Y Deben 190,000
    Ahora el vendedor me dice que tiene que pagar primero la deuda para liberar las escrituras y así poder escriturar a mi nombre, yo pagaría los 190,000 De la deuda de la hipoteca y le entregaría los 160,000 para finalizar la compra-venta.. Mi inquietud es ¿Qué puedo hacer? para asegurarme que una vez yo pagando su hipoteca se siga con el trato de la compra-venta… Y el no se heche para atrás porque ya estaría libre de la hipoteca y sería aún dueño de la casa, Hay un contrato o algo para asegurarme de lo que yo pague (190,000.)

    Responder
    • Manuel Lopez

      Ernesto, de entrada, la mejor manera es el que realice un contrato de compra-venta o al menos una promesa (es menos recomendable) en la NOTARIA de su elección. El contrato se lo pueden redactar en la misma, o acudir con un abogado reconocido por su trabajo. NUNCA entregue dinero sin la presencia de un notario, de preferencia, que Usted elija, y no el vendedor… INCLUSO El vendedor SI puede firmar un contrato de compra-venta con usted con el pago de $160,000, y luego Usted pagarle de contado la liquidación de la hipoteca a la institución financiera, NO AL VENDEDOR. Asesórese bien, estamos a sus órdenes. Manuel López. Garza Valero & Asociados. Monterrey, N.L. manuelpzsolis@gmail.com

      Responder
    • Joan Lanzagorta

      Ernesto, la hipoteca debe quedar liberada después – al momento de la firma de las escrituras. NUNCA antes. Revisa el comentario de Manuel López abajo.

      Responder
  49. Ernesto

    Hola hola

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  50. Adrian

    Muy buen blog he salido de varias dudas y ahora me gustaria pedir su opinion/sugerencia
    Tengo una casa que saque hace casi 8 años por medio de Cofinavit, pero de oportunidad compre otra de contado y ahora quisiera vender la que estoy pagando pero por ser 2 creditos (Bancomer e Infonavit) he tenido trabas para venderla…Mis preguntas son: El comprador puede usar su credito Infonavit o Hipotecario para comprar mis aduedos? Y otra opcion que me comentaron seria por medio de un Notario donde el comprador se comprometa a darme una parte de lo que yo he pagado ademas que el realice los pagos de la Hipoteca al Banco y lo de Infonavit y al finalizar yo me comprometo a realizar el cambio de escrituras a su nombre….la segunda opcion parece ser la mas facil para mi…no tengo la necesidad de timar a nadie ni mucho menos, simplemente quiero dejarme de esa deuda.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Adrián,

      Si tu casa tiene crédito COFINAVIT significa que hay dos hipotecas sobre la casa, no sólo una (la de Infonavit y la del banco) y esto dificulta muchísimo la venta.

      No hay impedimento legal, porque los créditos se pueden saldar con la operación, pero sí muchos bancos prefieren no prestar cuando las casas están en estas condiciones (con dos hipotecas encima). Aquí te recomendaría asesorarte por un profesional inmobiliario, aunque le tengas que pagar una comisión por la venta.

      La otra opción NO es para mí una alternativa viable, por los riesgos que implica. Es un acuerdo privado nada más. La obligación de pagar la hipoteca sigue siendo tuya porque los créditos van a seguir estando a tu nombre y la propiedad de la casa NO se puede transmitir mientras haya gravamen (créditos vigentes).

      ¿Qué pasa si la otra parte no hace los pagos? Tendrías que hacerlo tú, de lo contrario tu historial crediticio quedaría afectado y además un banco te puede iniciar un juicio hipotecario – afectando TU patrimonio. Pero ya le entregaste de alguna manera la posesión de la casa (no la propiedad) – entonces ¿Lo vas a sacar si no cumple? ¿Sabes cómo hacerlo y si puedes hacerlo?

      Por otro lado, ¿Qué pasa si alguno de los dos fallece o se accidenta de gravedad? La gente no se pone a pensar en esto, pero puede suceder en cualquier momento.

      Este tipo de contratos son acuerdos entre particulares y si uno no lo cumple puedes meterte en problemas muy grandes.

      Responder
  51. Sandy

    Hola, tengo una pregunta. Qué pasa porque yo compre casa por infonavit en 2009 y ya no pude trabajar, en el 2011 la traspase ante un notario con contrato irrevocable, pero la persona a quien traspase ya no pago nada, ni casa, luz, agua, predial y esta ilocalizable, fui con el Lic. Que hizo el trámite y me dice que no puedo hacer nada, pero infonavit me exige el paso y no reconoce el traspaso. Actualmente estoy discapacitada tengo tarjeta tanto de discapacidad nacional como de pago para transporte en León, gto. Esto me puede ayudar para mí crédito de infonavit?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Lo que hiciste NO fue un traspaso. Fue un contrato privado.
      Es muy fácil de entender. Imagina que tú me prestas dinero, y cuando me vas a cobrar te digo que no te debo nada, porque traspasé ante notario mi deuda a otra persona que ni conoces.

      Obviamente tú no lo reconocerías: me prestaste a mí y por lo tanto te tengo que pagar yo, independientemente de acuerdos separados que haya hecho con alguien.

      Eso es lo que hiciste. NO es válido. Un traspaso forzosamente requiere que tanto el crédito como la casa queden a nombre de otra persona. Requiere autorización del que prestó el dinero.

      El crédito sigue a tu nombre y tú tienes la obligación de pagarlo. La casa también aunque haya ese contrato de por medio – habrá que ver en qué términos quedó redactado.

      Ahora bien el estar discapacitado no te impide porque tienes un ingreso (tu pensión). De hecho el Infonavit da créditos a personas que ya están discapacitadas también.´

      El Infonavit sí ofrece diversos programas para personas que tuvieron reducción de ingresos, pero si no estás al corriente muy difícilmente podrás acceder a ellos, es probable que tu crédito ya esté incluso con un despacho de cobranza.

      Debo decir que la otra persona también está en grave riesgo porque la casa sigue hipotecada y si el Infonavit demanda por la vía judicial, puede quedarse con la propiedad.

      Responder
  52. Faby Frey

    Hola tengo unas dudas, adquirí un credito infonavit hace 3 años el valor de la casa de ese momento fue de 308000 pago 3 mil al mes y estoy en el punto en que debo 355000, quiero venderla como lo explica el post, pero ¿será buen momento para hacerlo? Creó q perdería todo lo que ya se abonó porque la mayor parte son intereses cierto,? Y tal el valor actual de la casa no llegue a lo que se debe…como puedo saber esto?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Puedes buscar en periódicos o en publicaciones que anuncian propiedades, incluyendo Internet, aproximadamente cuánto cuestan casas por la zona, similares. Esto te da una muy buena idea sin necesidad de pagar por un avalúo.

      Si no ha habido plusvalía, sí es muy probable que la casa valga menos de lo que debes o un valor similar, entonces sí perderías todo lo que pagaste.

      Responder
  53. Carlos Hernandez

    Que tal, tengo una duda que ojala me puedan resolver…
    Hace unos años compre una casa por medio de un credito hipotecario que sigo pagando, todo va al corriente pero aun debo aproximademente 300 mil; me estan manejando la posibilidad de traspasar el crédito, esta persona cuenta con infonavit, es posible hacerlo?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Si tu crédito no es con Infonavit entonces NO se trata de un traspaso. Es una operación de compra venta. En otras palabras te tiene que comprar la casa y tu crédito tiene que quedar completamente liquidado para que se puedan liberar las escrituras.

      Si tu crédito sí es con Infonavit se puede traspasar con autorización del Infonavit – se modifica tanto el crédito (pasa a la otra persona) como las escrituras de la casa.

      Responder
  54. Elkin Rico

    Buenos dias, tengo una inquietud, una persona nos esta traspasando su casa por 80 mil pesos, y la deuda seria de 380 mil a 13 años, es seguro este tipo de transaccion? que debo fijarme en el contrato o que clausulas debo aclarar, ya que si llegado Dios no quiera fallece, se queda sin trabajo o situaciones asi como seria mas facil y confiable, se los agradeceria. Es credito infonavit,

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      La única manera de traspasar una casa con crédito hipotecario vigente es que el crédito quede a tu nombre (y obviamente la casa también). En otras palabras tú tienes que ser sujeto de crédito de Infonavit, este instituto debe aceptar el traspaso y toda la operación debe quedar reflejado en las escrituras del inmueble.

      Un crédito NO se puede traspasar entre particulares. Es muy sencillo entenderlo: imagínate que tú me prestas dinero y cuando me vas a cobrar, te digo que ya no te debo porque le traspasé mi deuda a una persona que ni conoces. Obviamente tú no estarás de acuerdo, porque tú me prestaste a mí y yo soy quien adquirí la obligación de pagarte.

      De lo contrario NO es válido y no es seguro firmar ningún contrato entre particulares porque esto NO es una transmisión legal de la propiedad, entonces la casa seguirá a nombre de la otra persona y tú estarás pagándole su crédito. Ponte a pensar ¿Qué pasa si fallece?

      Responder
  55. JOSE

    BUENAS NOCHES…EL 2008 ADQUIRI UN CREDITO FOVISSTE DE 470 MIL PESOS PARA ADQUIRIR UNA CASA (ERA TRABAJADOR DEL GOBIERNO)Y ME ESTABA DESCONTANDO POR NOMINA Y TODO BIEN, PERO EL 2012 ME RENUNCIARON Y PASO ESE AÑO 2012, 2013, 2014, 2015 Y ESTE AÑO 2016 Y NO HE PAGADO PORQUE ES SIMPLE…NO TENGO TRABAJO Y ESTOS AÑOS HE TRABAJADO GANADO UN SALARIO MINIMO LO CUAL RESULTA OBIO PORQUE FUE Y HA SIDO NO SEGUIR ABONANDO 3000 PESOS MENSUALES QUE ME VENIAN DESCONTANDO DE LA NOMINA. FUI AL FOVISSSTE A VER LO DE MI DEUDA Y ME DIJERON QUE NO HABIA PROBLEMA QUE YO EMPEZARA A PAGAR A LA VOZ DE YA LA CANTIDAD DE 3000 PESOS MENSUALES PARA CONTINUAR PAGANDO EL CREDITO DE LA CASA PERO OJO¡¡¡¡¡ POR LOS ADEUDOS VENCIDOS ME DIJERON QUE NO PODIAN HACER NADA QUE FUERA CON EL DESPACHO DE COBRANZA A ARREGLARME CON ELLOS. Y ASI FUI AL DESPACHO Y EL DESPACHO ME COMUNICO QUE TENIA UNA DEUDA VENCIDA DE 90,000 PESOS Y QUE PARA EMPEZAR A PLATICAR SIQUIERA LES DEPOSITARA LA MITAD DE LO VENCIDO…QUIERO HACER NOTAR QUE ESTE DESPACHO VARIAS VECES ME DEJO PAPEL EN EL DOMICILIO PARA QUE FUERA CON ELLOS A VER LO DEL ADEUDO, MANIFESTANDO EN NOVIEMBRE DEL AÑO PASADO QUE ERA EL ULTIMO AVISO.

    …MI PREGUNTA ES MUY IMPORTANTE … EN VIRTUD DE QUE NO ESTOY SOLVENTE PARA PONERME AL CORRIENTE CON NINGUN TIPO DE CONVENIO QUE NO FUERA PAGAR UNICAMENTE LA MENSUALIDAD DE 3000 PESOS (SIN PAGAR LO ATRAZADO NI CON UNA «QUITA» O COMO SE LE LLAME) …QUE PASARA? ME LA EMBARGARAN LA CASA? SI ES ASI QUE PASA CON LA DEUDA QUE TENGO ATRAZADA? DESAPARECE? O TENGO QUE SEGUIR PAGANDO A FOVISSSTE LOS 90,000 PESOS DE ADEUDOS VENCIDOS? QUE PASA CON LA DEUDA ATRAZADA?… SEGUN ELLOS ME DIJERON QUE EL ADEUDO ATRAZADO TEMDRIA QUE PAGARLO AUNQUE REGRESARA LA CASA..ES CIERTO LIC. JOHAN? que me aconseja…gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Veo varias cosas:

      1. El Fovissste no te da una casa – te presta dinero para que tú compres. Ellos te dan sólo el crédito por lo cual no puedes regresarles la casa.

      Lo que sí podrías intentar es una dación en pago, que es acordar fuera de tribunales que ellos se queden con la casa, a cambio de cancelar tu adeudo (ellos posteriormente podrán venderla).

      Es derecho de ellos decidir si quieren aceptar eso o no. Si no lo aceptan pues espera el juicio hipotecario y listo, mientras sigue viviendo ahí.

      2. NUNCA le pagues o le deposites ningún dinero a un despacho de cobranza. Siempre directamente a quien te prestó, en este caso el FOVISSSTE y siempre con un comprobante (que puede ser la misma ficha del pago en el banco).

      Responder
  56. jose

    HAY UNA COSA IMPORTANTE…EN VIRTUD DE QUE LA VERDAD HOY POR HOY NO TENGO DINERO NI TRABAJO. Y NO PUEDO PAGAR LAS MENSUALIDADES Y MENOS LO ATRAZADO…MI PREGUNTA ES MUY IMPORTANTE … EN VIRTUD DE QUE NO ESTOY SOLVENTE PARA PONERME AL CORRIENTE CON NINGUN TIPO DE CONVENIO QUE NO FUERA PAGAR UNICAMENTE LA MENSUALIDAD DE 3000 PESOS (SIN PAGAR LO ATRAZADO NI CON UNA «QUITA» O COMO SE LE LLAME) …QUE PASA SI DEVUELVO LA CASA A FOVISSSTE? (DE TODAS MANERAS ME LA EMBARGARAN QUE NO) QUE PASA CON LA DEUDA QUE TENGO ATRAZADA? DESAPARECE? O TENGO QUE SEGUIR PAGANDO A FOVISSSTE LOS 90,000 PESOS DE ADEUDOS VENCIDOS? QUE PASA CON LA DEUDA TRAZADA…

    HAY UNA COSA IMPORTANTE…EN VIRTUD DE QUE LA VERDAD HOY POR HOY NO TENGO DINERO NI TRABAJO. Y NO PUEDO PAGAR LAS MENSUALIDADES Y MENOS LO ATRAZADO…MI PREGUNTA ES MUY IMPORTANTE … EN VIRTUD DE QUE NO ESTOY SOLVENTE PARA PONERME AL CORRIENTE CON NINGUN TIPO DE CONVENIO QUE NO FUERA PAGAR UNICAMENTE LA MENSUALIDAD DE 3000 PESOS (SIN PAGAR LO ATRAZADO NI CON UNA «QUITA» O COMO SE LE LLAME) …QUE PASA SI DEVUELVO LA CASA A FOVISSSTE? (DE TODAS MANERAS ME LA EMBARGARAN QUE NO) QUE PASA CON LA DEUDA QUE TENGO ATRAZADA? DESAPARECE? O TENGO QUE SEGUIR PAGANDO A FOVISSSTE LOS 90,000 PESOS DE ADEUDOS VENCIDOS? QUE PASA CON LA DEUDA TRAZADA…

    Responder
  57. Luis Andrés

    Hola.
    Tengo una casa valuada en 600,000.ºº
    Debo $250,000 a infonavit.
    Pido por el traspaso $300,000.ºº
    Hay un cliente que quiere la casa, pero quiero darme $300 mil con crédito de infonavit. Se puede?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Esto no es un traspaso, es una operación de compra-venta como explico en el post. Tú recibirás 50,000. Los otros 250,000 se pagarán directamente a Infonavit para que tu crédito quede liquidado.

      Responder
  58. sergio

    Hola buen día. Mi papá tiene crédito fovissste y tiene acumulado una suma mayor, Mi pregunta es la siguiente, puede el comprar una casa, y después vendérmela a un precio menor que se ajuste a mi crédito fovissste, en realidad el solo quiere darme lo que ha acumulado,y yo quedarme con la deuda restante. ¿se puede o que me recomiendan?

    Saludos.

    Responder
  59. Ann San

    Hola, esta es la primera vez que encuentro un articulo que me sea de utilidad, gracias por el aporte.

    Quisiera preguntarte como puedo hacer para vender o traspasar mi casa, mi mamá trabajaba para el gobierno federal pero se salio con retiro cuando ya teníamos esta casa por medio del fovissste, ella enfermo y utilizamos el dinero para el tratamiento por lo cual la dejamos de pagar hace 6 años. Actualmente yo no gano lo suficiente para seguir pagando ya que los intereses crecieron y es mucho peso para mi.
    El costo de la deuda con intereses son cerca de 400,000.
    Ya me llego el tercer aviso por parte del bufete que lleva lo de mi casa, tengo personas interesadas en comprarme la casa pero la mayoría de ellas tienen crédito infonavit, que puedo hacer? algún tramite que me recomiendes? en verdad estoy perdida y no se como resolver esta situación, de antemano te agradezco y te felicito por este excelente articulo, gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Ann, si has dejado de pagar y tu crédito ya está en un bufete legal, ya es muy difícil que alguien te pueda comprar la propiedad. Es demasiado riesgo para un comprador porque la situación legal es incierta, además ningún banco ni Infonavit aceptaría financiar una casa en esas condiciones.

      Con tantos años me sorprende que no hayan entablado un juicio hipotecario (bueno, no me sorprende tanto porque el FOVISSSTE tiene desastre administrativo interno).

      Yo me acercaría a FOVISSSTE para ver si hay alguna manera de refinanciar para que no pierdas la casa, si es que puedes pagar ese nuevo financiamiento.

      Responder
      • Ann San

        Muchas gracias, me has ayudado bastante, saludos

        Responder
  60. Julian Mallen

    Hola Joan buenas noches, muy interesantes tus comentarios, por mi parte aqui te comento mi situacion,mi esposa y yo (yo solo firme como aval) sacamos una casa por medio de su credito fovisste hace ya mas de 20 años, tiempo despues ella dejo de trabajar y dejamos de pagar la casa, hace 5 años reestructuramos la deuda con el Fovisste y la estamos pagando actualmente, pero yo tengo mi credito del infonavit sin usar y actualmente en mi ahorro del infonavit tengo mas de lo que debemos al fovisste, como podria yo pagar la deuda que tenemos en el fovisste con mi credito del infonavit.. Muchas Gracias,Saludos.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Julián, la casa está entonces a nombre de tu esposa, no tuyo. Por lo cual no es posible a menos que le compres la propiedad lo que te implicará gastos notariales, impuestos y escrituración. No sé si el Infonavit acepte adquisición de una casa actualmente hipotecada por Fovissste, tendrías que preguntar.

      Responder
  61. Georgina

    Hola buenas tardes quisiera saber si puedo vender mi casa ubicada en Puebla ya llevamos 6 años pagando y la deuda era a 11 años la quiero vender xq cambie de lugar de residencia , la casa la sacamos x infinavit la colonia se a urbanizado mucho incluso en el transcurso de los años ya está un centro comercial a dos minutos y un oxxo en la esquina así como farmacias del ahorro y Guadalajara x eso pienso q mi casa ya valdría más de lo q yo la compre .. Cómo podría hacer este trámite ??! Gracias y te lo agradezco..

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Como se menciona en este post. Simplemente se pone en venta la propiedad, el que tiene que hacer los trámites realmente es el comprador con su notario. A ti te pedirán una carta saldos para liquidación de hipoteca que tendrás que entregarle al notario, en ella vienen saldos proyectados a distintas fechas para que el día de la firma el comprador liquide el crédito actual (Infonavit), su notario haga la liberación de hipoteca y posteriormente pueda hacer el cambio de propietario.

      Responder
  62. Alejandra

    Hola! Tengo una duda, me ofrecen una casa condominio en una muy buena zona del DF en traspaso renta congelada en $500,000. Quisiera saber que tan confiable es esta operación y si hay beneficios. De antemano muchas gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Alejandra, no entiendo qué significa traspaso renta congelada. Si es un traspaso de propiedad es una operación de compra-venta y las escrituras tienen que quedar a tu nombre para que sea válido.

      Responder
  63. Mª Cristina Pérez Cuesta

    Hola! excelente explicación….quisiera hacerte una pregunta. Tengo un departamento que compre hace muy poco y resulta que me cambie de ciudad. Quisiera venderlo para comprar otro ene a ciudad donde vivo ahora. El tema es que el departamento lleva muy poco tiempo pagando por lo que la deuda del crédito (banco itau) aun es muy alta. Que me recomiendas? ponerlo en venta o hacer un traspaso del crédito?

    muchas gracias!

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Habría que ver el caso particular, pero un traspaso es también una operación de venta, la única diferencia es que en lugar de liquidar el crédito actual, hay una sustitución de deudor.

      Responder
  64. Maria

    Buen dia. He leido casi todos los comentarios buscando alguna respuesta para mi caso, solo encontre uno pero, sigo con dudas. Tengo una casa para vender, esta liberada de deudas. Existe un comprador que quiere adquirir la casa por medio de un credito hipotecario y, la verdad es que no se como se debe hacer este tipo de venta. Quiero saber si se corre algun riesgo, como van a pagarme, si se llega a un acuerdo? (todo por via legal por supuesto) cuanto tiempo demora el pago? Desde ya agradezco que puedieras orientarme.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola María, en general no si se hace bien. El notario del banco que otorgará el préstamo te pedirá toda la documentación del inmueble, la verificará y elaborará las escrituras.

      El día de la firma (que es cuando se hace la operación de compra-venta) usualmente se hace en las oficinas del banco y ahí recibes el cheque certificado por el valor de la propiedad (o transferencia). Obviamente antes de firmar tienes que hacer todas las preguntas y resolver todas tus dudas, incluso para poder registrar las escrituras usualmente el notario se lleva copia de ese cheque o del comprobante del pago.

      Si el crédito es Infonavit o Fovissste, ellos no pagan de inmediato sino una o dos semanas después. Si la documentación está en orden y tienen tus datos para el pago, no debería haber problema (aunque uno nunca sabe, hay mucha burocracia y errores en esas instituciones públicas y en el pasado sí ha habido muchas demoras, aunque creo que se ha mejorado mucho).

      Responder
  65. Paulina

    En mi caso queremos comprar una casa que esta hipotecada, el banco ya nos otogo el credito, pero el vendedor no tiene la deuda a su nombre ya que fue traspaso, esta a nombre del primer dueño. Ahora bien me dice que me conviene mejor un trapaso de hipoteca que pida al banco solo lo que el debe para que se liquide la casa y la diferencia que se la de dejando en garantia una casa que estoy vendiendo (aproximadamente vale lo mismo de la diferencia de la deuda) y que cuando la venda le de su dinero. No se que hacer el dice que nos conviene porque nos ahorrariamos: apertura de credito, avaluo y gastos notariales, sera???

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    • Joan Lanzagorta

      Paulina,

      El vendedor no es el dueño entonces. Esa persona no compró la casa porque una casa hipotecada no se puede vender a menos que se liquide (o traspase) la hipoteca. El cambio de propietario sólo se puede hacer cuando el crédito se liquide y el banco libera la hipoteca al dueño original, nunca al que dice que la compró (aunque tenga un contrato). Si el dueño original no lo encuentran en ese momento será difícil, peor aún si él fallece a lo mejor la casa pasa a sus herederos o empieza una disputa legal por la propiedad.

      Busca otra propiedad. Hay miles.

      Responder
  66. Orlando Avila

    Hola Yoan. Es factible comprar una casa hipotecada que vale mas que la hipoteca, con un segundo crédito Infonavit?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Siempre es posible, pero el Infonavit en su burocracia a veces no acepta financiar propiedades si el crédito actual no es con ellos. Tendrás que correr el trámite y ver si se puede.

      Responder
  67. Aidee Arceo

    Hola buen día, me gusto mucho el articulo.
    yo tengo una situación un poco complicada (bueno al menos así me parece), mi esposo y yo sacamos una casa con crédito conyugal Infonavit-fovissste, la parte de infonavit ya fue liquidada pero el mayor monto que aun debemos es el de Fovissste. Recientemente cambiamos de residencia y queremos vender la casa, sera posible hacer la venta? Me han comentado que Fovissste no permite traspasos, mas no se si como lo dices en tu articulo la venta sea una opcion para nuestro caso …. ???

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Por Fovissste no te preocupes, ellos no pueden negarse a recibir su pago. No sería un traspaso sino una venta de la propiedad como se menciona en el post. El problema puede ser el banco o la entidad que financie al comprador, si él no tiene el dinero para pagar de contado, ellos pueden ser los que no acepten financiar una vivienda que tiene crédito Fovissste vigente aunque legalmente no hay impedimento.

      Responder
  68. Edgardo Mejia

    Hola, buena tarde.

    Mi esposa, saco una casa a credito utilizando el credito que le otorga el infonavit y un credito bancario para poder completar la casa; la casa aun se adeuda tanto a infonavit como al banco. Mi duda consiste en lo siguiente: Puede ella venderme la casa?, lo anterior para refinanciar la tasa de interes que se paga por la misma.

    Responder
  69. blanca lilia gonzalez guzman

    hola buenas tardes,
    actualmente mi mama cuenta con 270,000 pesos en infonavit hemos estado buscando viviendas y encontramos una persona que vende la suya en 250,000 pero es con hipoteca fovisste no ha concluido de pagarla pero esto es lo que le resta de pagar. mi duda es puede mi mama comprar dicha propiedad con su credito infonavit?o hay alguna otra forma de que se pueda realizar la compra-venta?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En teoría sí, pero cada institución financiera tiene sus políticas.

      En la página del Infonavit, se establece como parte de los requisitos:

      Cuente con escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad (puede estar hipotecada y ser liberada al momento de que firmes tu escritura).

      El problema es que como el Infonavit no paga en el momento de la firma, sino unos pocos días después, no creo que sea posible a menos que existan convenios entre ambos institutos. No pierdes nada con preguntar.

      Responder
  70. LESLY GONZALEZ

    hola sera que me puedes asesorar, tenemos una casa a nombre de mi esposo y mi suegra pero tenemos muchos problemas con ella, la casa esta hipotecada la tenemos al dia nunca nos hemos atrasado, la podria vender asi como la segunda opcion que diste sin hacer el traspaso??

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Sí, claro que puedes. De hecho mi intención al escribir este post fue precisamente abrirle los ojos a la gente. Pero es importante no atrasarte en tus pagos mientras la vendes y asegurarte que como parte de la operación de compra-venta, se liquida al banco la totalidad de la deuda (no hagas traspasos o ventas a través de contratos privados, ni siquiera ante notario, en donde el otro se «comprometa» a pagar, porque la deuda es tuya hasta que se liquide a pesar de ello).

      Responder
  71. maria

    Hola buenos dias tengo una casa a la venta con mi expareja desde hace años,esta puesta a la venta pero siempre que viene un vendedor tenemos el problema que como ha bajado el precio de la vivienda el valor de ella es menor a la deuda que tenemos con el banco. Hemos preguntado a un notario y nos ha comentado que se puede hacer un traspaso de deuda y de escritura sin necesidad de que intervenga el banco. La verdad es que no lo entendi muy bien y me resulta extraño que haya esa opcion sin que el banco intervenga cuando la deuda es con ellos. Si pudieran orientarme un poco lo agradeceria mucho. Al igual que si hay otras opciones pudieran decirmelo. ¿Se podria vender la casa al propio banco? Espero respuesta. Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Ese notario te está asesorando mal, desconozco su intención pero lo que te dice no tiene sentido. A lo mejor simplemente no le entendiste bien.

      Obviamente tu deuda tendría que quedar liquidada – no es necesario que tu banco participe sólo que se le pague el 100% y tu hipoteca se cancele. Con eso un notario puede liberar las escrituras o traspasarlas.

      Pero necesitarías encontrar a alguien que te acepte comprarte la casa por más de lo que vale (es decir por lo que le debes al banco) para poderlo hacer. Y como bien dices, no lo has encontrado.

      Lo que no se puede es traspasar una deuda a otra persona sin que el banco intervenga, porque para el banco el deudor eres tú, te dieron el crédito a ti y tú eres quien debe. De ninguna forma.

      Responder
  72. Weera GuzTo

    Hola! quisiera saber entonces que podría hacer…

    mi mamá adquirió un inmueble por medio de traspaso & quisiera saber en este caso que papel & que tramite debería realizar para que se le acredite la propiedad como tal, solo se le entrego un papel con la cantidad de dinero entregada & por él concepto de pago del mismo,en este caso por el traspaso; firmado por el propietario anexando una copia de credencial asi como de curp, entonces se tendría que hacer el procedimiento del primer supuesto?

    también quisiera saber que sucedería si el pago que se realizo fue menor al valor de la vivienda & que procedería…

    Agradecería & resolviera mi duda, Gracias….

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Cuando uno compra una casa uno debe asegurarse de escriturarla a su nombre, de lo contrario uno realmente no tiene la propiedad aunque haya pagado. Lamentablemente las personas hacen tratos informales y ponen en riesgo su patrimonio.

      En este caso ni la casa está escriturada y por lo que me dices se entregó el dinero a cambio de un papel. ¿Realmente el que la vendió era el propietario? ¿Lo checaron? ¿Pagaron el impuesto por transmisión de propiedad?

      Vayan con un notario, o vayan al Registro Público de la Propiedad pero si no tienen documentos que puedan comprobar que ella es la propietaria, muy probablemente no hay nada que pueda hacerse.

      Responder
  73. Rossy Flores

    Hola Joan, antes que nada gracias por todos los artículos que publicas, han sido de mucha ayuda para mi; tengo una pregunta al respecto de este tema, se puede vender la casa a una agencia inmobiliaria y que ellos la revendan? es conveniente? o es mejor hacer la venta directamente? tengo una casa con crédito de banco, pero como en muchos casos, la zona no ha crecido como se esperaba y prefiero venderla para comprar otra o un depto en mejor zona o construir sobre la casa de mi mamá.
    Cómo sería el procedimiento para vender la casa en ambos casos? un avalúo? , tengo que avisar al banco con el que tengo el crédito que deseo vender la casa o que ya la vendí? en caso de que se pueda vender a una inmobiliaria, ellos harían todo el trámite?
    agradezco de antemano tu respuesta
    Saludos,
    Rossy Flores

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Rossy,

      Tú sólo pones en venta la propiedad. Al potencial comprador cuando ya haga una oferta y la aceptes, le informas que la casa esta hipotecada por lo cual tú le entregarás la carta saldos para liberación de hipoteca, con el fin de que cuando se haga la operación se liquide al banco y la diferencia a ti.

      Al banco no le tienes que avisar que venderás, pero sí tendrías que solicitar esa carta saldos para liberación en la cual te dan el saldo proyectado a diferentes fechas.

      El comprador – inmobiliaria o persona física – hace el trámite al final. Lo que tú tienes que asegurarte es que la hipoteca quede liquidada y saldada porque si no tú vas a seguir siendo responsable de pagarla.

      Puedes asesorarte si gustas con un asesor hipotecario o bien con un notario, aunque repito es más tarea del comprador que tuya. Como te indico, tú sí tienes que informar de manera transparente que la vivienda está hipotecada y decirle al comprador que se asesore con su notario. Ellos saben hacerlo, van a pedir la documentación de la vivienda y del crédito, van a pedir la carta de saldos para liberación de hipoteca que tú tendrás que pedirle a tu banco, y el notario se va a asegurar de que la hipoteca se salde para que se pueda liberar y entonces hacer el cambio de propietario al comprador.

      Responder
  74. Coya Claus

    Joan, buenas tardes y felicidades por tu excelente asesoramiento. Quisera saber si me puedes dar tu opinión. Estoy pagando mi casa en Cancún estoy a un poco más de la mitad de la deuda y deseo venderla, estoy al día, nunca me he atrasado y originalmente esta casa la manejo la inmobiliaria «Mi Casita» quién cedió o traspaso la administración de estas hipotecas a Corporativo Prisma (Adamantine) por lo tanto NO es un crédito de Infonavit y bueno estoy leyendo comentarios aquí mismo que es más complicado tratar de venderla cuando la hipoteca es con el Infonavit, ¿qué tan real es esto? ¿yo tendré más posibilidades de venderla al estar hipotecada con este corporativo?. Ojalá y me puedas asesorar, saludos.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En realidad no importa mucho con quién tienes el crédito.
      Aunque legalmente sí es posible hacerlo sé que algunos bancos no aceptan financiar compra de casas que no tengan hipoteca liberada, ya que una vez que se liquida, la liberación lleva tiempo (no es inmediata, pero la haría el notario que asigne el propio banco).

      En otras palabras el problema puede ser el banco del comprador, que no le acepte financiar esa casa hasta que esté liberada la garantía.

      Responder
  75. Alfonso Martinez Reyes

    Hola Joan, un gusto leerte. Es asombroso, como bien dices, la cantidad de líos en que se mete la gente. Desde comprar propiedades en lugares que no desean (simplemente porque les ofrecieron la propiedad o el crédito infonavit o fovissste), pasando por los «traspasos con poder notarial», hasta aquellas adquisiciones por parejas a punto de separarse o a familiares que ni de la familia son (por ejemplo, a los suegros). Me queda claro, que hay que tener un buen enganche, la propiedad debe estar en una zona con plusvalía, los créditos deben ser a 10 o 15 años máximo y de preferencia bancarios, y tener un empleo más o menos «seguro» con capacidad de pago de las mensualidades. Saludos cordiales.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Muchas gracias Alfonso por tu atinado comentario, espero que a otros les sirva mucho tu reflexión.

      Responder
  76. Walter Ramirez

    Buenas tardes una consulta mi caso es el siguiente mi ex pareja y yo tenemos un crédito con una casa que adquirimos hace poco la casa la empezamos a pagar desde agosto de este año 2015 a ella se la descuentan de plantilla xq cotiza pero yo trabajo en un lugar informal la cosa es que nos dejamos ella decidió cortar la relación sin una segunda oportunidad el problema es que me a llamado xq dice que la quiere vender xq ya no quiere estar ligada a nada que tenga que ver con migo el problema es que mi familia y yo queremos seguir viviendo hay las cosas las hicimos muy rápido jamás nos pusimos a pensar que las cosas ivan a terminar de esta manera el echo es que no quiere seguirla pagando me comentó ya no quiere que le descuenten eso la verdad mi familia y yo seguiríamos pagando la casa pero el problema es que ella quiere vender yo no xq hay nosotros seguiremos viviendo hay asta la fecha sólo se an pagados 2 cuotas ya esta por pagar la de octubre serían tan amable de regalarme una solución serían tan amables de orientarme ya que mi familia y yo nos hiciéramos cargo me podría seder su 50% ella dice que no le interesa nada de dinero lo que kiere es que ya no le descuenten donde ella trabaja xq ya no quiere tener nada con migo

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Cuando las cosas se hacen de esta manera – informal – eso es lo que pasa. Todo queda en el aire y por eso la gente luego pierde patrimonio.

      Por lo que me dices, la que tiene la deuda es ella. Supongo que es un crédito hipotecario, por lo cual la casa es también de ella y no de los dos. Me parece una terrible decisión financiera dejar de pagar porque hay otras opciones, pero es el dinero de ella también.

      Le puedes comprar su parte pero eso implica que tengas el dinero para liquidar completamente su crédito para que ya no le sigan descontando.

      Responder
  77. EJ PE

    Hola a todos. Me parece muy buena la explicacion. Tengo una pregunta, actualmente vivo en un depa adquirido por fovisste que para ser exactos tengo un año con el pero el lugar donde vivo no es lo que yo queria y tengo la idea de venderlo y adquirir en otro lugar. Como puedo venderlo? existe alguna guia para hacer esto? debo de hacer un avaluo para saber en cuanto puedo vender y no pedir cifras ilogicas?? Cuanto tiempo despues de vendido tengo para liquidar a fovisste? Perdon por tantas preguntas y gracias de antemano. Saludos!!!!

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Puedes ver en anuncios de guías de inmuebles en periódicos o por internet aproximadamente cuánto valen casas similares a la tuya. Esto te da una buena referencia, no necesitas pagar por un avalúo.

      Simplemente la pones a la venta. El comprador tendrá que tener el dinero para liquidar la casa (ya sea de contado o con su propio crédito), le tienes que explicar que está hipotecada por lo cual la liquidación se tendrá que hacer al FOVISSSTE por la deuda que tengas el día que te pague, y el resto a ti aunque no creo que haya mucha diferencia porque es una casa reciente.

      Responder
  78. Carlos Cuauhtémoc Padilla Gonz

    Hola Joan, tengo una simple duda, estoy por separarme de mi esposa, tengo un crédito hipotecario que esta a mi nombre y que me falta muy poco por liquidar, pero quiero dejarle esta inmueble a mis hijos y mi esposa (hasta este momento). Debo aproximadamente $170,000, y es con Scotiabank. Qué es lo que me recomendarías hacer? Gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Cuando lo pagues podrás hacer un cambio de propietario. Antes no es posible hacer nada.

      Responder
  79. Luis

    Buen día, quiero saber si puedo traspasar mi deuda de infonavit a un banco? actualmente la estoy pagando bien, pero quiero traspasar la deuda para obtener segundo crédito infoanvit y comprar otra casa, es posible?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No te entiendo. Si quieres otra casa por qué no pides crédito a un banco para esa segunda casa. Por otro lado ¿Vas a poder pagar las dos?

      Responder
  80. María

    Hola, me gustaría recibir una orientación:
    Yo adquirí un crédito infonavit con el que fue mi esposo, nos divorciamos y acordamos que yo me haría cargo de los pagos mensuales del infonavit para yo quedarme con la casa; realmente no sé qué hacer por qué no he podido dar los pagos ni míos ni los de él porque no tengo trabajo trabajo estable y soy madre soltera, pero mi realidad es que desde hace como 2 años no doy ninguna mensualidad. ¡No quiero perder la casa! pero mi parte de crédito es muy alta y no la puedo pagar por el momento, pues mis ingresos son muy inestables. ¿Qué debo hacer al respecto?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      ¿Llevas dos años sin pagar? El Infonavit ofrece muchos esquemas cuando esto sucede ¿Por qué no investigaste en su momento? Eso está en su página de Internet.

      Es muy difícil hacer algo cuando no has pagado por dos años, depende cómo está la casa puede ser que tu caso ya haya sido turnado a un despacho y otro tipo de cosas.

      Revisa el status en la página de internet en la sección de Mi Cuenta Infonavit, o llama a Infonatel y verifica cómo estás.

      El riesgo de perder la casa es muy alto (o de no terminarla de pagar nunca).

      Responder
  81. yesica romero

    JOAN! q talbuen dia. Ojalá pudieras asesorarme, he leido tus respuestas y me encantaria q me ayudaras. Hace 10 meses compre una casa a través de fovissste , la compre sin mucho pensarlo ya que el tiempo apremiaba y no queria perder mi credito. El punto es que ni la habito, está abandonada y economicamente se me hace super pesado. Yo ya no quiero esa casa y no me importa perder lo que ya pagué. Hay manera de devolverla? O hay algun consejo que pudieras darme? De verdad te lo agradeceria con el alma

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      ¿Para qué tomaste el crédito? ¿No crees que hubiera sido mejor perderlo que meterte en un agujero?

      Las casas no se devuelven. De hecho la casa no se la compraste al Fovissste, ellos simplemente te prestaron para comprarla.

      Si no te importa perder lo que ya pagaste (piensa qué podrías hacer si tuvieras todo ese dinero junto) puedes checar si hay manera de hacer una dación en pago. O puedes intentar venderla.

      Responder
  82. manuel carrillo

    Buen dia, tengo un credito infonavit conyugal, estamos en preoceso de divorcio queremos vender la propiedad, para la cual hay una persona interesada solo que es credito fovissste, es posible hacer la venta ya que un amigo quiere hacer lo mismo con un credito hipotecario ing pero le dice el asesor que tiene que ser en su caso por otro credito de la misma institucion es verdad eso.

    le agradezco la atencion brindada.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No necesita ser de la misma institución, pero si el comprador va a usar un crédito hipotecario dependerá de su banco el aceptar financiar una casa que está hipotecada.

      Legalmente no hay problema, sí es posible, pero algunas instituciones ponen trabas para no correr riesgos.

      Responder
    • Martín chavez

      Hola Joan, tengo una casa de Fovissste, la cual no he terminado de pagar y existe un comprador el cual ha adquirido un préstamo con Santander, pero no le quieren dar el dinero si la casa no está totalmente pagada, que podemos hacer para efectuar la compra venta. Gracias

      Responder
      • Joan Lanzagorta

        A veces son políticas del banco y no un impedimento legal, muchas veces cuando el crédito es FOVISSSTE hay problemas para hacerlo. La sugerencia sería que se asigne notario para llevar el proceso y éste se encargue de que todo queda en orden. O buscar otro banco.

        Responder
  83. ahidra

    hola tengo un crédito hipotecario bancario y por un préstamo de 518mil pesos me cobran una mensualidad de 6mil prácticamente me quedo una quincena sin sueldo,esque el pago es realmente pesado para mi, inicialmente el banco manejaba que serian 4mil de pago mensual y que sorpresa que al firmar era de 6mil ya que segun ellos yo no tengo dependientes económicos ni gastos extra asi que podia dar un pago mayor… así que me han comentado que transfiera mi hipoteca a infonavit y que el cobro sera menor … es cierto¨?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Estás equivocada. El banco no te puede cambiar las condiciones de un crédito hipotecario acordado previo a la firma, de hecho cuando te lo ofrecen te deben dar una oferta vinculante con las condiciones pactadas. Es tu derecho y deberías haberlo pedido.

      NO deberías haber firmado si no estabas de acuerdo o si te intentaron sorprender. Al firmarlo tú aceptaste, tu casa quedó hipotecada con esos términos y la hipoteca – el contrato con el banco – forma parte de tu escritura. Podrías haber ido a otro banco, uno hace las cosas bien desde antes.

      Si firmaste es tu responsabilidad y la de nadie más.

      Por otro lado no te conviene transferir tu hipoteca a Infonavit porque cobran tasas de interés mucho mayores que los bancos.

      Responder
  84. Maricruz Lopez

    hola Joan me puedes asesorar en lo siguiente: actualmente estoy divorciada, la casa donde vivo la sacó mi ex esposo en fovissste acordamos que me quedaria con ella asi que yo la estoy pagando, pero no se ha hecho traspaso ni nada por el estilo, yo aun no ejerzo mi credito de fovissste asi que quiero ver si es posible comprar esa casa de mi exesposo y que asi ya quede a mi nombre y se me descuente via nomina. se puede?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Maricruz, es posible que sí lo puedas hacer. No estoy familiarizado con los procedimientos de Fovissste así que no te puedo orientar mucho, lo mejor es preguntar.

      Como lo hicieron hay un gran riesgo para los dos. Él tiene riesgo si tú dejas de pagar por algún motivo, porque el deudor es él y le puede acarrear problemas. Tú tienes riesgo porque si terminas de pagar, la casa sigue siendo de él hasta que se pueda escriturar a tu nombre (después de pagar el crédito) pero en tantos años muchas cosas pueden pasar, incluso alguno de los dos fallecer y los dos se compraron un problema.

      Por eso es importante regularizar todo, lo correcto es tú comprarle tu parte de la casa o bien vendérsela a él.

      Responder
      • Coco Magaña

        Maricruz, te recomiendo pongan las escrituras a tu nombre ante un notario; es un contrato de compraventa con reconocimiento de deuda, de esa forma ambos quedan protegidos: él tendrá el derecho de exigirte el pago de la mensualidad y tú tendrás el derecho de quedarte con la casa si es que cumples con los pagos. De la forma que lo están haciendo la única desprotegida eres tú, porque la casa está a nombre de tu esposo y legalmente la casa es de él aún que tú la estés pagando en realidad.

        Responder
    • Coco Magaña

      Maricruz,
      te recomiendo pongan las escrituras a tu nombre ante un notario; es un contrato de compraventa con reconocimiento de deuda, de esa forma ambos quedan protegidos: él tendrá el derecho de exigirte el pago de la mensualidad y tú tendrás el derecho de quedarte con la casa si es que cumples con los pagos.

      De la forma que lo están haciendo la única desprotegida eres tú, porque la casa está a nombre de tu esposo y legalmente la casa es de él aún que tú la estés pagando en realidad.

      Responder
      • Joan Lanzagorta

        Coco, esto que propones no es posible. Dado que el bien inmueble es garantía de un crédito hipotecario no es posible cambiar el nombre en las escrituras (sin el acuerdo de la institución financiera que obviamente no lo hará porque la garantía debe estar a nombre del deudor).

        Un convenio notariado como el que propones es simplemente un contrato que cualquiera de las partes puede incumplir y aunque haya penas, aunque una parte pueda demandar el cumplimiento a la otra por la vía civil (o posiblemente mercantil dependiendo del contrato), mientras eso sucede el crédito ya se dejó de pagar.

        La institución financiera, en este caso el Fovissste, que por cierto es completamente ajena a ese convenio entre particulares, podría demandar la garantía mediante juicio hipotecario y la propiedad se podría, desde luego, perder.

        Claro que la existencia de un contrato da un poco más de certidumbre jurídica y en ese caso uno podría demandar daños y perjuicios al otro, pero termina siendo un pleito de nunca acabar.

        Responder
        • Coco Magaña

          Es cierto que dentro de las políticas del Fovissste, no acepta este convenio, sin embargo legalmente si es posible. Mi propuesta de hacer el contrato ante un notario, es con la intención de que Maricruz tenga una garantía y que realmente valgan los pagos que está haciendo.

          Por supuesto lo ideal sería liquidar la casa, pero si no cuenta con el dinero suficiente para hacerlo, creo que esto sería lo más viable, ¿no crees? (una casa hipotecada con Fovissste sólo se puede liquidar pagando de contado, ya que no acepta traspaso de crédito bancario ni de Infonavit).

          El exesposo no puede incumplir con el pago ya que automáticamente le descuentan vía nómina y si él llegara a perder su empleo, Maricruz, puede continuar depositando a la cuenta bancaria de la institución.

          Si Maricruz no cumple con los pagos, por supuesto perderá la casa, porque es la garantía del crédito que otorgó Fovissste, eso no cambia en nada.

          Responder
          • Yasmin Miranda

            Atinadamente lo has dicho, no cambia en nada y la única perjudicada es Maricruz, porque ella no es la dueña de la casa ni la titular del crédito. Firmar un contrato no le garantiza nada, ya que el FOVISSSTE no la reconoce para nada, es decir, ella no existe en esa transacción. Si el esposo se queda sin trabajo, y ella puede solventar las mensualidades, tampoco le garantiza en nada, porque cuando se liquide la deuda las escrituras se liberarán a nombre del esposo no de ella, y basta con que él se haga pato para no cumplir el contrato para que ella se quede sin casa y sin recuperar el dinero que invirtió. Ahora imaginemos que ella inicia un juicio por incumplimiento, cuánto tiempo se llevaría? cuánto más dinero perdería? Mejor que lea los comentarios de cómo comprar esa casa, si es posible, con un crédito propio.

  85. Vane Blue

    buenas tardes, tengo una propiedad en maipu desde el año 2004 en ese tiempo la vida me sonreia, mis papas querian esta propiedad y como el banco me daba mas años a mi quedo legalmente a mi nombre, mi papa murio hace poco mas de 8 meses, aun me quedan 9 años del credito hipotecario, el intereses es del 7.5 pase la mitad de credito por ende supongo deberia pagar mas credito que intereses, el problema es que hoy me encuentro sin trabajo el dividendo es altisimo, la opcion que encontre fue poder venderla pero mi madre que es quien sigue pagando por ella me amenaza que yo no puedo vender porque ella tiene como probar que ella la paga, y ningun banco da opciones de comprar carteras o refinanciar si no tengo como acreditar renta, no se que hacer, si me pudieran orientar seria de mucha ayuda.

    Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      ¡Qué líos se hace la gente! El error es tuyo desde el principio, por comprar una casa que no era para ti.

      Si tu mamá está interesada en la casa y la está pagando, entonces que te la compre (véndesela a ella), acuerden una manera amigable de resolver el tema.

      Aunque te digo: no importa si ella la está pagando. Si la casa está únicamente a tu nombre, tú puedes venderla si encuentras un comprador con el dinero para que al momento de la firma, liquide el crédito que tienes y te dé la diferencia entre lo que vale la casa y lo que debes. Ya podrás después devolverle a tu madre lo que te prestó (los pagos que ella hizo).

      Responder
  86. Isabel

    Buenas tardes, estoy interesada en comprar una casa, la cual el actual dueño la tiene hipotecada. Estoy en duda si hacer un traspaso de hipoteca o solicitar mi propia hipoteca nueva. Mis preguntas serian las siguientes:

    -En el traspaso de hipoteca me la traspasan el 100% o como ocurre al solicitar una hipoteca nueva, solo me conceden un 80%??
    – Al traspasar la hipoteca, tanto la casa como la hipoteca queda a mi nombre, pero las escrituras también?? Solo tendría que empezar a pagar y desentenderme por completo? Esto sería así también si la compro??

    Como veis estoy algo perdida en este tema, si por favor, me podéis ayudar.

    Gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En un traspaso de hipoteca te quedas con las condiciones que tiene el actual dueño de la casa. En cambio si buscas tu propio crédito tendrás las condiciones que tú puedas conseguir (posiblemente podrás encontrar mejores condiciones).

      En el traspaso de hipoteca te traspasan la deuda que tenga en dueño actual, pero eso es muy diferente al precio que tenga la casa. Por ejemplo si el valor de la casas es de 500,000 pero el dueño sólo debe 100,000 en un traspaso de hipoteca te traspasan a tu nombre ese saldo de 100,000 – los 400,000 restantes se los debes pagar de contado al dueño de la casa.

      En un crédito nuevo te pueden financiar, como dices, hasta el 80% del valor de la casa. Desde luego que debes tener para el enganche, si no has podido ahorrar para ello ¿En realidad tienes capacidad de pago? Eso de comprar casas sin enganche termina siendo un suicidio financiero, porque el costo de la hipoteca es grande (aún si te financian el 80% y tu tasa de interés es baja, en 15 años terminas pagando más de 2 veces el valor original de la casa). Imagínate si además no pones enganche.

      Responder
      • Isabel

        Vale, pero el precio de la casa quien lo pone? un tasado? o el vendedor?
        El vendedor me dice que ahora mismo le queda por pagar unos 130.000€ y que me la vende por lo que queda mas 6.000€ que le tendría que dar al contado.

        Por lo tanto, creo que me convendría, mas el traspaso de la hipoteca de 130.000€ y darle los 6.000€, no?

        El paga 525€ mensuales de hipoteca, para saber lo que yo tendría que pagar, seria 130.000€/525€-mes = 247 meses, esto seria unos 20 años. Es así?

        Por otro lado, al hacer traspaso de hipoteca me ahorro todos los gastos de administración, no? Cuanto serian los gastos que tendría que pagar? Para que la propiedad quedara a mi nombre?

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          El precio de la casa usualmente depende del mercado. Por ejemplo si el dueño la pusiera en 1 millón de euros ¿La comprarías? Pues no. Si tú le ofrecieras 10,000 euros por la casa al dueño ¿Te la vendería? Tampoco.

          Es un mutuo acuerdo pero está basado en el mercado (en lo que valen otras casas o pisos similares en la zona) y en la urgencia que el vendedor tenga (si le urge vender, entonces posiblemente la remate a un precio mejor que otras casas similares, si no le urge tanto posiblemente el precio que pida sea más cercano a mercado).

          Lo que te convendría, depende en realidad del valor que tenga esa casa y de las condiciones financieras de la hipoteca que él tiene (y si el banco acepta el traspaso, recuerda que el que presta el dinero tiene que estar de acuerdo en cambiar al que le va a pagar, y tú debes ser sujeto de crédito para el banco).

          Lo que tienes que pagar depende de las condiciones de la hipoteca. El cálculo que haces no toma en cuenta los intereses futuros por lo que pueden ser mucho más de 20 años. Por eso es bueno informarte bien.

          Desconozco en España cuáles son los gastos que tengas que pagar, esto podrás preguntarlo a algún notario o corredor inmobiliario, o a asesor de hipotecas del banco.

          Responder
  87. Ariadna Osorio

    Buenas tardes, Tengo una duda con mi Crédito hipotecario BANCOMER, tengo dos mensualidades atrasadas. tengo 9 años con la vivienda ya no podre seguir pagando las mensualidades. cuando se realizo la compra lo hice por medio del banco de ahi el banco me tomo de infonavit solo 30 mil y yo tenia hace 8 años 290 mil (pero a mi no me rebajan nada del infonavit pero me llega mi estado de cuenta del infonavit y dice que voy al corriente y que debo 27. quiero pagarle al infonavit los 30 mil para que me liberen mi credito. y quiero saber si me puede comprar el infonavit mi casa de la hipoteca. ó con el credito liberado de infonavit puedo comprar otra casa nueva. esa es mi duda?….. Atentamente Ariadna Osorio

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    • Joan Lanzagorta

      Supongo que es un cofinanciamiento, entonces tienes dos créditos, uno con el banco y otro con Infonavit. ¿No tienes seguro de desempleo? En la mayoría de los créditos hay. Investiga eso en lugar de sólo dejar de pagar.

      Aunque se libere tu crédito Infonavit seguirás teniendo uno con el banco. El Infonavit no te «compra tu casa de la hipoteca», no sé de dónde sacaste eso.

      Lo que no entiendo es lo que dices de que por un lado no puedes pagar, por otro quieres comprar una casa nueva. Es una contradicción. ¿Tienes para el enganche? ¿O te piensas meter en un problema financiero más grave?

      Dejar de pagar pone en grave riesgo tu patrimonio porque en cualquier momento el banco puede iniciar un juicio hipotecario y ahí podrás hacer muy poco, ya no la puedes vender y si no la puedes seguir pagando, es muy probable que te la quiten.

      Responder
      • Ariadna Osorio

        buen día,
        lo que quiero hacer es que si el infonavit al liberar el credito de los 30 mil que le debo puedo usar lo que tengo acumulado en mi cuenta del infonavit para que los rebajes sean muy poco y no como el banco que tengo que depositar 6000 mensuales y cada año aumenta más. esa es mi duda por eso les pregunto a ustedes que son expertos en estas situaciones y que es lo que mas me conviene.

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          No, no lo puedes usar. Por otro lado la mensualidad del banco es lo que tú pactaste con ellos, el Infonavit no tiene nada que ver en eso.

          Algunos créditos COFINAVIT cuando tú terminas de pagar lo de Infonavit, las aportaciones subsecuentes de tu patrón se van como prepago a tu crédito bancario, pero NO te disminuye tu mensualidad de ninguna forma ni lo que acordaste con el banco. Pero no sé si tu crédito lo incluya tendrías que verlo en tus escrituras.

          Responder
  88. Luis Raul Velasco Rocha

    Buenas tardes, tengo una casa que estoy vendiendo, pero me han ofrecido pagarla con creditod FOVISTE o infonavid, como se realizan estos tramites? me pagan en una solo exhibición o en abonos? necesito su asesoría.
    Gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Te pagan en una sola exhibición, pero normalmente es unos días después de que se firman las escrituras (en el caso de Infonavit, con Fovissste es igual pero no sé cuánto tiempo pasa). El trámite lo hace todo el comprador y con el notario que le asigna ya sea Infonavit o Fovissste. Tú sólo tienes que firmar y recibir el pagaré ya sea de Infonavit o Fovissste en el que estén tus datos bancarios y se te indique en qué tiempo recibes el depósito. Sin embargo puedes aclarar todas tus dudas con el notario que lleve el caso.

      Responder
  89. Lupita

    Hola buena noche, tengo una ligera pero gran duda, quiero vender mi propiedad, PERO aun la adeudo con fovisste dónde oh con quien debo hacer este procedimiento para asesorarme para la venta de mi casa? otra pregunta, algunas personas me preguntan que tipo de créditos acepto, en este caso como vendedora, puedo aceptar cualquier crédito con el que la persona cuente oh existe algún problema en ello,?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El Fovissste seguramente te dirá que no puedes venderla. En realidad el trámite para ello es problema del comprador, no tuyo. Lo que tú sí tienes que comprender es que para poder hacer la transmisión de propiedad, el comprador debe liquidar tu crédito, como se describe en este post y su notario es quien debe asesorarlo para que se realice de la forma correcta.

      Lo que NO es válido es que un crédito se «traspase» como piensa mucha gente mediante acuerdo privado. El ejemplo es muy sencillo: imagina que me prestas dinero y cuando me vas a cobrar te digo «no, ya no te debo porque le traspasé mi deuda a alguien que ni conoces». Obviamente para ti eso no sería válido, porque me prestaste a mí y no a otra persona.

      Lo mismo con los créditos hipotecarios, si no lo haces bien el responsable de la deuda seguirás siendo tú. Para traspasar el crédito el que prestó el dinero tiene que estar de acuerdo. Para poder vender la casa el comprador debe liquidar el crédito hipotecario, pedir la liberación de hipoteca y entonces sí, hacer la transmisión de propiedad de la casa.

      Sobre tu segunda pregunta, el crédito que utilice el comprador es su problema, no el tuyo. En un crédito hipotecario cualquier institución financiera paga de contado (salvo las gubernamentales que lo hacen días después). Por lo que no te afecta, de nuevo, si el trámite se hace de manera correcta y si tú no firmas la transmisión de propiedad a menos que recibas el dinero depositado en tu cuenta y lo que debías al Fovissste depositado también en liquidación del crédito.

      Responder
  90. Mariana

    Hola, actualmente estoy rentando una vivienda, mi arrendador quiere traspasarme la casa y que le de una diferencia de 70000, el credito es con infonavit pero tiene una deuda de 370000, por la forma de pago que tengo no cubro el credito con infonavit pero mi salario es lo sustentable para conseguir un credito, que me recomienda?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Conseguir un crédito pero a veces los bancos te ponen «peros» si la casa está hipotecada. Te recomendaría asesorarte con un buen broker hipotecario (como Tu Hipoteca Fácil).

      NO se pueden «traspasar» créditos como te lo está ofreciendo tu arrendador, mediante acuerdo privado. No es válido y haciendo esto la casa nunca queda a tu nombre y no se puede nunca escriturar. Sigue siendo propiedad legal del que debe al banco o al Infonavit.

      Se tiene que hacer una operación de compra-venta y el crédito – en caso de traspaso – debe quedar a tu nombre. De lo contrario no es válido. El que prestó el dinero (en este caso el Infonavit, con quien tiene deuda el arrendador) tiene que estar de acuerdo en que el crédito quede ahora a tu nombre.

      Responder
  91. AGMS

    Hola, buenas tardes.
    Tengo un crédito hipotecario (Cofinavit) y mi inquilino está interesado en adquirir la vivienda. Como leí en el artículo, lo ideal es venderla y pagar la hipoteca sin embargo ¿Cómo se cuánto ha aumentado de plusvalía la casa desde que la adquirí al día de hoy? ¿Cómo se en cuánto se vende actualmente? La adquirí hace 2 años y por motivos laborales tuve que moverme de cuidad, sigo pagando la hipoteca, no se si vaya a regresar por lo que no se me haría mala idea venderla pero tampoco no me gustaría venderla mal, al contrario, recuperar lo que llevo pagado más lo que invertí cuando la adquirí. ¡Muchas gracias por sus consejos!

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Muy fácil, investigando en cuánto se están vendiendo casas similares en esa zona. Se puede checar en portales, en periódicos o con algún broker inmobiliario. Otra opción es hacer un avalúo, pero esto tiene un costo que bien vale la pena si tienes duda.

      Responder
  92. victor

    buenas tardes,tengo un problema en absoluto mi madre hace ya mas de 10 años le ofrecieron una casa totalmente nueva primero era una constructora después de un tiempo esta vendió sus activos a una sofol deslindándose del problema que se nos presento ahora en un futuro,puesto que,la engañaron literalmente sobre el precio real de la casa y otorgando un crédito en UDIS. a medida que existe un mercado inflacionario la mensualidad va al doble de la mensualidad inicial,pero la casa tiene un costo mas alto que al pactado y no amortiza en absoluto,que es recomendable hacer…una demanda?. espero tu respuesta lo mas pronto posible,buen dia.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Una cosa es el valor de la casa, otra totalmente distinta es el crédito que utilizaste para pagarla. Por lo que entiendo el crédito lo brindó la constructora quien a su vez vendió a una Sofol esos créditos y debes continuar pagando a la Sofol.

      Si te endeudaste en UDIs eso es perfectamente legal, uno conoce las condiciones del crédito desde que firma y a eso te obligaste.

      Lo que puedes hacer es cambiar tu crédito a pesos o cambiarte a un banco, pero demandar, a menos que haya habido un fraude, pues no. Y si lo hubo, no sé a quién podrías demandar si la constructora ya no existe.

      Responder
  93. Carla

    Hola que tal, primeramente que buena honda que se de informacion por este medio, porque aveces caemos en el error, yo tengo una pregunta mi esposo tiene un credito con infonavit y con el banco, ahora me dicen que yo ya cuento con un credito infonavit, entonces lo que me comentaron esque puedo traspasar mi casa para que ya quien se quede con la casa y saldar esa deuda, y yo agarrar una casa mas amplia asi con credito infonavit mio y del banco? esto es posible.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Sí puedes vender la casa con Infonavit o buscar un traspaso (que te paguen la diferencia entre lo que vale la casa y tu deuda). Pero tarda cierto tiempo una vez liquidado para que se refleje y que tengas la posibilidad de sacar un segundo crédito Infonavit, el cual NO recomiendo porque es mucho más caro que un crédito bancario.

      Responder
  94. christian

    Hola buenas noches, hay una casa que me interesea comprar, estan pidiendo 700 mil por ella pero comentan que es en traspaso, todavia tienen un adeudo de 70mil con un credito de FONAPHO. Realmente quiero comprar la casa, que alternativas tengo para hacerlo y que es lo que necesito saber? Fui a Bancomer y les comente sobre la situacion y que quiero tener el credito COFINAVIT con ellos, me dijeron que de inicio no es posible empezar con el tramite ya que se necesitan las escrituras de la casa liberadas por que esa es la garantia que se quedan ellos, la pregunta es si es lo mismo con todos los bancos? Que opciones tengo para poder adquirir la casa? Espero me puedas ayudar, muchas gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Es posible liberar las escrituras en el momento de la firma del contrato, pero muchos bancos prefieren no meterse en ese lío. Además muchos ejecutivos no están bien capacitados y como es uno de los requisitos que marca el libro (que la casa esté libre de gravamen) muchas veces no saben que se puede hacer. Es cuestión de intentarlo y decir que el notario se encarga de que al momento de la operación se cancele la hipoteca original y se puedan liberar las escrituras.

      Si encuentras muchas barreras, pues hay muchos peces en el agua (muchas casas), no te encapriches con una en particular.

      Responder
  95. Ys

    Buena tarde me gustaría contactarlo por telefono, para orientacion de venta de mi casa hipotecada con fovissste, ya que los notarios que he visto me dicen que no es posible, le escribo del Edo. De hidalgo. Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No ofrezco asesorías hipotecarias de este tipo. Pero tú no tienes que acudir a ningún notario, el comprador sí y dependerá de él y de su banco que se pueda hacer la operación.

      Como mencioné, un crédito se puede liquidar de manera anticipada. Por lo mismo, cuando encuentras un comprador, cuando se firma la operación, tú le llevas una carta saldos para cancelación de hipoeca que te debe entregar el FOVISSSTE y él liquida esa deuda. Con FOVISSSTE e Infonavit es más difícil porque se tardan en hacer la liberación por sus procesos ineficientes, pero una vez pagado el notario del comprador procede a hacer el trámite de liberación de hipoteca y escriturar la casa a favor del comprador.

      Responder
  96. Claudia Gamiño

    hola Joan me puedes asesorar en lo siguiente: actualmente estoy divorciada, la casa donde vivo la sacó mi ex esposo en Infonavit, acordamos que me quedaria con ella asi que yo la estoy pagando, pero no se ha hecho traspaso ni nada por el estilo, yo aun no ejerzo mi credito de Infonavit asi que quiero ver si es posible comprar esa casa de mi exesposo y que asi ya quede a mi nombre y se me descuente via nomina, otra cosa si ese credito cuando él lo contrato fue bajo salarios, en caso de que si pueda yo adquirirla por medio de Infonavit seria nuevamente bajo salarios minimos o ya en pesos (como esta la nueva modalidad)

    Responder
  97. Alfonso

    Hola.yo tengo el problema.Me Atrse mucho en pagos y vendieron mi credito que puedo hacer para parar el problema y recuperar algo . como puedo vender.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Desafortunadamente no hay soluciones mágicas, debería haber buscado alternativas desde el momento en que se dio cuenta que no podría seguir pagando el crédito. Es difícil hacerlo a menos que encuentre un comprador que pague de contado (liquide desde luego el crédito y si hay diferencia entonces se las entregue). Pero si ya se inició por parte de BBVA demanda (juicio hipotecario) no hay manera.

      Responder
  98. Carlos Torres

    Hola joan mi esposa tiene un crédito hipotecario con BBVAB ella ya no puede pagar ése crédito pues ya se atrasó en pagos.Aún así ella puede vender la casa.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Atrasarse en un crédito hipotecario es lo peor que pudo haber hecho y es poner en gran riesgo el patrimonio. Debió haber pensado en ello antes de caer en mora.

      Sí, pero es complicado porque el simple incumplimiento de pago permite al banco iniciar un juicio hipotecario. Y puede perder la casa.

      Responder
  99. jose perez

    Hola Joan una pregunta tengo una casa que aun estoy pagando en en un credito hipotecario con infonavit se la rente a una persona y despues de un año me la quiere comprar pero él quiere solicitar un credito hipotecario con el banco.
    Se podria realizar la venta de mi casa

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En principio sí se puede, dependerá del banco (al Infonavit le tendrás que pedir, en su momento, una carta de saldos para liquidación de hipoteca). Un buen notario (que usualmente propone el banco del comprador) lo podrá realizar y ver que todo quede en orden.

      Responder
  100. jusa

    hola buen dia, quiero hacer el tramite de un traspaso con un familiar, pero me comentan que ya no hacen ese tipo de traspasos con familiares directos, es cierto esto?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Para hacer un traspaso el banco o institución financiera deben aceptarte a tí como acreditado. Si es con Infonavit debes tener derecho a crédito Infonavit por lo menos en el monto de la deuda.
      Pero depende de las políticas de cada instución.

      Por eso insisto: como menciono en el post hagan una operación de compra – venta. Un traspaso es en esencia lo mismo pero así es más fácil y más transparente. Además no te tienes que quedar con el crédito que tiene la vivienda que puede estar en peores condiciones que los créditos hipotecarios que hoy se ofrecen en el mercado.

      Responder
      • jusa

        que me recomiendas hacer deseo adquirir la casa de mi hermana por medio de infonavit pero me dicen que ya no puede haber ese tipo de traspasos entre familiares, es muy complicado que me aprueben un credito hipotecario por medio de algun banco?

        Responder
  101. omar gasca

    Hola buenas tardes espero que me puedan ayudar con este asunto yo actual mente vivo en una casa el cual está hipotecada por medio de un banco pero la casa está nombre de mi hermano ,auque yo la estoy pagando,la pregunta es que si yo puedo pagar la hipoteca al banco por medio de mi crédito Infonavit y que esa deuda y esa casa pase a mi nombre .

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Sí, en la página del Infonavit se establece como uno de los requisitos de la vivienda: Cuente con escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad (puede estar hipotecada y ser liberada al momento de que firmes tu escritura).

      Responder
    • O247

      Buenas tardes, por este medio me permito ofrecerle el servicio de reducir la mensualidad de su hipoteca, para mayor información favor de comunicarse a mi teléfono celular o whatsapp 5536979559 o al correo oherreraz@hotmail.com su servidor, Oscar Herrera. Saludos!!

      Responder
  102. Geral705

    Gracias por tus respuestas, que ha muchos nos ayudan, ojalá puedan ayudarme con mi asunto particular: Yo tengo crédito fovissste ya autorizado, mi papá me ofrece su casa que está pagando con Infonavit e hipotecaria. puedo adquirirla?? cómo hacerlo?? Además, la casa tiene un valor avaluo mucho mas alto que mi saldo de crédito, pero el establecerá el precio de acuerdo a mi saldo para poder comprarla. el problema es que el aun la esta pagando. Ayuda, debe haber alguna manera

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Desafortunadamente el Fovissste – hasta donde tengo entendido – no presta si la casa que vas a comprar está hipotecada.

      Si sacas un crédito de una institución financiera sí podría ser posible y sería de la manera como se describe en el post.

      El avalúo no tiene nada que ver con el precio al que tu papá y tú pacten la compra de la casa, pero sí debe valer más, tener una vida útil remanente de por lo menos 30 años, y además deberás pagar los impuestos de acuerdo al valor del avalúo y no del precio que pacten.

      Responder
  103. Mayelita Velazquez

    Hola buenas tardes, yo adquiri una vivienda con fovissste, sin embargo, ya no la he podido pagar desde hace seis meses, una persona esta interesada en el traspaso, me podrían auxiliar si la puedo traspasar? me han comentado que para el traspaso se pide lo que uno ha pagado mas mejoras, es cierto?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Mayelita, te sugiero leer bien el post. Ahí está tu respuesta. Así como el primer comentario. Un traspaso es lo más difícil porque el comprador también tendría que tener crédito FOVISSSTE y entonces te limitas los compradores potenciales. Es mejor vender la casa.

      Lo que debes pedir es el valor de la casa. Obviamente cuando se hace la operación pagan tu crédito y te dan la diferencia entre el valor de la casa y lo que debías.

      Responder
  104. ruben

    hola buenas noches me venden una casa en 430,000 y el dueño debe 90,000 me dicen que va a liquidar esa deuda y me venderia la casa ,el quiere pagar su deuda con mi credito infonavit ,la pregunta es infonavit suelta el dinero para que pague la deuda y que problemas de dinero bienen mas adelante para poner las escrituras a mi nombre

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Sí, es posible porque el Infonavit suelta el dinero después de la firma de escrituras, y es parte del convenio. Como se menciona en el post.

      Responder
  105. Mi Bazar

    Buen día, una pregunta tengo un crédito hipotecario (banacario), puedo vender la casa a mi Esposa? Ella la pagaría con dinero propio y crédito Infonavit. De antemano agradezco la atención.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Sí puedes venderla a quien tú quieras (obviamente tu esposa no debe ser parte dueña ni estar en tu crédito hipotecario como solidario) pero hay costos como el impuesto por adquisición de inmuebles, gastos notariales, etc. Por otro lado hoy el crédito Infonavit es más caro que el bancario así que quizá no les convenga, a menos que tengan una fuerte razón para hacerlo.

      Responder
    • O247

      Buenas tardes, por este medio me permito ofrecerle el servicio de reducir la mensualidad de su hipoteca, para mayor información favor de comunicarse a mi teléfono celular o whatsapp 5536979559 o al correo oherreraz@hotmail.com su servidor, Oscar Herrera. Saludos!!

      Responder
  106. Estela González

    Hola buen día, compré un traspaso, tengo poder notarial, la hipoteca es de un banco, sigo pagando faltan 100 mil, el crédito sigue a nombre del que me vendió, ya quiero liquidar, qué debo hacer?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Lamento decirte que eso no es un traspaso. Lo he dicho hasta el cansancio: una deuda no se puede «traspasar» a menos que el que prestó el dinero esté de acuerdo. Imagínate que tú me prestas dinero y cuando me vienes a cobrar te digo: «no yo traspasé la deuda a otra persona que ni conoces». Obviamente esto NO es válido.

      Un traspaso implica que la deuda se cambia de nombre. Así que legalmente estás pagando una deuda que no es tuya, por una casa que no es tuya. No sé qué «poder notarial» tengas pero puede ser simplemente una promesa o un contrato que ambas partes se comprometieron, pero hoy la casa sigue siendo de la otra persona y la deuda también. Tú no tienes nada. Tú no puedes ir a recoger la carta liberación de hipoteca del banco. La casa no se puede transmitir de propiedad hasta que la deuda esté liquidada.

      Responder
  107. olga rivera

    Buenas tardes me pueden orientar..Acabo de llegar a mi puntuación y quiero obtener mi vivienda.. Mi pregunta es si encuentro un traspaso su pongamos de 200 y me credito es de 300 pero que el valor de la vivienda sea de 400.. yo puedo obtener la vivienda que todo sea por medio del credito de infonavit yo no tengo dinero mio para pagar…espero y me puedan orientar.. Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No te recomiendo un traspaso porque queda en las condiciones del crédito original. Mejor saca tu crédito y compra esa casa, no importa si la casa que quieres comprar tiene crédito o no.

      Por tu pregunta – que no entiendo bien – me parece que te hiciste «bolas». El valor (el precio al que la comprarás) se negocia de mutuo acuerdo con el vendedor de la misma, puede ser menor que el avalúo (eso es sólo una referencia para el crédito, porque en un crédito hipotecario la casa queda en garantía y los bancos o Infonavit necesitan conocer cuánto vale esa garantía).

      Responder
  108. jorge mendez

    Alguien me puedr orientar ….. yo tengo una casa de infonavit la cual ya no me interesaa .. tengoo 9 años pagandola y quisiera saver si se puede traspasar y recuperar algo de lo que e pagado aunquesea muy poco lo que me interesa es ya no seguir pagandola

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Como he explicado tanto en el post como en múltiples comentarios abajo, tienes dos opciones: venderla o negociar nación en pago. Te sugiero leerlos e informarte.

      Responder
  109. Pedro de los Santos

    Buenas tardes!
    Felicitaciones por el artículo, es muy claro.

    Una consulta. Hace 5 años mi pareja y yo utilizamos el crédito fovissste de mi suegro para comprar un departamento, el cual de inicio y a la fecha sigue a nombre de mi suegro sin embargo, todos los pagos los he realizado yo. En la actualidad cuento con los puntos requeridos por el infonavit para solicitar un crédito. Mi pregunta es si con mi crédito infonavit puedo comprarle la casa a mi suegro? Lo anterior porque en fovissste me dijeron que no se podía.
    Saludos!

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En teoría sí puedes. El Fovissste te va a decir que no pero a ellos, mientras reciban su pago, no pueden impedirlo. El Infonavit es el que puede quizá poner trabas – por la manera como manejan sus trámites. Con un crédito bancario es mucho más sencillo.

      Responder
  110. Ismael Pérez

    Que tal saludos, planeo usar mi credito infonavit (en el futuro) pero aun no cuento con los puntos, me faltan 16,(segun el sistema tendria acceso a mi credito en julio del 2016) se que tambien interviene el saldo que tengo en mi subcuenta de vivienda, mi pregunta es:
    -Puedo hacer una aportacion voluntaria directamente a mi subcuenta de vivienda?
    -Dispongo de unos ahorros, Valdria la pena transferir una parte a dicha subcuenta inmediatamente (ganaria intereses en ese año)?
    Gracias por todos sus comentarios, me abren la mente respecto a estos temas.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Las aportaciones voluntarias a tu Afore ayudan (no se puede a tu subcuenta de vivienda) – te reconocen 4 puntos por cada mes de salario que aportes hasta un máximo de 16 puntos que es lo que te falta. En otras palabras, tendrías que hacer aportaciones por cuatro meses de salario.

      ¿Realmente te conviene? A menos que tus ingresos sean muy bajos y requieras una casa de interés social, no te conviene usar Infonavit. Mejor junta por lo menos un 20% de enganche y saca un crédito bancario, a un plazo no más de 15 años. Añade a ese crédito el Apoyo Infonavit para que futuras aportaciones de tu patrón se apliquen como prepago a tu crédito bacario y lo termines de pagar más rápido.

      Responder
  111. Erik GuSi

    Hola buen día, yo adquirí mi casa con mi crédito fovissste hace dos años, posteriormente renuncie a mi trabajo y obtuve otro en donde no cotizo para el issste, ya no me interesa la casa, como puedo devolverla y deshacerme de todo lo que conyeva a el fovissste?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No sé si FOVISSSTE acepte nación en pago (pregunta), es un trámite largo y perderás todo lo que ya has pagado. La otra opción es venderla.

      Responder
      • Erik GuSi

        La idea es desacerme de la casa y la deuda, debo meter escritos? Fui a las oficinas y me comento la persona que me atendió que no podía regresar la casa, cosa que no creí pues no debería pagar algo que YA NO QUIERO, pero como puedo hacerle para regresarla una opción que me dieron fue dejar de pagar y ellos mismos (fovissste) la recoje, es eso cierto?

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          Las casas no se pueden simplemente devolver. Por otro lado tienes que entender que no le compraste la casa al FOVISSSTE, ellos sólo te prestaron el dinero para comprarla. Entonces no es que se la devuelvas a ellos.

          Una casa es la compra más grande que hacemos en la vida, razón suficiente desde mi punto de vista para tomar una decisión pensada y bien razonada.

          Si dejas de pagar no es tan fácil: primero los cobradores, luego te inician un juicio hipotecario y efectivamente después de un proceso legal pueden quedarse con ella.
          Pero ¿Para qué ir por todo eso, cuando puedes hacer lo responsable que es ir a FOVISSSTE y explicar tu situación y decirles que quieres una dación en pago? O bien poner la casa en venta.

          Responder
  112. Dann Mo

    Hola, tengo dos años pagando mi casa con credito fovissste pero ya no me interesa y quiero venderla. Cómo se realiza dicha transacción. Es decir, sólo la pongo en venta y luego cómo se liquida mi deuda y que hay de lo que llevo pagado?.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El notario del comprador debe pedirte una carta saldos para liquidación de hipoteca, la cual tendrás que pedir al Fovissste. El día en que se firman las escrituras, el comprador liquida el saldo proyectado para pagar el crédito, el notario cita al Fovissste para que se liberen las escrituras. El proceso completo lo lleva el notario del comprador.

      El precio al que vendes la casa lo pactarás tú con el comprador, la diferencia entre ese valor y lo que debías al Fovissste te la liquidará el comprador a ti, también debe ser ese mismo día.

      Responder
  113. Maria

    Hola, adquirimos un credito conyugal, el credito de el ya esta liquidado, queda solo el mio con deuda, queremos vender la casa, y el comprador quiere usar su credito infonavit, Es posible vender asi mi casa ??? GRACIAS

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Sí es posible, a veces Infonavit se «pone sus moños» particularmente por desconocimiento del personal interno, cualquier casa con crédito hipotecario se puede vender, siempre que se haga el proceso bien, con notario, en el cual se pague al momento de la firma el crédito para que la casa quede sin gravamen y el resto se paga al vendedor.

      Responder
  114. pepe

    Hola… gracias por tu apoyo. Adquirí un crédito hipotecario hace 10 años, desafortunamente mis ingresos se han visto disminuidos drásticamente, por lo que me cuesta mucho trabajo pagar las mensualidades. Cabe mencionar que el crédito está a mi nombre; las escrituras están notariadas y aparecemos ambos en ellas, sabes si puedo usar y aplicar su crédito de mi esposa para pagar ese adeudo?? Y en caso negativo que opciones podría hacer?? Saludos!!

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Posiblemente, habría que ver el caso particular. Pero es lo mismo: usar un crédito para pagar otro nunca es una buena opción. Mejor busca refinanciar tu propio crédito, con la misma institución o con un banco diferente, a un nuevo plazo.

      Responder
    • O247

      Buenas tardes, por este medio me permito ofrecerle el servicio de reducir la mensualidad de su hipoteca, para mayor información favor de comunicarse a mi teléfono celular o whatsapp 5536979559 o al correo oherreraz@hotmail.com su servidor, Oscar Herrera. Saludos.

      Responder
  115. Yesi

    Hola, muchas gracias por la informacion, tengo un credito fovissste y deseo a vender a un amigo que obtendra un credito infonavit, necesito mas orientacion ya que en mi estado Hidalgo nadie puede hacerlo, un notario podria orientarme o quien ?? gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El comprador sería quien necesita más la orientación, pero sí un notario (el del comprador).

      Responder
  116. Aldara Bernal

    Buen día yo adquirí una vivienda por medio de infonavit, no he podido cumplir con mis pagos, encontré trabajo pero no tengo ninguna prestación, mi sueldo es muy bajo y no alcanzo a cubrir la mensualidad de la vivienda, me dicen en infonavit que haga 6 pagos de 300 pesos por 6 meses y posteriormente ya pague mensualidad normal…. Y q si no puedo pagar se puede hacer una cancelación y no regresan nada…. Dijo que puede haber muchos acuerdos para pagar menos pero que va a subir el costo y el interés…..que puedo hacer?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Si no puedes pagar podrías intentar poner la casa en venta (siempre que el valor de la misma supere lo que debes a Infonavit, en muchas ocasiones no es así por la característica de esos créditos). En caso contrario, si tu deuda es mayor a lo que vale la casa, lo mejor es hacer una dación en pago (que el Infonavit se quede con la casa a cambio de que tu crédito quede liquidado). Efectivamente pierdes todo lo que ya pagaste, pero de todas maneras tu deuda no ha bajado (has de cuenta que lo que pagaste fueron puros intereses).

      Responder
  117. Jose David

    Hola tengo una duda. Quiero vender mi casa que adquiri por medio de credito fovissste pero me dicen que la unica opcion es mediante venta de contado que por que fovissste no acepta creditos y He sabido que en fovissste existe la figura de «sustitución de deudor» o en la práctica no existe. Gracias por la atención.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Te están informando mal. Es irrelevante si la operación es o no a crédito, al Fovissste siempre se le paga de contado. El banco que está dando el crédito al que va a comprar la casa, tiene siempre que pagar de contado al vendedor (o en caso de que el inmueble esté hipotecado, a la institución financiera actual hasta el monto de la deuda y el restante al vendedor).

      Responder
      • Jose David

        Me dice una vendedora que fovissste no tiene el producto de pago a pasivos. Que las casas que se obtuvieron con credito fovissste deben estar liquidadas para poderse vender

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          Tú no tienes que hacer ningún trámite con Fovissste y claro que te van a decir que no se puede. Primero porque la «vendedora» no sabe.

          El producto de pago a pasivos no tiene nada que ver con eso – es un producto para cambiar tu hipoteca (pagar el pasivo de otro banco con un crédito Fovissste).

          Precisamente en la operación de compra-venta el comprador liquida la hipoteca que tiene la casa (esto se hace en el momento de firma de escrituras, ante notario). Entonces ya queda liberada y se puede hacer el cambio de propietario.

          Responder
  118. ivonne

    Buen dia!! Tengo una duda te lo agradeceria, es posible solicitar un credito hipotecario con un sueldo minimo de 4400 al mes. Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En Infonavit sí, la mayoría de los bancos requieren ingresos mayores. Con ese ingreso tan bajo es muy difícil que te alcance para una casa a menos que sea a través de programas de vivienda gubernamentales.

      Responder
  119. Maritza rodriguez

    Hola yo tengo dos años k compre mi casa en pachuca por medio de infonavit pero no e podido ir y kiero saber si infonavit la puede cambiar para México por k la verdad no voy a poder ir a verla en un buen rato y para mi seria genial k me la cambiaran para México

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      La casa es tuya, tú la compraste a alguna persona o empresa. No es del Infonavit – ellos sólo te prestaron para adquirirla. Además ya está escriturada a tu nombre y ya pagaste un impuesto por adquirir el inmueble. Por la misma razón no te la pueden cambiar, las casas no se pueden simplemente devolver.

      La podrías vender y comprarte otra, como está hipotecada en la operación de compra-venta el comprador debe liquidar el crédito a tu nombre y la diferencia entre el precio de compra y el monto que debías es para ti.

      Responder
  120. mariana granados

    Hola gracias por tu artículo, tengo una duda, puedo comprar con mi INFONAVIT una casa que aún le debe a un banco? es decir que con el crédito que me otorgue a mi el INFONAVIT se liquide la deuda que el actual dueño de la casa tiene con el banco y yo sea quien sigue con la deuda pero con INFONAVIT… es esto posible?

    Responder
  121. ARACELI

    BUEN DIA..
    ME PARECE MUY BUENA EXPLICACION SOBRE EL TEMA, QUISIERA ME ORIENTARA SOBRE UNA SITUACION QUE ESTAMOS PASANDO:
    MI ESPOSO ADQUIRIO UN CREDITO INFONAVIT EN VSM AL ADQUIRIR LA VIVIENDA SE DEBIA 340,000.00 QUE FUE EL MONTO POR EL CUAL SE ADQUIRIO, A MI ESPOSO LO DESPIDIERON Y DEJO DE PAGAR LA VIVIENDA, LE DIJERON QUE NO HABRIA PROBLEMA.. TOTAL QUE AHORA MI ESPOSO LE DESCUENTAN COMO SI GANARA LO MISMO PERO DESGRACIDAMENTE NO ES ASI..
    POR LO MISMO QUIEREMOS TRASPASAR LA VIVIENDA PORQUE LA DEUDA OBVIAMENTE SEGUIRA EN AUMENTO POR EL TIPO DE CREDITO EN VSM SEGUN NOS EXPLICARON AUNADO QUE YA ES COMPLICADO CUBRIR CON LOS GASTOS QUE TENEMOS..
    AHORA MI ESPOSO DEBE UN APROXIMADO DE 370,000.00, FUE UNA PERSONA A VALUAR LA CASA Y LA VALUA EN 315,618.00, NO SABEMOS QUE HACER?..QUERIAMOS TRASPASARLA PERO CREO NO SERA LO MAS ADECUADO..
    LE AGRADEZCO SU ORIENTACION….BUEN DIA.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Lamento su situación. De hecho dejar de pagar sí genera un problema, el Infonavit ofrece opciones. Es el problema de sacar créditos hipotecarios sin una buena cantidad para enganche.

      Para este caso la mejor solución, creo yo, es ofrecer al Infonavit la vivienda en dación de pago – ellos se quedan con la vivienda a cambio de que la deuda quede finiquitada. Es la mejor opción dado que la deuda es más que lo que vale la vivienda, según la información que me das.

      Responder
  122. MARY

    BUEN DIA:
    YO TENGO MI CREDITO HIPOTECARIO DE FOVISSSTE QUISIERA TRASPASARLO O VENDER PERO ME DICEN QUE ES MUY DIFICIL HACERLO TENIENDO CREDITO FOVISSSTE, ES VERDAD, Y ES QUE ME URGE PERO NADIE ME SABE DAR UNA RESPUESTA.
    GRACIAS

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Vender siempre puedes, no es limitante que tengas un crédito Fovissste siempre y cuando la venta se haga correctamente y el comprador pague a esta institución lo que se debe y la diferencia entre eso y el precio al que tú vendas la casa te la debe dar a ti. La hipoteca se debe cancelar para que el comprador pueda recibir la propiedad.

      Traspaso sí es difícil, mucho, pero no sólo con Fovissste sino con cualquier institución.

      Responder
  123. claudia

    Buenas Tardes, se puede hacer un traspaso, si mi casa se esta pagando aun con infonavit y la otra tambien, Nosotros tenemos apenas 5 anos pagandola y la otra persona como 10.. la diferencia del inmueble es bastante, es decir la de la otra persona esta muy desgastada y maltratada,pero es un inmueble grande, la nuestra es pequena pero esta muy bien conservada.. la otra persona nos comenta que lo chequemos con un valuador y le demos la diferencia.. se puede hacer eso.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      ¿Se quieren intercambiar la casa? No se puede si tienen crédito, porque para que pueda haber transmisión de propiedad se deben liquidar los créditos (son gravamen de la casa).

      La única forma es que tú le compres la casa (y liquides su crédito al momento de la compra – de lo contrario no se puede transmitir la propiedad y estarías en riesgo si la otra persona no sigue pagando su crédito).

      La otra persona tendría que hacer lo mismo con tu casa – comprártela y liquidar al momento de cerrar la operación el crédito que se tiene para que la casa pueda pasar a su nombre.

      Responder
  124. Kessya

    Buen dia
    Hace 2 años adquiri una vivienda usada por medio de infonavit yo tenia imss, posteriormente perdí mi trabajo y no pude seguir pagando dado que no tuve una correcta liquidación, hace un mes encontre trabajo de nuevo pero tengo issste, mi duda es de que otra forma puedo seguir pagando mi deuda que igual se me siga descontando de mi salario aun teniendo issste?? esto puede hacerse? me dicen que fovisste me presta despues de 18 meses eso me podria ayudar para no perder mi patrimonio? o que me sugiere hacer?

    Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Kessya, tú tienes la obligación de pagar directamente a Infonavit cuando pierdes tu trabajo. El Infonavit ofrece prórrogas y otras cosas para apoyar que NO son conveniente tomar salvo que no tengas otra opción. Pero dejar de pagar simplemente NUNCA se debe hacer, mejor entrar a esos planes para no caer en mora y para que tu crédito siga regular.

      Ahora que encontraste trabajo y cotizas al ISSSTE, eso no tiene nada que ver tú sigues teniendo una obligación de pago al INFONAVIT. Desafortunadamente si tu patrón no cotiza a INFONAVIT no te puede descontar: tú tienes que pagar directamente en el banco o en el portal del INFONAVIT con tu línea de captura. Te recomiendo que tengas un orden en tus comprobante porque luego el INFONAVIT no identifica los pagos.

      Responder
  125. cecilia sanchez alvarado

    Buenas. Noches yo tengo una duda…. Ya estoy por traspasar mi depto…. Pero la Lic que lleva caso … Comenta que yo tengo que pagar la cancelación de la hipoteca,… Que son 3500 … Que tan cierto es esto? Y que también tengo que pagar isr…. Yo la estoy traspasando por que tiene un año y medio que ya no laboro …y ahora se me dificulta Demasiado seguir pagándola…. Espero su respuesta ….muchísimas gracias..

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      ¿Cuál es el concepto de pago? ¿Por qué te cobran 3,500? ¿Son honorarios del notario? En todo hay honorarios pero quizá puedes pedirle un anticipo al comprador si no tienes dinero para ello.

      El ISR sólo si obtienes una ganancia por la venta de tu casa y depende porque si viviste en ella 5 años y puedes demostrarlo no lo pagas (a menos que sea de un valor muy alto, lo cual no creo que sea tu caso). Entonces discútelo bien con el notario para ver si debes o no. Que te explique los preceptos legales, que te explique cuándo sí y cuándo no. Es lo mínimo que debes exigir.

      Responder
  126. arturo hernandez

    hola hay una persona que tiene una casa y esta pagando al infonavit su credito, el pretende que yo le de en efectivo $50,000 que es lo que el considera que ha pagado y que yo siga pagando la deuda que es de aproximadamente $200,000 a pagar en 20 años. Hay alguna manera de hacer esa operacion de manera legal sin perjudicar ambas partes. Yo no poseo ningun especie de financiamiento como infonavit. ojala me puedas ayudar, me urge. saludos!!

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      NO a menos que seas sujeto de crédito de Infonavit. O que tengas otro financiamiento o cuentes con el dinero para pagar la casa en un trámite en el cual se cancele la hipoteca (gravamen) que tiene. De lo contrario la casa nunca es tuya porque si está hipotecada NO se puede transmitir la propiedad. Se requiere que la hipoteca se libere con la operación de compra-venta.

      LOS CREDITOS NO SE PUEDEN TRASPASAR ENTRE PARTICULARES.

      Si tú me prestas dinero y un día me vas a cobrar, imagínate que yo te diga «no yo no te debo nada, porque le traspasé la deuda a alguien que ni conoces» pues claro que tú me dirías que eso no es válido, que la deuda es mía.

      Es algo tan lógico que me sorprende que la gente piense lo contrario.

      Responder
  127. Priscila

    Hola, en mi caso mi ex esposo es quien me va a traspasar la casa pero leyendo este articulo veo que me conviene mas comprarla, por favor me pueden ayudar diciéndome donde tendría que hacer el tramite? Para el traspaso me habían dicho que debía ser directamente con el infonavit, porque yo usare mi crédito para terminarla de pagar. Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Priscila,
      El traspaso es en realidad una operación de compra-venta, porque tanto el crédito como la casa tienen que quedar a nombre del nuevo dueño. En México desafortunadamente mucha gente, por ignorancia, hace contratos notariados en donde sólo se plasma que el comprador debe seguir pagando la hipoteca que no está a su nombre y eso genera muchos problemas porque independientemente de contratos, las deudas no se pueden traspasar sin el acuerdo del acreedor (banco). Imagínate que tú me prestas dinero y cuando me vas a cobrar te digo que yo ya no te debo, porque le «traspasé» mi deuda a alguien que ni conoces. Obviamente eso no es válido, porque tú me prestaste a mi y no al otro. Lo mismo pasa en los créditos hipotecarios, no se pueden simplemente «traspasar» con contratitos, aunque estén notariados. La casa no cambia de nombre, el crédito tampoco entonces la casa sigue siendo del dueño original, el crédito también pero no se paga, le genera problemas de cobranza y de buró de crédito al que la quiso «traspasar», es decir es un riesgo para ambos, por hacer las cosas mal.

      Si alguien quiere traspasar su casa en realidad lo que debe hacer es venderla, si el comprador la paga con crédito o de contado es problema del comprador. Es más sencillo de lo que parece pero la gente se complica la vida con acuerdos fuera de lo que debe ser.

      En tu caso si ambos tienen crédito Infonavit puede ser que funcione un traspaso de crédito bien hecho (que es, como dije desde un principio, una compra-venta porque tanto la casa como el crédito deben quedar a tu nombre). Lo importante es que tú tengas los puntos y el Infonavt lo acepte. Todo se tiene que documentar con notario porque la casa tiene que quedar a tu nombre. El trámite se hace con Infonavit.

      Responder
  128. maggie sr

    BUEN DIA!! HACE AÑOS ME TRASPASARON UNA CASA, PERO RESULTA QUE ME VOY A OTRO ESTADO POR CUESTIONES DE TRABAJO. MI PREGUNTA ES, PUEDO VOLVER A TRASPASAR ESTA CASA??? SE PUEDE ANULAR EL TRASPASO ANTERIOS Y DARLO A OTRA PERSONA??
    SALUDOS

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      ¿Cómo te traspasaron la casa? ¿Es tuya o no? Te lo pregunto porque muchas personas hacen «traspasos» de manera informal o sin que haya un cambio de propietario o casas con gravamen (hipoteca) y eso no es legal. Entonces depende mucho.

      Si la casa es tuya legalmente, claro que la puedes vender a quien tú quieras.

      Responder
      • maggie sr

        se hizo el traspaso ante notario publico, el notario nos dio un poder sobre la casa, pero no se si con ese poder pueda volver a traspasarla, y si al traspasarla tengo que volver a llamar a la persona que me la vendio para que vuelva a firmar, las escrituras pues no estan a mi nombre porque esta hipotecada con infonavit, y le sigo pagando, entonces esas son mis dudas, si se puede o no? saludos y gracias

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          Eso NO es un traspaso y lamento decirte que la casa NO es tuya. Es un ejemplo de un traspaso «informal» que no tiene valor legal. La casa sigue a nombre de la otra persona, porque la hipoteca sigue a nombre de la otra persona y hasta que no se libere esa hipoteca, NO puede haber transmisión de propiedad. La casa sigue siendo de esa persona por más contratos que hayas firmado. El riesgo es tuyo por haber aceptado eso.

          Responder
  129. debora

    Buenas noches disculpen como se denuncia a gente que se metió a una casa que esta hipotecada por banamex y falsificaron papeles para apropiarse del inmueble PORFAVOR ayudenmee

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Con la policía y ante el ministerio público, como cualquier otro crimen de este tipo (invasión a propiedad privada).

      Responder
  130. Veronica

    Buenas tardes tengo crédito con fovissste,llevo pagando 5 años y la deuda es de 15 años, pero ya no me interesa la casa, como la puedo vender? y si me la pueden pagar con un mismo crédito de fovisste ? o bien bancario o infonavit. Muchas gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Si como dice en el post. El crédito es problema del comprador, no tuyo, no debería preocuparte. No obstante, en teoría sí te la pueden pagar con un crédito de cualquier institución (pero cada una tendrá sus políticas).

      Responder
  131. juan

    hola, tengo una hipoteca de 100.000 euros, puedo traspasar mi hipoteca, y pedir 30.000 euros al comprador, hacienda cuanto te cobraría?saludos

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Juan, no sé cómo apliquen las leyes fiscales en España. Disculpa que no pueda ayudarte, te recomiendo consultar un contador público para ver el impacto fiscal que eso tendría.

      Responder
  132. desesperada

    Hola buenas noches! Excelente blog!

    Quisiera solicitar su asesoría para lo siguiente: tengo un crédito cofinavit desde el 2007, todos los pagos al corriente, tanto con Banco como Infonavit. Decidimos ponerla a la venta hace 3 años debido a que cambié de empleo y actualmente rentamos una casa más pequeña muy cerca de esta empresa. Sin embargo, los dos agentes inmobiliarios que la han ofrecido en venta me han dicho que la operación no se puede realizar hasta que yo liquide por mis propios medios la hipoteca de ambas instituciones. Como rentamos además de pagar hipoteca, me resulta imposible saldarla con algún crédito personal.

    ¿Qué puedo hacer? ¿Puedo acudir directamente con un notario para realizar la transacción? Ha habido varios interesados con crédito bancario y no se ha podido vender, ni he encontrado a alguien con la experiencia para hacerlo. Le agradezco mucho. Saludos.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Con el Cofinavit siempre es más difícil porque son dos créditos, pero se debe poder hacer. Hay una creencia popular de que las casas con créditos no se pueden vender pero eso es falso, de hecho es más común de lo que a veces parece. Lo que pasa es que se tiene que hacer bien, el notario que lleva el proceso (normalmente el notario del comprador, no tu notario) te pedirá una carta de saldos del crédito para liquidación (normalmente proyectan intereses a distintas fechas de pago) y el comprador (o su banco) en el momento de firma de escrituras pagan directamente a las instituciones financieras a las que les debes, el monto de la deuda a ese día, y el resto (sobrante) te lo dan a ti.

      No sé a qué se deba que tus «asesores inmobiliarios» te digan que no se puede y que tienes que pagar con tus propios medios, no sé si en Cofinavit haya alguna cosa especial que lo impida, pero yo he visto muchas operaciones de casas con créditos que se manejan como lo menciono en este post y de manera correcta tanto para comprador como para vendedor y los créditos originales quedan saldados.

      Te sugiero hablar directamente con un notario, a lo mejor te cobran la consulta pero saldrás de dudas y te dirán exactamente cómo funciona.

      Responder
      • desesperada

        Muchas gracias por tomarse el tiempo de responder de forma tan detallada. Consultaré entonces con un notario. Buenas noches!

        Responder
  133. raymundo figueroa

    buenas tardes tengo una casa y la adquirí con credito hipotecario bancomer todavia no termino de pagarla pero quiero venderla, se puede vender con fovissste o infonavit

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No debería de preocuparte. Es problema del comprador si requiere o no crédito.

      Pero Infonavit sí permite que la casa actual tenga hipoteca bancaria. Fovissste no estoy seguro pero no debería haber problema tampoco porque al hacer la operación se libera la hipoteca anterior.

      Responder
    • O247

      Buenas tardes, por este medio me permito ofrecerle el servicio de reducir la mensualidad de su hipoteca, para mayor información favor de comunicarse a mi teléfono celular o whatsapp 5536979559 o al correo oherreraz@hotmail.com su servidor, Oscar Herrera. Saludos.

      Responder
  134. Miguel Angel

    Estimado Joan Lanzagorta

    Estoy siguiendo su consejo de poner la propiedad a la venta en la cual estoy dispuesto a hacer la transacción por medio de Infonavit, pero me pregunto si podría orientarme con respecto a que el comprador tenga crédito Fovissste, ¿Existe alguna complicación entre Infonavit y Fovissste? ¿Cuál sería una idea base para realizar la transacción?

    Muchas gracias
    Saludos

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En teoría ninguna, pero cada institución puede tener sus propias políticas. Lo más fácil es que el comprador tenga un crédito bancario. He sabido que Fovissste en especial pone ciertas restricciones, pero no lo conozco completamente.

      Responder
  135. haziel duran

    hola buenas tardes mire tengo una duda, y espero me la pueda resolver, es con referente a una casa que me esta vendiendo mi mama pero la tiene hipotecada con el issste, esta a 3 años de pagar completamente la hipoteca y como casi no la usa me la esta vendiendo ya que tengo mi credito de infonavit disponible y queria ver si es posible comprarla ya que algunos me dicen que si se puede y otros me dicen que no entonces no se a quien creerle espero su respuesta gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Haziel, no pierdes nada si lo intentas. En teoría sí se puede y no hay problema, pero también me han reportado casos en los que no fue posible. No obstante un crédito Infonavit puede ser tu peor opción, es más caro que uno bancario.

      Responder
  136. Cela

    Hola buen dia; En mi caso tengo una vivienda adquirida por un credito infonavit, la quiero vender porque los pagos son bajos; pero mi deuda no disminuye el credito esta en VSM; y tengo la duda de cual seria el precio de venta de la vivienda, ya llevo pagando 7 años y estoy al corriente con mis pagos, me una cantidad por la casa , pero esta cantidad no cubre lo que yo he pagado y lo que debo, segun lo que lei se liquidaria primero la hipoteca y lo que quede es para mi, pero esta cantidad es menor a la que llevo pagando, mi duda es si esto me conviene?. ya que no han sailido compradores serios

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El precio de venta no tiene nada que ver con tu crédito. El precio depende de la oferta y la demanda que haya en el lugar, así como el estado de tu propia vivienda comparada con otras similares. Revisa en cuánto se venden casas en esa zona (del mismo tamaño) para darte una idea de cuánto puedes pedir por tu casa. Si no hay del mismo tamaño, puedes hacer una regla de tres para determinarlo. O puedes pedir un avalúo profesional pero te costará dinero.

      Hay veces sin embargo, que la deuda es más alta que el valor de una propiedad, sobre todo en créditos Infonavit porque pocas veces se paga enganche y porque la deuda sube con el salario mínimo.

      Responder
  137. Daniel

    Hola, un vecino tiene un adeudo de su casa con infonavit de $85 mil porque no lo siguió pagando, traspasa su casa en $600,000, estoy interesado en su propiedad pero quisiera saber si este monto lo puedo pagar con mi crédito Infonavit o debe de ser en efectivo?, el adeudo de $85 mil lo tiene que pagar el dueño? qué pasa si no liquida su adeudo y me traspasa la propiedad? eso es posible? Muchas Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Daniel, tu crédito Infonavit sí puede servir para liquidar este adeudo que está con el mismo instituto, en la compra de esa casa. Solicítalo y sigue el trámite que te indiquen.

      Responder
  138. Andrea Herrera Palma

    Hola buenas tardes, tengo una duda.
    Mi tía estaba casada y su esposo obtuvo un crédito de infonavit y mi tía del fovissste, total compraron un departamento pero se divorciaron y mi tía se quedo a vivir ahí con su hija, ahora su ex marido tiene un año sin trabajar por lo cual pidió un tiempo de no pagar el crédito con el infonavit y se lo otorgaron pero el año ya paso y el sigue sin tener empleo y sin pagar, mi tía si sigue pagando su parte al fovissste, ahora le marcaron diciéndole que su caso ya esta en jurídico, como poder solucionar una situación así que alternativas abría? mi tía pensaba en adquirir la deuda de el, pues tiene miedo de perder su hogar por esa situación. Me podrían ayudar? gracias de antemano

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Lamento lo sucedido pero desafortunadamente eso sucede cuando se utilizan créditos conyugales. La casa está a nombre de los dos y existen dos hipotecas. Si no se pagan ambas, cualquiera de las dos instituciones financieras puede iniciar un juicio hipotecario el cual lleva un tiempo pero cuando termine en la sentencia se puede determinar la liquidación del bien inmueble y con ello el pago de las deudas.

      Eso significa que el patrimonio – la casa – está en riesgo aún cuando tu tía esté al corriente en su crédito. En el acuerdo de divorcio debieron haber establecido todo esto y quién sería responsable de cada cosa. Él aunque no tenga empleo es responsable de pagar pensión alimenticia a su hija. Siempre hay forma de hacer trabajos eventuales para subsistir ¿no lo crees? Es cuestión de voluntad.

      Tu tía no puede adquirir la deuda de él porque tu tía no es sujeto de crédito de Infonavit al no ser empleada que cotiza ante el IMSS sino al ISSSTE.

      Podría ponerse en venta la casa, el comprador liquidaría ambos créditos para liberar el gravamen de la propiedad.

      Sugiero buscar un asesor legal.

      Responder
  139. Soledad

    Quiero adquirir una vivienda dar una parte al dueño y seguir pagándole al banco , actualmente el dueño deposita 3000 mensual quiero saber si es una buena opción un Traspaso de crédito hipotecario con sustitución de deudor , si el banco me va a cobrar lo mismo que al dueño o si suben los intereses por este trámite o saber si hay una mejor opción de adquirir la vivienda sin que afecte mucho mi economía. Gracias y espero su respuesta

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Soledad, es más fácil conseguir tu propia hipoteca. Seguramente las condiciones hoy son mejores que las que obtuvo el dueño de la casa hace algunos años. El traspaso es la opción más complicada y de todas formas para que lo logres tienes que ser sujeto de crédito del banco (es decir ellos deben aprobarte de acuerdo con sus políticas).

      No te vayas por la opción difícil.

      Responder
  140. Gerardo

    Buen dia amigo tengo una duda un conocido me traspasa su casa el detalle que esta hipotecada ante un banco y quiero hacer uso de mi credito infonavit para poder comprar esa casa cree que se me libere mi credito para poder obtenerla?
    de antemano muchas gracias.

    Responder
  141. Felix

    Buen Día!
    Expongo mi duda: una persona de estados unidos está interesada en mi casa,
    la cual sigo pagando al infonavit, me pregunta si se le puede efectuar el traspaso a esta persona por algún medio ya que, al estar en USA, no cuenta con crédito infonavit. Es posible efectuar el traspaso de alguna manera?
    De antemano, muchas gracias y bastante interesante su página.
    Saludos.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      ¿Por qué te complicas la vida? Como digo en el post, tú sólo debes poner la casa en venta. El crédito es problema del comprador (que él consiga su propio financiamiento). Hay muchos peces en el agua, si no es con este comprador encontrarás otro.

      Desde luego que no puedes traspasar el crédito a una persona que no vive en México. El primer requisito para un traspaso es que la persona sea sujeta de crédito por parte de la institución financiera – en este caso el Infonavit – lo que claramente no es.

      Responder
  142. Jose Martinez

    Hola buenas noches, mi esposa adquirio un segundo credito ante el infonavit, solo llevamos pagado 1 año y medio, pero creo que la tasa de interes esta alta en comparacion a los bancos, y el plazo a 30 años vemos que seria mucho el incremento de la dueda, ¿podemos hacer el tramite ante un banco para traspasar la hipoteca?, gracias de antemano por su atencion.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Sí, claro que puedes. Depende sin embargo de las políticas de cada banco. Toma en cuenta que los créditos actuales de Infonavit incluyen una comisión del 5% si quieres prepagar en los primeros años, eso es para desincentivar que la gente cambie su hipoteca a una mejor opción. Pero aún así puede valer la pena.

      La otra alternativa es hacer pagos anticipados a Infonavit de manera agresiva para liquidar el préstamo lo más rápido posible. Puedes destinar bonos, aguinaldo, entre otras cosas.

      Lamentablemente te diste cuenta tarde, cuando te cuesta hacer el cambio. Por eso es recomendable analizar bien antes de embarcarse en un crédito hipotecario. Sobre todo uno caro e interminable como el de Infonavit.

      Responder
    • O247

      Buenas tardes, por este medio me permito ofrecerle el servicio de reducir la mensualidad de su hipoteca, para mayor información favor de comunicarse a mi teléfono celular o whatsapp 5536979559 o al correo oherreraz@hotmail.com su servidor, Oscar Herrera. Saludos!!

      Responder
  143. fernando pesantez

    hola si me puede alguiuen ayudar con unas dudas quiero pasar una hipoteca de una cooperativa de ahorro y credito a un banco no se si se pueda

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En teoría sí se puede, pero muchas veces los bancos tienen sus propias políticas. No te hace daño hacer una solicitud de sustitución de hipoteca en el banco que te convenga.

      Responder
    • O247

      Buenas tardes, por este medio me permito ofrecerle el servicio de reducir la mensualidad de su hipoteca, para mayor información favor de comunicarse a mi teléfono celular o whatsapp 5536979559 o al correo oherreraz@hotmail.com su servidor, Oscar Herrera. Saludos.

      Responder
  144. Ricardo GR

    Buen dia, expongo mi caso y mis dudas, esperando me puedan orientar

    Actualmente vivo en casa de mis padres y estoy viendo la posibilidad de construir en la parte de arriba de la casa,

    esto lo haria tramitando un credito bancario y vi que se puede hacer mediante un credito hipotecario para liquidez, la

    casa esta a nombre de mi mama, mi duda es, si mi mama saca el credito hipotecario para liquidez yo podria «pagar» dicha hipoteca

    con mi credito infonavit?, yo tendria acceso a mi credito infonavit a partir de Septiembre de este año, una opcion que

    un amigo me comento era que mi mama me cediera la nuda propiedad y ella mantuviera con el usufructo vitalicio, de esa forma

    tramitar yo el credito hipotecario con el banco y despues utilizar mi credito para pago de pasivos. Cual de estas 2 opciones

    es mas factible y cual me convendria mas?

    Espero puedan resulver mis dudas, saludos

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Ricardo, un crédito de liquidez no lo recomiendo. Pones en peligro el patrimonio de tus padres al hipotecar la casa de ello, porque el crédito tendría que estar a nombre de tu mamá y ella es responsable de pagarlo (aunque lo pagues tú, ponte a pensar qué pasaría si te sucede algo). Además el costo es mucho más alto porque en ese tipo de crédito tienes que pagar IVA sobre los intereses que se generan.

      Tampoco puedes usar tu Infonavit porque la casa no está a tu nombre, a menos que se las compres. El ceder la propiedad no es tan fácil porque tienes que pagar impuestos porque la casa quede a tu nombre, además de gastos notariales.

      Mejor ahorra y luego construyes en la parte de arriba de la casa.

      Por cierto, acuérdate que tienes que tener licencia de construcción para ello y la casa debe estar estructuralmente preparada y cimentada para soportar el peso adicional.

      Responder
  145. adriana sanchez pere

    Hola tengo muchas dudas sobre el tema mi esposo y yo nos vamos a separar pero la casa la adquirimos por medio del Fovisste y solo llevamos dos años, platicamos y de plano ya no la queremos ya que cada quien se va por su lado en este caso que se puede hacer ya que los dos unimos los créditos para que nos alcanzara para la vivienda.
    Me puede orientar muchas gracia.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Lamento que no haya funcionado.

      Es sencillo: pongan la casa en venta, fijen un precio de mercado (similar al de otras casas que estén en venta en su zona). Cuando encuentran un comprador, y se hace la operación, obviamente tienen que informarle que la casa tiene crédito y que su notario le debe informar el procedimiento para que se libere la hipoteca cuando se cierra la operación. Él o ella puede usar su propio crédito. Les pedirán una carta de saldos para liberación de hipoteca que les tiene que dar el Fovissste.

      Una vez que se cierra la operación, se pagan los créditos directamente al Fovissste y la diferencia entre el precio de la casa y lo que debían se los pagan a ustedes. Ese monto se lo dividen según ustedes acuerden en su divorcio.

      Responder
      • adriana sanchez perez

        Hola muchas gracias por responder, tengo muchas nubes en la cabeza sobre este tema pero la casa se le puede vender a la misma empresa que no las vendió

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          Si ellos aceptan comprarla, sí. Pero una empresa normalmente busca también una ganancia, es decir muy probablemente la compren a un precio menor al que vale actualmente, para venderla a un precio mayor. Puede ser la solución más sencilla, si es que ellos la aceptan y si la idea de ustedes es venderla rápido.

          Responder
  146. Matias

    Buen dia, quiero comentar mi duda, tengo un credito infonavit desde hace 10 años simepre al corriente, actualmente debeo 78mil y tengo la intencion de traspasar(despues de su post, entiendo que es mejor vender) mi duda es: Tengo un cliente que cuenta con credito infonavit, entonces en ese caso… ¿quien pone el valor de la vivienda? yo o un valuador que contrate el infonavit. porque me queda claro que mi cliente con su credito cubriria mi adeudo, pero lo que me preocupa es si yo estare de acuerdo con la diferencia que me corresponda.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Matías, tienes los conceptos confundidos.

      Una cosa es la vivienda, la puedes vender a quien tú quieras al precio que el comprador te acepte.

      Otra cosa es si el comprador la paga de contado o si necesita pedir prestado a un banco o al Infonavit.

      Si el Infonavit la valúa por menos que el precio que ustedes pactaron, el Infonavit le va a prestar menos a él y él tendrá que poner de su bolsillo, pero eso es problema del comprador y no tuyo.

      En otras palabras, el precio al que tú comrpas o vendas un bien inmueble, no tiene nada que ver con el crédito que utilice el comprador. Sea de Infonavit o sea de banco.

      El avalúo lo utiliza el Infonavit o el banco para saber cuánto prestar, y para saber si prestan o no de acuerdo a sus propias políticas.

      Responder
  147. Azzael Vanderbilt

    Buenas tardes, solo tengo una duda y espero que me apoyen aclarandomela, ¿ Puedo comprar una casa usada la cual estan pagando via Fovissste ? y yo la pagaria con mi credito Infonavit, espero que si se pueda y gracias de antemano por su apoyo..

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Teóricamente sí es posible, de hecho en la página de Infonavit se menciona que se pueden comprar casas con hipoteca, pero a veces tienes sus criterios y la hacen difícil. Inténtalo.

      Responder
      • Azzael Vanderbilt

        gracias muy amable

        Responder
  148. soraya

    Mi duda es la sig. Mi esposo adquirio un credito cofinavit lo cambiaron de ciudad y ahora nos interesa venderla ya que nos esta siendo complicada seguir pagando al banco. Por lo que he leido en este foro si la podemos vender y pagarle al banco …pero que pasa con el infonavit ? Y se puede volver a utilizarlo de inmediato?…

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Soraya, con cofinavit es más complicado porque son dos créditos, uno con el banco y otro con Infonavit, pero sí se puede hacer. Tienes que pedir cartas saldo a ambas instituciones y proporionarlas al comprador cuando lo tengas y hayan negociado el tema de la casa.

      El credito Infonavit como ya lo utilizaste, no se puede usar hasta después de un año de haberlo liquidado, no obstante tampoco se puede usar el «segundo crédito» en esquema de cofinanciamiento. Por lo cual no conviene, es más caro que un crédito bancario.

      Responder
      • soy susana

        hola voy a compartir mi caso porque estoy por ejercer mi credito de vivienda de ovissste , pero a través del banco Santarder y me prestaria alrededor de 400 mil pesos aprox. mi duda o miedo es saber que es lo que mas me conviene, hacer por medio de una inmobiliaria y ovissste o entrar con el banco, que me sugieren, muchas gracias

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          La sugerencia es comparar – ve las tablas de amortización, la tasa de interés, el costo anual total, etc.

          Normalmente los créditos bancarios son mucho más baratos que los de instituciones como FOVISSSTE o INFONAVIT.

          El chiste es saber que uno lo pueda pagar y elegir con consciencia. Yo no recomiendo créditos a más de 15 años ni tampoco adquirirlos si no tienes por lo menos un 20% de enganche ahorrado – y que sepas que la mensualidad la podrás pagar cómodamente (con holgura). También recomiendo hacer pagos anticipados cuando tengas ingresos extras (como un aguinaldo, por ejemplo, o pago el fondo de ahorro) – particularmente al principio de la vida del crédito, porque esto te genera un gran ahorro en intereses futuros y te ayuda a pagar mucho más rápido el crédito.

          Responder
  149. velia

    buenas tardes! disulpe una pregunta tengo un crédito hipotecario con BBVA Bancomer y voy a vender la casa, ya tengo comprador, pero estoy atrasada en el pago de 2 mensualidades, la pregunta es el crédito con el banco debe estar al corriente al momento de la compra venta o se toma el saldo aun con las mensualidades atrasadas?? espero pueda resolver mi duda y disculpe las molestias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No es necesario que esté al corriente, no obstante el banco sí te podría poner trabajas. Se toma la deuda incluyendo intereses ordinarios y moratorios al día en que se hace la operación.

      Tienes que pedir a BBVA Bancomer una carta manifestación de saldos y entregarla al comprador y al notario que les esté llevando la operación.

      Responder
  150. Jessica

    Hola Joan,
    Que pasa si el banco me emite una carta de cancelacion de hipoteca y se realiza ante notario firmada por funcionarios del banco liberando el gravamen y diciendo que pagamos el credito, cuando no lo hemos hecho… el banco ya no tiene poder sobre el inmueble cierto? Ya que firmaron. la deuda subsiste, hay forma de ampararme presentando el instrumento ante el RPP diciendo que el banco dice que liberé el pago y se liberó la hipoteca???

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Jessica, eso es aprovecharse de la buena fe y simplemente no es correcto y no te llevará a nada bueno en tu vida. Haz las cosas bien. Si aún deseas que alguien te aclare tu pregunta, te sugiero consultar un abogado.

      Responder
  151. lucero de la cruz

    solo quisiera comentar mi caso y que me sugieran que podría hacer, yo adquirí un crédito de una casa, pero al ver que cada año incrementaba el pago del descuento, cada vez se me complicaba porque lo que me quedaba era muy poco para lograr terminar la quincena y busqué varias opciones una de ellas, trate de rentar la casa y no lo pude hacer, porque no salían clientes interesados, por mi desesperación, opte por traspasar el crédito a unas personas que se interesaron a través de notario, para que ellos continuaran pagado el crédito, mientras a mi me descontaban y ellos me depositarían a mi lo del descuento, se realizó con contrato privado de compra venta, ante un notario en el que se detallo el monto de la deuda del crédito y de cuanto serían los pagos, los cuales incrementarían de acuerdo a los descuentos que se me realizarán cada año, solo estuvo por unos meses la Sra que realizó la negociación conmigo pagando, cuando se hizo el contrato entregaron una parte del dinero ya descontado, en los años anteriores, lo que me realizaron en 2 pagos, luego la sra que realizó el acuerdo conmigo siguió depositandome quincenalmente, después de unos meses la sra me dijo que no podría continuar con el trato, ya que se le complicaba el seguirlo haciendo y que ya no continuaría con el acuerdo que había hecho conmigo, le dije que esto no era un juego y deje pasar el tiempo la sra le dió que viviera la casa a su hijo, la última vez que la fui a ver para llegar a un arreglo con ella y que desocuparan la casa fue hace 3 años, ya no la he vuelto a ver, ni he ido a la casa, ya que dispongo de poco tiempo por mi trabajo, que puedo hacer al respecto.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Tu caso es un gran ejemplo de lo que NO se debe hacer:

      1. Sacar un crédito hipotecario cuando no hay capacidad de pago suficiente.
      2. No hacer un traspaso de manera debida – incluyendo que tanto la casa como el crédito quede a nombre de la otra persona.

      Uno NO puede acordar quedarse con la deuda del otro. NO es válido, la responsable de la deuda sigues siendo tú.

      Imagínate que me prestas dinero y cuando me vas a cobrar te digo «yo ya no te debo porque le traspasé mi deuda a alguien que ni conoces». Obviamente eso para ti eso no sería válido, porque me prestaste dinero a mi, no a la otra persona. La deuda es mía. Lo que yo acordé con esa persona es mi problema, pero el responsable de pagarte sigo siendo yo.

      Lo mismo pasa con un banco. Así no se hacen los traspasos y si la persona no pagó, los intereses son tu responsabilidad, el banco te va a demandar el pago a ti y puedes perder la casa y todo lo que ya pagaste por ella, además de los gastos legales en caso de juicio hipotecario.

      La única manera de traspasar una casa es que se escriture a nombre de la otra persona y que la hipoteca pase a nombre de la otra persona, eso es la forma correcta. Es una operación de compra-venta.

      Pero la manera más fácil es, simplemente, ponerla en venta como se menciona en este post.

      Responder
  152. Viajero

    Buen día, este Blog lo veo excelente! Tengo una duda un poco relacionada con el tema. Resulta que estoy pagando un inmueble en la modalidad de cofinavit. Voy al corriente con mis pagos tanto en el banco como en infonavit. Es muy probable que debido a una buena oportunidad de trabajo me vaya a vivir al extranjero. Lo que pienso hacer es liquidar la deuda del infonavit pero aún quedarme con la del banco y poner el inmueble en renta para poder solventar la deuda del banco. Es esto posible? Muchas gracias por su ayuda.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Sí, es posible, aunque muchas veces en el contrato de crédito hipotecario se prohíbe, mucha gente lo hace sin ninguna consecuencia.

      Tienes que tener en cuenta que si el banco se diera cuenta (es muy difícil pero puede suceder) podría hacerte exigible el pago total de inmediato.

      Responder
  153. Jose

    Buen día, lo felicito por tan excelente foro de ayuda. Por favor si puede apoyarme con mi caso:
    Saque una casa por medio de un cofinavit en 2005 pero por razones económicas ya no pude seguirla pagando así que negocie con la Hipotecaria e hicimos una dacion en pago ante un notario publico debidamente registrado, sin embargo recientemente reviso en la pagina del registro publico de la propiedad y aun sigue a mi nombre. Mis preguntas son:
    ¿De quien es la responsabilidad de hacer el cambio o baja en el registro publico?
    ¿Yo puedo iniciar el tramite (y como se llama) en caso que la Hipotecaria no este dispuesta a hacerlo?
    ¿Dado que no avise al Infonavit de este movimiento, mi subcuenta de vivienda aparece en ceros ya que me dicen que se sigue pagando dicho crédito ,aunque evidentemente ya no existe. Que tramite tengo que hacer ante dicho instituto para que dichas aportaciones se regresen a mi subcuenta?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Al ser un Cofinavit existen dos créditos hipotecarios, uno de la hipotecaria y el otro del Infonavit. El acuerdo tenías que haberlo hecho con ambos, y la dación en pago debería haber liquidado los dos créditos.

      Si así fue, entonces abre un caso de aclaración ante Infonavit. Lo haces llamando a Infonatel y seguramente te pedirán que les mandes la documentación.

      El Infonavit tiene un desastre administrativo y aún si lo hiciste todo bien, es muy posible que algún «error» de ellos lo tenga mal. Lo bueno es que se puede aclarar – repito si todo lo hiciste bien.

      Responder
  154. Saracor

    Hola yo tengo una duda estoy anguatiada resulta que mis abuelos fallecieron y ellos pagaban un departamento que les transpasaron la dueña original esta en Estados Unidos desde hace varios años, ellos pagaban a una fonanciadora pero ahora que no estan yo quiero adquirir el inmueble el gran problema es que no tengo crédito hipotecario y me amguatia perdee esw inmueble

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Nuevamente, eso no fue un traspaso y estuvo mal hecho. No se puede traspasar una casa con crédito hipotecario, a menos que ambas cosas – la casa y la deuda – queden a nombre de la nueva persona.

      La dueña original sigue siendo dueña, porque la deuda la sigue teniendo esta persona y la casa quedó en garantía de esa deuda. Si esa deuda no se paga la financiadora puede demandar incumplimiento al deudor (la dueña, no tus abuelos) y quedarse con la casa.

      Tus abuelos nunca fueron dueños, así no se hacen las cosas. Imagina que tú me pides dinero prestado y cuando me vas a cobrar te digo que ya no me debes a mi porque le «traspasé» la deuda a otra persona que ni conoces. Obviamente tú no lo aceptarías, me dirías que me prestaste a mi y que la deuda es mía.

      Lo mismo un banco o hipotecaria – cuando un inmueble tiene un crédito no se puede vender ni traspasar a menos que en la operación se liquide completamente el crédito original y se abra un crédito a nombre del comprador (o el comprador pague de contado o con su propio crédito de otro banco).

      Entonces aunque tuvieras un crédito hipotecario, dado que el inmueble está en una situación irregular, no podrías comprarlo. Tendrías que encontrar a la dueña original, hacer un acuerdo, ver la situación con la hipotecaria, regularizar, etc. Cosas que no puedes hacer.

      Lamento decirte pero lo más seguro es que pierdas ese inmueble, todo por haber hecho las cosas mal desde el principio.

      No comprendo cómo la gente puede hacer esto con su patrimonio.

      Responder
  155. juany

    Buenas noches, necesito una asesoría, tengo una casa la cual estoy pagando a un banco, ya me falta poco para liquidarla pero ahora me interesa otra en otro lugar, ahorita debo $300,000 pero la casa ya esta evaluada en $900,000, para liquidar el crédito que tengo con el banco, cual seria la mejor opción? traspasar el crédito o ponerla en venta? y si fuera en venta como se hace el movimiento porque yo no tengo el efectivo para liquidarla, tendria que pagar con lo de la venta.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Ponerla en venta es lo más sencillo, y todo lo que preguntas se menciona en el post casi al final así que te recomiendo leerlo. Disculpa pero me da mucho coraje que tanto esfuerzo hago por escribir y por responder dudas, que por lo menos la gente que me lee debería hacer el esfuerzo de llegar hasta el final.

      Responder
  156. monica

    hola buenas noches tengo esta duda estoy pagando un credito de infonavit que esta a 30 años, llevo 18 años pagandolo pero tengo que irme de la ciudad y quiero saber si otra persona con credito infonavit me podria comprar la casa o si me conviene mas regresarla

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Mónica, una cosa es la casa y otra muy distinta el crédito con el que la compraste. Las casas no se pueden «regresar».

      Cualquier persona, con o sin crédito Infonavit, te la puede comprar. Lo que debes hacer es ponerla a la venta, pero tienes que tomar en cuenta que necesitas seguir pagando el crédito hasta que se venda. No caigas en mora, es lo peor que puedes hacer.

      Responder
  157. Alejandro

    hola, que tal, tengo un credito de fovissste llevo aprox. 5 años pagando la casa & me interesa traspasarla, mi duda es: si la traspaso me siguen descontando de mi quincena la casa o el descuento pasa a la otra persona?¿una vez traspasada puedo solicitar otro credito fovissste para comprar otra casa en otro lugar? Gracias espero su respuesta.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Mucha gente hace «traspasos» que no lo son y corren un riesgo enorme. Si tú me prestas dinero, cuando me vas a cobrar imagínate que te digo «ya no te debo, porque le traspasé la deuda a otra persona» – que tú ni conoces – obviamente para ti eso no es válido. Tú me prestaste a mi, no a la otra persona.

      Lo mismo en los créditos hipotecarios. Hay personas que hacen «contratos» traspasando la casa y que la otra persona siga pagando el crédito pero la deuda sigue a nombre de uno y si el otro no paga entonces uno puede perder la casa, su historial crediticio y todo.

      La única forma de hacer un traspaso es que la otra persona tenga crédito Fovissste también y que el Fovissste lo acepte. De esta manera efectivamente la otra persona es la que se le siguen haciendo los descuentos.

      Pero esto es muy complicado, pocas personas tienen crédito Fovissste y es mucho mejor poner la casa en venta, como se describe en este post.

      Responder
  158. Andres Sanchez

    quiero traspasar un departamento que aun sigo pagando este es mi numero 2225193624 me llamo andres sanchez carponteyro

    Responder
  159. María Acevedo

    Buen día:

    Tengo un crédito hipotecario desde abril de 2011 con BBVA Bancomer con un CAT Remanente sin IVA del 13.9%. La tasa de interés ordinaria es del 11.75%. El monto del adeudo al día de hoy es de $1´635,000. Me cobran $300.00 pesos más IVA cada mes por concepto de administración. Pago también mensualmente una prima de seguro por $892.00.

    La primera pregunta que tengo es si los conceptos de administración y prima de seguro están incluidos en el porcentaje del Cat remanente (13.90%).

    He visto que hay opciones para cambiar mi crédito a otros bancos con un CAT menor y por eso quiero saber si es conveniente el cambio de hipoteca,digamos a Banamex Hipoteca SIN. No quisiera que al cambiar de banco el crédito resulte que hay otros costos ocultos.

    Muchas gracias por su ayuda.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      María, el CAT remanente sí incluye esos costos tanto de administración como de seguro. Por eso es bastante más alto que la tasa de interés. A mí me parece criminal que algunos bancos cobren una comisión por administración y eso hace que la gente cuando compara se confunda.

      Cuando cambias tu hipoteca tienes que saber que es un nuevo crédito – se paga tu hipoteca con BBVA Bancomer y te abren un nuevo préstamo a 15 años (o a 20 como lo pidas). Tu mensualidad seguramente sera menor, pero es otra vez el plazo completo. Aunque podrás hacer pagos anticipados para reducirlo, o pagar la mensualidad que estabas acostumbrada antes (aunque verifica porque hay bancos que te restringen pagos adicionales o te dicen que por lo menos deben ser del importe a una mensualidad extra, hay otros que te cobran comisión por pagos adelantados).

      Pero en general sí creo que debes cambiarte – sólo verificando todas esas cosas y también tomando en cuenta que pueden existir gastos notariales.

      Responder
  160. Dulce Félix

    Un gusto, ojalá me pudieran orientar. Gracias de antemano. Trataré de resumir: mi esposo liquidó su crédito infonavit el 15 de diciembre de 2014 después de haber corroborado vía infonatel el monto para liquidación. Nos dijeron que después de 20 días hábiles se vería reflejada la operación. Pasado este tiempo no fue así y por el contrario infonavit por cambio de año al 2015 subió la deuda jalando el depósito hasta el 19 de enero del presente y tomando la liquidación como abono. Nos dieron la opción de levantar un «caso» mismo al que darán respuesta hasta abril.
    Nuestro problema: conseguimos clientes para la compra de la vivienda vía crédito hipotecario en diciembre del 2014, sin embargo tomamos la decisión de liquidar nosotros el monto ya que el banco podía cubrir la deuda por sus políticas, hasta enero 2015 (al ser el crédito en VSM esto no nos convenía). Firmamos con el cliente un contrato de Promesa de Venta con su respectiva penalizacion por incumplimiento.
    Ahora con el caso abierto ante infonavit nos dicen que no pueden darnos la liberación de hipoteca hasta que éste sea cerrado (aún cuando pagáramos el monto que según infonavit debemos actualmente).
    La asesora del crédito bancario de nuestro cliente nos dijo que pidieramos una carta a infonavit de saldo condicionado a pago y que NO comentaramos la existencia de ese caso para que nos la otorgaran y sea así el banco quien liquide la deuda. Es esto legal? Podríamos tener un problema a futuro si lo hacemos como dice esta persona? A mi esposo le siguen descontando su sueldo, si hacemos esto dejarían de descontarle? Qué deberíamos hacer en este caso tomando en cuenta que el tiempo apremia?
    Muchísimas gracias! Dios pague su asesoría… saludos!

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Dulce, cuando uno hace un pago total al Infonavit (o un pago parcial) te dan unas referencias especiales, un descuento por pago anticipado y te informan que tienes que llamar inmediatamente a Infonatel para reportar tu depósito y que lo apliquen a tu crédito junto con tu descuento. Te dan un número de folio y te dicen que llames aproximadamente en dos semanas.

      Aún así, por el desorden administrativo que tiene Infonavit, y aún cuando te confirmen que ya quedó, en ocasiones no es así. Lo digo por experiencia propia. A mí incluso me regresaron cerca de 2,000 pesos de saldo a favor, me enviaron mi carta para que mi patrón me dejara de descontar y yo pensé que ya estaba todo en orden. En internet decía que estaba pagado. Seis meses después recibí en mi domicilio una carta de un despacho de cobranza diciendo que debía, me metí a la página de internet nuevamente de Infonavit y también aparecía un adeudo.

      Tuve que abrir un caso, se tardaron algunas semanas, pero finalmente me resolvieron el problema.

      Esto te da una idea de los trámites que tiene este Instituto y el desastre que son.

      En el momento en que Infonavit da el crédito

      Por eso mismo y si ya pagaste, mi recomendación es esperar. Lo que te están sugiriendo es MENTIR a Infonavit y eso nunca lleva a buen puerto. NO ACEPTES QUE EL BANCO DE TU CLIENTE PAGUE A INFONAVIT – la razón es primero que ya pagaste y hacer esto es como si no lo hubieras hecho, además será un VERDADERO CALVARIO recuperar este dinero. Sí te meterás en muchos problemas si sigues ese consejo que no es en tu beneficio sino del banco (a las asesoras del banco les compensan por cada crédito que cierran).

      Lo recomendable es dar seguimiento al caso y esperar a que quede en orden. Si esta persona no puede esperarse, ya encontrarás otro cliente en el futuro que quiera comprar tu casa.

      Responder
      • Dulce Félix

        Sr. Lanzagorta muchisimas gracias. Seguiremos sus consejos… Dios lo bendice

        Responder
  161. fernanda

    Si ya no puedo pagar la casa que adquirí y no me interesa perder la propiedad porque era muy poco lo que había pagado, puedo llegar a un acuerdo con el banco para que se queden la propiedad sin necesidad de un juicio? O de igual manera tendría problemas jurídicos?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Fernanda, lo que mencionas se llama «dación en pago» – es decir en lugar de pagar con dinero lo haces con la casa. Para que esto funcione el valor actual de la casa tiene que ser mayor a la deuda que tienes, muchas veces no es así ya que contrario a lo que popularmente se piensa, el valor de un bien inmueble sí puede disminuir.

      No obstante, dependerá del banco si lo acepta o no. Habla directamente con la gente que maneja los créditos hipotecarios, a veces los ejecutivos de la sucursal no tienen ni idea.

      Responder
  162. CYNTHIA

    Un saludo nuevamente. Tengo dudas con respecto a la «permuta de casas». ¿En que consiste este medio? y ¿Qué proceso se sigue para efectuarlo?. ¡gracias!

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En México no existe como tal esa operación, pero en países como España es una posibilidad.

      La permuta es una operación de compra-venta simultánea. A algunas personas que no pueden afrontar sus pagos de hipoteca les permite «cambiar» su casa por otra de menor valor – pero como menciono se formaliza mediante una operación de venta de su casa anterior y simultáneamente una de compra de la nueva casa.

      También pueden hacer uso de este instrumento personas que quieran cambiarse a una casa más pequeña (por ejemplo gente que se retira). Hacen una permuta y como la casa grande vale más que la pequeña, reciben la diferencia en efectivo.

      Pero – repito – es una operación de compra y otra de venta – así se formalizan para que todo quede en regla – que se hace al mismo tiempo.

      Responder
  163. CYNTHIA

    OK. GRACIAS JOAN LANZAGORTA. Esperare unos meses para ver si puedo contactar a alguien de GEO porque han quedado tan mal con la gente de los fraccionamientos que no contestan el teléfono y nunca se aparecen por aquí. jeje Buen día.

    Responder
  164. CYNTHIA

    hOLA. Soy nueva en esto de los bienes raíces. Mi caso: compre un departamento de geo hace año y medio, lo adquirí por medio de un crédito infonavit (por cierto, llevo ese mismo tiempo pagando y es bastante costoso a largo plazo). Pero en ese tiempo fue cuando la empresa de geo se fue a concurso mercantil y ya no lograron terminar mi departamento 🙁 acordamos que me prestarían uno habitable (sin dueño) para no seguir pagando renta. y me fui a meter ahí. En este tiempo pasaron muchas cosas entre ellas que me vi en la necesidad de poner el contrato del agua a mi nombre para que no me la cortarán y cada bimestre pago mis recibos de la nueva casa. He aguantado porque quiero arreglar todo de la mejor manera, pero en realidad ya no me interesa mucho el departamento. Tengo todos mis pagos al corriente con infonavit …. y además el nuevo departamento me gusta más. tiene mejor iluminación. No sé si en este punto pueda presionar a Geo de alguna manera ¿Qué debo hacer? pd. Felicidades por este foro es realmente muy útil.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Cynthia, lo que sucede es que el departamento que estás pagando está escriturado a tu nombre. No es tan fácil hacer el cambio, porque si GEO está de acuerdo también tendrías que hacer una sustitución de garantía con el Infonavit y no es un trámite sencillo, pero se puede hacer. El primer paso sería hablar con GEO y además buscar que ellos con sus conexiones en Infonavit (tienen relaciones de manera institucional) puedan ayudarte. No obstante como mínimo tendrás que pagar gastos notariales y posiblemente impuestos. Prácticamente se trata de venderle de regreso el departamento a GEO y comprarles el otro.

      Responder
  165. mary

    DISCULPE QUIERO TRASPASAR MI CASA TENGO CREDITO HIPOTECARI0.PAGUE $150,000 DE ENGANCHE Y PAGO $2,000 POR MES SON COMO $300 DE AMORTIZACION MENSUAL A LA CUENTA.CUANTO PEDIRE POR ELLA¿ A QUIEN RECURRO PARA SABER EL PRECIO¿ MIL GRACIAS

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El valor de la casa no tiene nada que ver con el crédito o lo que estés pagando.

      Para saber a qué precio puedes venderla, puedes revisar en cuánto andan casas similares a la tuya, preguntando las que veas en venta, en un periódico o publicación dedicada a ello, etc.

      Responder
  166. Silvia Pavon

    PERDON ELLA RECIBIA LA RENTA DE LA CASA

    Responder
  167. Silvia Pavon

    Hola Buen dia! Les pido su ayuda urgente ante un caso que estamos enfrentando amargamente mi esposo y yo ante un traspaso.
    Les cuento que en el 2007 traspase un casa ya que en mi trabajo me mandaron por 2 años a otro lugar como no tenia familia no la deje a cargo de nadie familiar, en eso un matrimonio que conocia de confianza me ofrecio comprar la casa por un traspaso, yo los consideraba de confianza y decidi traspasar la casa, como yo tenia que salir ya en unos dias a otro estado por lo de mi trabajo, lo cual acordamos ambas partes de que en 2 años que yo regresara ya se hiba ante notario y se le cedia la propiedad pues habia confianza de ambas partes. Lo cual pasaron los 2 años y al regresar pues estas personas y yo no hicimos el intento de vernos para ver lo de las escrituras ante notario, yo confiado de que ellos estaban pagando la casa pues decido ir a tramitar un carro a una agencia y salgo que estoy en el buro de credito por la deuda de $70mil pesos de una deuda hipotecaria, me doy a ala tarea de buscar a estas personas y resulta que se divorciaron!! y en la casa se quedo la esposa, el chiste que yo solo les firme un papel hecho a computadora que recibi tal cantidad por la vivienda. pero las escrituras estan a mi nombre, busco a la esposa y ella dice que no va a pagar nada , un año despues de que les dije que tenia que ponerse al corriente en los pagos o sino corriamos el riesgo de que les quitaran la casa por la hipotecaria que ahora paso hacer un caso de despacho juridico por la deuda, ya paso un año que la esposa no paga nada ya son 3 años y aun sigue con la deuda, ella metio a vivir a su nueva pareja a vivir ahi y meses antes ella rentaba esa casa, recibi la renta y no pagaba nada ala hipotecaria. Ahora yo fui con un abogado y el me dice que yo la tengo de ganar por que no les firme ninguna cesion de derechos ante notario, y se levanto una demanda contra el que vive ahi ahora que es el nuevo novio de la sra. ahora mi abogado me comenta que solo doy la orden de que vaya la policia por la persona que vive en la casa y lo van a meter a la carcel por invadir una casa que aun es mia, la sra no entiende que si no se paga la casa pues yo soy la amolada por que yo aparesco como deudora, y la sra quiere que yo le devuelva el dinero que me dio del trapaso y se sale de la casa, pero como voy a regresarle el dinero si ella ya vivio la casa, hasta la rento!! el trato lo hice con el exposo de ella pero el se fue a vivir a otro estado y no quiere saber nada de ella. yo no quiero meter a la carcel a nadie, solo quiero regresar la casa a la hipotecaria y caso cerrado. pero esta sra dice que ami me va a demandar por fraude. POR FAVOR AYUDENME CON ASESORIA NO SE QUE HACER, ESTOY MUY ESTRESADA POR TODO ESTO.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Disculpa que te lo diga, pero tú te metiste en este problema por no hacer bien las cosas. Quien tiene que pagar el crédito eres tú, nadie más es responsable de la deuda, por más acuerdos que hagas el dinero te lo prestaron a ti.

      Imagínate que me prestas dinero y cuando me vas a cobrar te digo que le cobres a otra persona – que tú no conoces – porque hice un «traspaso» de la deuda. Obviamente eso no es válido, porque tú no le prestaste dinero a la otra persona y ni la conoces.

      Lo mismo con un banco o con Infonavit o con cualquier acreedor.

      Entonces tú tenías la responsabilidad de pagar, no ellos, aunque hayas hecho un acuerdo «de buena fe» deberías haberte asegurado que lo estaban cumpliendo y de lo contrario sacarlos aunque sea desde el extranjero (siempre puedes contratar un abogado).

      Por otro lado la casa no se la compras a la hipotecaria, por lo cual no puedes regresarla a la hipotecaria. La hipotecaria sólo te prestó dinero para comprarla. Lo que puedes hacer es ofrecerla en dación de pago, pero esto dependerá de la hipotecaria aceptarlo y siempre y cuando el valor de la casa cubra la deuda (en ocasiones no es así, las casas pueden bajar de valor y las deudas pueden subir).

      El no entender estos conceptos es lo que mete a la gente en problemas.

      Si contrataste un abogado él es el que te puede asesorar porque todo esto tiene implicaciones legales. Si tienes que sacar de la casa a esta gente pues hazlo, sé que no le quieres generar problemas a nadie pero ellos te han generado problemas y tú te has generado problemas sola.

      Responder
  168. Ruben Salgado

    buen día,
    quiero adquirir una vivienda usada, pero el vendedor no tiene las escrituras originales, sólo tiene las copias… aun con esto la puedo comprar mediante infonavit? o que se puede hacer?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Sí porque las escrituras se encuentran archivadas (de hecho uno no tiene el «original» sino más bien una copia certificada o notariada) – con las copias el notario puede revisar todo incluyendo Registro Público de la Propiedad y si la misma está en orden, sí se puede escriturar a tu nombre. Por lo cual sí puedes usar un crédito Infonavit o bancario.

      Responder
  169. Azael

    Buenas noches,
    Quiero adquirir una vivienda, la cual esta liquidada al 100%, pero el vendedor dejó en garantía las escrituras para adquirir un préstamo en la empresa donde labora, mi duda es, ¿puedo adquirirla con un crédito de infonavit? de ser así que se necesita para que yo pueda adquirirla?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No sé si en realidad esas escrituras estén «garantizando algo», no sé si la empresa haya constituido o no hipoteca con las mismas. No sé si eso interrumpa el trámite, depende mucho cómo esté ese préstamo.

      No creo que la casa realmente esté «gravada» por la empresa y si realmente eso impida venderla. Sin embargo el vendedor podría cometer abuso de confianza contra su empresa, no se lo recomiendo a nadie. La sugerencia es que el vendedor hable con su empresa, les diga que está por vender la casa y sustituya la garantía con otro documento.

      Pero sí necesitará el notario seguramente esas escrituras.

      Responder
      • Azael

        Gracias por su pronta respuesta, el vendedor me mostró el Certificado libre de Gravámen, y avisó a la empresa que se intenta vender, por lo que surge la duda de que si Infonavit puede pagarle directamente a la empresa la cual tiene las escrituras y así liberarlas en automático y quede a mi nombre.
        gracias, saludos

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          No, el Infonavit no le va a pagar directamente a nadie que no sea el vendedor. Ni un banco tampoco.

          Responder
  170. thania

    Buenas Tardes, mi esposo adquirio una casa con fovissste y aun la esta pagando, queremos venderla. fovissste le da una carta de saldos para poder venderla o que tendriamos que hacer?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      La carta de saldos es importante para el notario, pero eso es hasta después que encuentras comprador. Lo primero es ponerla en venta, y ya cuando a alguien le interese y les haga una oferta entonces pidan la carta como parte de la documentación. De todas maneras el notario que se elija para hacer la escrituración también se las pedirá.

      Responder
  171. Adriana

    Buenas tardes mi esposo tiene su crédito disponible, queremos compra un casa que la estan pagando aun por INFONAVIT si se puede comprar aunque la estén pagando?? Cual es la mejor manera?? Gracias de antemano

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hagan una oferta por la casa y si el dueño la acepta, comiencen a hacer su trámite con el notario de ustedes. El notario debe verificar que existe el crédito hipotecario y solicitar una carta instrucción para cancelación de hipoteca. Es importante enfatizar que la hipoteca debe pagarse al momento en que se realiza la operación (firma de escrituras) – directamente por el comprador. El notario les asesorará mucho mejor que yo.

      Responder
  172. Javier

    disculpa traspase mi cas a una persona y esta persona duro 14 años sin pagar a infonavit y ahora me dicen que debo cancelar mi credito… Que consecuencias tendria esto y tendria que pagar algo yo

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Si la casa tenía un crédito a tu nombre, no se puede traspasar porque la hipoteca constituye gravamen. La única forma es hacer una operación de compra venta en la cual se liquide el crédito. O bien hacer un traspaso de crédito hipotecario, para que quede a nombre de la otra persona (lo cual es la opción más difícil).

      Si no hicieron nada de esto y simplemente un contrato aunque haya sido ante notario, la casa sigue siendo tuya y la deuda también. El Infonavit te prestó a ti, no a la otra persona, tú eres el responsable de esa deuda.

      Responder
  173. Lucero

    SI SE TIENE UN CRÉDITO HIPOTECARIO COFINAVIT (CON UN BANCO Y CON INFONAVIT) SE PUEDE UTILIZAR UN CRÉDITO INFONAVIT DE OTRA PERSONA, PARA LIQUIDAR AMBOS.??

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El Infonavit normalmente no acepta esto cuando se trata de un Cofinavit, pero lo más sencillo es preguntarles a ellos. Un banco sí lo acepta.

      Responder
  174. Humberto

    Buenas tardes adquiri una casa con credito hipotecario de banamex, aun no la termino de pagar y quiero ponerla a la venta. Debo mencionar algo en el anuncio? O solo cuando el futuro comprador manifieste como quiere adquirir la propiedad? Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      En el anuncio no, pero sí debes informarlo al comprador en su momento (cuando te hagan una oferta por la propiedad o si te lo preguntan).

      Responder
  175. Zaira Garcia

    Hola Buenas tardes, mi esposo y yo cómpranos nuestra casa juntando nuestros créditos de Infonavit y Fovissste llevamos casi 4 años pagando pero ahora nos interesa adquirir una de más valor, que opción tenemos para que se venda y se liberen los creditos para que con eso podamos comprar una mas grande debido a que ahora el infonavit y el fovisste otorgan un crédito más amplio. Una asesor financiero me dijo que ellos pueden pagar la deuda a las Instituciones, sin embargo no se si sea la mejor opción. De antemano muchas gracias,

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El pago a ambas instituciones debe ser al momento de la firma ante notario, cuando liquiden la casa el comprador saca tres pagos: uno a Fovissste por lo que se le debe, otro a Infonavit por lo que se le debe, y un tercer pago para ti por la diferencia entre el valor de la casa y lo que debían.

      Pero es importante que tomes en cuenta que ni Infonavit ni Fovissste te dan un segundo crédito de manera inmediata habiendo liquidado el primero, cada institución tiene sus reglas.

      Responder
  176. David Montiel Hernandez

    Hola buena tarde, mi problema es el siguiente. compre una casa mediante una inmobiliaria la traspase hace como 6 años pero el tramite se realizo 2 años atrás mediante un notario pero no hubo ningún representante de la inmobiliaria y el notario comento que no era necesario, ahora que quiero tramitar cualquier tipo de crédito no puedo ´por que aparezco en el buro de crédito ya que la casa tiene adeudo y sigue apareciendo a mi nombre quiero contactar a la inmobiliaria pero no tengo la manera de hacerlo, que me recomendarías. Gracias.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Lamento decirte que estás en un problema. No puedes vender o traspasar una casa a menos que se liquide el crédito. Así de sencillo.

      El banco te prestó a ti – tú eres el obligado a pagarlo. Al haber hipoteca, la casa tampoco puede cambiarse de nombre sin autorización del banco.
      Imagínate que tú me prestas dinero y cuando me vas a cobrar te digo que le vayas a cobrar a otra persona – que tú no conoces – porque le «traspasé» mi deuda. Obviamente me vas a decir que eso a tí no te importa, que me prestaste el dinero a mí, no a alguien más.

      Lo mismo el banco. La obligación de pagar es tuya – una «obligación» no se puede «traspasar» entre particulares.

      Te sugiero buscar asesoría legal.

      Responder
  177. Anna

    hola buenas tardes,me interesa comprar una casa que es donde acutualmente vivo,los propietarios deben toda la casa y seguido vienen del juridico de infonavit para que ellos realicen un pago y no lo hacen,como puedo hacerle para pagar yo directamente a infonavit,ya que ellos no se acercan a pagar y aqui yo pago mensualmente renta.les agradeceria muchisimo su ayuda

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Lo único que puedes hacer es convencerlos de que te vendan la casa, ponerse de acuerdo en un precio justo y en cuanto se haga la operación, tú liquidas directamente al Infonavit la deuda (existe un trámite, te recomiendo asesorarte con tu notario).

      No puedes pagar tú a Infonavit porque aún si lo haces, la casa legalmente no es de Infonavit sino de los dueños. El Infonavit si no se le paga puede demandar mediante un juicio hipotecario y una vez con el fallo, lo más probable es adjudicarse la propiedad. Pero mientras tanto la casa no es de Infonavit sino de los propietarios.

      Responder
      • Anna

        pero el acreditado nunca viene,los que vienen son los hijos,la verdad no se si el aun viva o no,y se debemas de $500 mil,que podria hacer ahi? espero a que le quiten la casa y poder hacer un acuerdo con infonavit??

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          Habla con ellos. Si el papá falleció existe un seguro para cubrir la deuda pendiente y liberar el inmueble, por lo cual deberían haber hecho el trámite con Infonavit.

          O busca otra casa. Aunque te guste mucho donde vives, honestamente hay más peces en el mar.

          Responder
  178. Tita

    Como doy de baja en el registro de la propiedad la casa que vendo

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Las casas no se dan de baja, se cambian de propietario y se escrituran. Estos trámites los hace el notario.

      Responder
  179. ricardo barron

    el detalle es que la casa la tengo en morelos y vivo en MTY por trabajo, la estoy pagando; por eso el querer venderla (aún la estoy pagando por COFINAVIT); y la pregunta de el segundo credito es porque como ya vivo en MTY ahora quiero comprarla acá…

    Responder
  180. ricardo barron

    buen día:
    tengo un crédito COFINAVIT y requiero saber si el proceso serpia el mismo? adicional saber si la institucion de crédito no cuestionará el pago por el monto que se debe, en caso de obtenerlo con la venta? INFONAVIT me vuelve a dar puntos y calificacion? en que tiempo?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No entiendo tu pregunta. El proceso sí sería el mismo pero mientras a la institución financiera se le pague el total de la deuda no tiene por qué cuestionar nada. Si el valor de la casa no alcanza a cubrir la deuda no podrías venderla. Infonavit no te «regresa» puntos de hecho los requisitos para un segundo crédito Infonavit son muy distintos a los del primer crédito. ¿Para qué querrías el segundo crédito Infonavit si es mucho más caro que un crédito bancario?

      Responder
    • Ricardo

      Mejor busca una opción bancaria. Ofrecen mejores tasas de interés y en pesos.

      Responder
  181. lulu

    hola tengo un credito fovissste en el estado de hidalgo tengo una casa y e dado mas de la mitad llevo 6 años pagando ya no quiero estar ahi me comentaron que puedo regresar mi casa a fovisste y ellos me regresan lo que e dado pero no fisicamente si no con otro credito aunque aumente la deuda , puedo elegir un departamento en el distrito federal? con mi mismo credito , cualquier aclaracion sera de mucha ayuda gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Fovissste da créditos, no da casas. La casa no se la compraste a Fovissste y por lo tanto no puedes regresarla. Lo que sí podrías hacer es solicitar una dación en pago (es decir pagar tu deuda con la casa, siempre y cuando el valor de la misma alcance a cubrir lo que debes) pero perderías todo lo que has pagado – es como si tiraras todo eso que ya pagaste a la basura. Además no te lo «cambian» por otro crédito, eso es completamente falso.

      La mejor opción siempre es venderla porque es la manera de maximizar el valor de tu patrimonio.

      Responder
  182. Abel Cruz

    Hola Joan, en mi caso tengo un crédito con un banco, mi hermana me quiere comprar la casa, con un crédito de otro banco que ya le otorgaron. por lo que has explicado en el foro, esto si es posible porque se liquida la deuda, pero tengo la duda de que pasa sobre el impuesto por venta de inmuebles, porque en mi caso si bien estaré vendiendo, no recibo todo el dinero porque la gran parte es para el banco directamente para liquidar la deuda por el crédito. Gracias por la asesoría.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Abel, no soy contador ni asesor fiscal pero el impuesto – de causarse – es independiente de la cantidad que debas al banco.

      Responder
  183. Aldo

    Hola Joan, mi situacion es la siguiente: en 2012 adquiri una vivienda con infonavit por 268 mil, los pagos estuvieron al corriente por aproximadamente 2 años, en agosto de 2013 terminó mi relacion laboral y desde entonces no tengo un empleo con prestasiones. Ya corrió la prórroga del infonavit, y actualmente la casa tiene 3 mensualidades vencidas, con aprox 5mil pesos se pone al corriente. La situacion es que yo no habito esa casa ni deseo conservarla, originalmente pensé en un traspaso, es por eso que investigando si puedo traspasar con mensualidades vencidas llegué a este blog y veo que talvez el traspaso empeoraria la situación. Que es lo mas viable para mi en este momento? Al día de hoy la deuda es por 319mil pesos, en caso de vender, eso es lo que le pagaria al infonavit para liquidar el crédito inicial por 268 mil?? Honestamente ya no se que hacer, talvez esperar a que el infonavit la requiera, entregar las llaves y perder todo lo que he pagado (aprox, 60mil) De antemano, muchas gracias por el apoyo.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Aldo, tienes varias opciones:

      1. Dependiendo del valor de la casa (por ejemplo si vale 500,000 y tu deuda es de 319,000) entonces busca ponerla en venta. Para que puedas recuperar algo de dinero y pagar la deuda.

      2. En caso de que eso no sea conveniente para ti o la casa valga menos que la deuda (hay casos así) entonces te convendría buscar con el Infonavit una dación en pago. Eso significa acordar que ellos tomen la casa en pago de tu crédito. Es mucho mejor esa solución que esperar a que ellos te demanden, corra un juicio hipotecario que es un proceso legal para que al final se adjudiquen el inmueble.

      Responder
  184. Milagros

    Hola Joan, mi caso esta pesimo, yo adquiri mi casa con Hipotecaria Credito y Casa y nunca me explicaron que era en UDIS yo era muy inexperta y la tome, tengo 2 años que no la pago porque se me doblo la mensualidad a mas de 6,000.00 la cuestion es que hace un año llego un notificador de tribunal donde me notifican que tengo una demanda, la verdad no se que hacer con la casa, que me recomiendas? algunas personas me sugieren que la traspase en un costo muy barato, se puede hacer eso?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Nunca debes dejar pagar un la hipoteca de un bien inmueble, antes podrías haber tenido opciones como por ejemplo cambiar tu hipoteca a otra institución financiera en condiciones más favorables. Pero no con una demanda.

      No se puede traspasar porque la casa es garantía del crédito hipotecario – eso significa que no se puede vender (a menos que en ese momento se liquide el crédito) ni traspasar.

      Como ya estás en demanda, puedes intentar defenderte y buscar un acuerdo de pagos con la Hipotecaria – aunque dependerá de ellos si lo aceptan o no.

      De lo contrario, transcurre la demanda y cuando el juez dicte sentencia lo más probable es que pierdas la casa, se remate para pagar el crédito. Si sobra entonces recuperarías algo, pero es muy raro que sobre en un crédito en UDIs y con mora.

      Lamento darte malas noticias, pero dejar de pagar simplemente nunca es una opción y no resuelve el problema, al contrario lo hace más grande.

      Responder
      • Milagros

        La verdad no tengo dinero para pagar lo atrasado, que me recomiendas hacer? regresarla? en ese caso me pueden dar una carta de liquidacion?

        Responder
        • Joan Lanzagorta

          Si ya te demandaron lo adecuado es buscar asesoría legal (un buen abogado) que te ayude a analizar tus opciones y además llevar tu proceso.

          Me parece que lo mejor sería intentar negociar un acuerdo extrajudicial, que seguramente implicará que ellos tomen posesión de la casa. A lo mejor y dependiendo del valor contra el saldo de tu crédito (si el valor es muy superior a lo que debes) posiblemente puedas recuperar algo.

          Responder
  185. ana

    Una pregunta puedo comprar la casa de mis papas con el infonavit aunque este hipotecada por el banco

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Dependerá de las políticas del Infonavit. En la página de Infonavit sí se menciona que para vivienda nueva o usada puede estar hipotecada y ser liberada al momento de que firmes tu escritura. Pero he sabido de casos en donde el propio Infonavit no lo acepta.

      Responder
  186. ana isabel

    Hola si yo adquiero un credito fovissste para una casa usada y x alguna cuestion deseo cambiar de recidencia, puedo vender la casa y no perder el credito. Es decir hay alguna.manera de cambair de casa x asi decirlo y adquirir otra. Que pasaria con. Credito de fovissste?

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      No, para vender la casa tienes que liquidar el crédito (o el comprador lo hace y te paga a ti la diferencia) – ya que un bien inmueble no puede cambiar de propietario si está hipotecado. Pero podrías sacar otro crédito (por ejemplo uno bancario) para comprar tu nueva casa.

      Responder
  187. Silver

    Hola. Estoy interesado en la compra de una propiedad. Solo que cuenta con 2 deudas. Una a infonavit y la otra a un banco. Me comentan que a la hora de firmar escrituras yo destino del total del valor de la propiedad 1 parte al banco, 1 parte al infonavit y una tercera parte al propietario. Todo frente a notario. Me comentan que existe un gran riesgo que no compre esa propiedad. Me podrías comentar que riesgos existen si compro dicha propiedad, y en qué puntos de la compra o contrato debo de poner mucho cuidado? Y si es mucho riesgo mejor declinar la compra. Gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Hola Silvia, lo más seguro es que lo hagas con tu notario, quien debe verificar que las escrituras estén inscritas en el registro público de la propiedad, las hipotecas y que todo está en orden. Él te explicará el proceso a seguir para que se puedan liberar las hipotecas con el pago (tú debes pagarlas directamente al banco y al Infonavit el crédito – ellos normalmente expiden una carta con los requisitos la cual solicita el vendedor o el notario). Aunque te cueste, es mejor que te asesores bien por eso digo que mejor elijas tú el notario, estás en tu derecho siendo el comprador.

      Responder
  188. Zen Perez

    hola tengo una duda muy grande mi mama vendió su departamento pero según nosotros ella tenia un adeudo por mas de 140,000 pesos el día de la firma en la notaria el licenciado le dijo a mi mama que el departamento ya estaba liquidado desde hace ya 4 años para esto mi mama le dijo que ella tenia una deuda por la cantidad ya antes mencionada y el Lic. nos dijo que no avía ningún problema que el depto. ya estaba libre d deudas mi mama metió el dinero a inversión a plazo fijo y ahora nos llama el Lic. para decirnos que infonavit cometió un error y que efectivamente mi mama tiene ese adeudo con el infonavit como podemos corroborar que aun debe ese dinero porque mi mama tiene mas de 18 años pagando ese depto. y tengo entendido que si no esta pagado en su totalidad el depto. no te dan la liberación de la hipoteca y la verdad nos urge saber que hacer porque solo nos dieron hasta el martes para pagar le agradeceré m pueda responder mi duda lo antes posible gracias

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Puedes pedir tu estado de cuenta en el Infonavit, incluso consultar tu adeudo por internet con el número de crédito. NUNCA pagues nada al licenciado sólo directamente al Infonavit en caso de que sí exista el adeudo.

      Responder
  189. HOUSEBUYER

    Hola, tengo un credito bancario por 230 mil pesos mi casa costó 430 mil en su momento di de enganche 200 mil, ahora me interesa una propiedad de 600 mil, traspasando mi casa me cobran 30 mil de comision y solo recupero lo del enganche, no más de 215,000 pesos, ya pagué 3 años la casa (como 100,000)y aparte le invertimos algunos 80,000, 30000 gastos escrituracion mas 50000 de mejoras…mi sueldo actual no fluctúa mucho y cuanto más pasa tiempo más altos van los precios de casas mejor ubicadas y más le habré invertido a la casa actual…sería una buena inversión traspasar mi casa actual por comprar esta otra propiedad? yo quería invertir aprox 200,000 con infonavit para ampliar esta casa actual (para lo cual creo que te prestan pero obvio con intereses) pero creo que seria lo mismo que adquirir una nueva mejor ubicada… pago 3,000 al banco de mi crédito actual y si saco esta nueva daría los 200 de enganche y pagaría 4,600 (monto bastante más elevado, pero que sería igual me imagino a pedir prestado a infonavit para ampliar…. 3000 de mi renta actual más los 1500 que me prestaran para remodelación) Mi crédito actual está a 15 años y el nuevo sería a 20 años. Tengo INFONAVIT pero se podrá ejercer hasta septiembre 2016 (y hay que unificar mis IMSS porque tengo números duplicados, por lo que también sería algo engorroso) Le agradecería su asesoría experta!

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Las casas normalmente no se «traspasan» y menos si hay un crédito de por medio (es muy difícil). Lo que se puede hacer es venderlas, el precio depende de su valor comercial, no tiene nada que ver con la deuda que tengas ante el banco.

      Con un crédito hipotecario, siempre vas a pagar por lo menos el doble de lo que costó tu propiedad.

      Una asesoría adecuada requiere un análisis a fondo tanto de tu situación personal como de crédito actual y tus alternativas – este espacio no es para ello. Te sugiero sin embargo que contactes a Isela Muñoz quien es especialista en asesoría hipotecaria – su página es elpesonuestro.com – y quien te cobrará un honorario por su servicio como debe ser.

      Es importante que unifiques tus números del IMSS cuanto antes, tu Afore puede ayudarte en el trámite porque independientemente del crédito Infonavit te puede afectar tanto en tus aportaciones a tu Afore (posiblemente tengas en ambos números de seguridad social y no lo sepas) como al momento de pensionarte y para otros trámites ante el IMSS.

      Responder
  190. manuel

    HOLA,

    tengo una casa adquirida en 2004, con una hipoteca en condiciones muy ventajosas, basicamente un diferencial de sólo 0.4ppts que hoy en dia no se consigue.
    La pregunta es si en caso de venderla el banco esta OBLIGADO, sujeto claro a solvencia del comprador, a mantener esas condiciones de hipoteca?
    se lo he preguntado al banco y me han dicho que NO, eso es asi?
    gracias de antemano,
    Manuel

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      El banco está obligado a respetar las condiciones del contrato que firmó contigo.

      Pero no está obligado a aceptar un traspaso de crédito a nombre de otra persona ni a mantener con otra persona las condiciones que tú tienes, si éstas ya no corresponden a la realidad actual del mercado.

      Responder
  191. Ana

    Buenas tardes

    La situación que tenemos con nuestro crédito hipotecario es el siguiente: por el momento no podemos cubrir la mensualidad completa, esto ha generado intereses moratorios y el rezago de las mensualidades. Solamente se han realizado pagos mínimos que no cubren lo solicitado. Platicamos con nuestro asesor para pedir la reestructuración del crédito y asegura ya no es posible, pues hace un par de años recibimos un apoyo. Ahora nos piden liquidar la deuda para evitar problemas jurídicos y nos dan un día para dicho trámite, solicitamos una reunión para intentar llegar a un arreglo pero nos informan que no se puede. El caso es liquidar o entregar la vivienda inmediatamente. ¿Existe alguna alternativa para no ceder la vivienda de manera inmediata? No nos negamos a pagar simplemente queremos pagar una cantidad menor. ¿No es arbitrario el trato del banco ante la situación?

    Le agradezco su atención.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Ana,

      Si estás en México, el banco no te puede exigir que desocupes la propiedad o entregarla inmediatamente. Así no es como funciona.

      Sin embargo, sí pueden demandarte en un procedimiento que se llama juicio hipotecario – y si lo pierdes entonces sí corres el riesgo de perder tu casa, pero por lo menos podrías defenderte.

      Debes entender que un crédito hipotecario es un compromiso de ambas partes – tú te comprometes a pagar la mensualidad que te toca. Entonces si tú no cumples con tu parte del trato no puedes pensar que el trato del banco es arbitrario, la que no está cumpliendo eres tú. Además, entiendo que ya hubo una reestructura anteriormente por lo cual no es la primera vez que sucede.

      Si estabas viendo que ya no podían pagar, antes de caer en mora hubieran tratado de vender la casa (contrario a la creencia popular sí se puede si se hace bien, el comprador liquida el crédito en el momento de la firma de escrituras para liberar la casa de gravamen y se pueda hacer el cambio de propietario, la diferencia te la dan a ti).

      Responder
  192. laila

    hola! nuestra cuestión es que la casa de mi hermano tenía una hipoteca en udis, esa hipoteca no estaba a nombre de mi hermano (estaba a nombre de un prestamista) sin embargo nunca dejaron de pagar.
    Mi padre y yo pagamos la hipoteca en udis en su totalidad, emitimos el comprobante de la transferencia y resulta que el banco NO nos libera el folio para la cancelación de la hipoteca y de ahí proceder a la escrituración.
    -es posible que el banco simplemente desconozca el pago?
    -que nos recomiendas hacer si es que omiten su responsabilidad?

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    • Joan Lanzagorta

      La casa y la hipoteca siempre están a nombre de la misma persona. Por lo tanto la casa no es de tu hermano, es del prestamista. ¿Por qué hicieron eso? ¿No se dieron cuenta que no es correcto sacar las cosas así pero además del gran riesgo que corren para su patrimonio?

      La casa está escriturada desde el momento en que se concede la hipoteca (el banco no libera los recursos a menos que se firmen las escrituras) pero la casa queda con gravamen (hipoteca) a favor del banco. Cuando se termina de pagar ese crédito, lo que procede es la cancelación de la hipoteca (se conoce como liberación de escrituras porque se libera el gravamen).

      Pero ese trámite únicamente lo puede hacer el titular del crédito y del bien inmueble.

      Aún así, si sientes que el banco no tiene razón y está deteniendo un proceso legítimo, la autoridad competente es la CONDUSEF – con quien puedes ir con los documentos para exigir al banco que cumpla con su responsabilidad.

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  193. gerardo

    Hola, buenas noches, ojala puedas orientarme, hace 7 años adquiri una vivienda en acapulco por credito fovissste misma que no habito, pero la persona q se encarga de cuidarla me comenta q el municipio tiene catalogada toda esa unidad y otras aledañas como zona de desastre y que la inmobiliaria nunca entrego la obra ni cumplio con lo prometido, aunado a eso, me comenta que muchas de las viviendas han sido invadidas y la inseguridad y los grupos criminales son una constante, mi pregunta es si puedo desistir de ese credito y de ser asi, si puedo recuperar algo de lo que he pagado ya que el descuento es via nomina, gracias y saludos

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    • Joan Lanzagorta

      Los créditos no se pueden simplemente «cancelar» – tienes que pagar lo que te prestaron.

      Lo que quizá puedas hacer es hacer una dación en pago – pregunta en el FOVISSSTE – pero en este caso no recuperarás ni un centavo de lo que pagaste y en cambio perderás tu patrimonio.

      La alternativa sería vender la propiedad, o conservarla, o tratar de alquilarla pero como dices que está la situación en ese municipio dudo que puedas hacerlo. A lo mejor le interesa a la persona que se encarga de cuidarla.

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  194. Fernando Villegas

    Hola buenas tardes yo adquirí una vivienda hace 7 años con un crédito fovisste pero ya no me es posible continoar pagándola y quiero saber si la puedo vender y como seria la manera más fácil de solucionar esta situación.

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    • Joan Lanzagorta

      Sí, como se menciona en este post. Aunque normalmente vender un bien inmueble toma tiempo. Te sugiero buscar asesoría de una agencia seria de bienes raíces para ayudarte en el proceso.

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  195. Jess

    Hola! mi caso es el siguiente… he tenido muchos contratiempos a la hora de comprar una vivienda… la primera vez el «asesor» jamas me entrego avaluo ni me dio luz de que estuviese haciendo algo por darle tramite a mi credito, total , se quedo con mis documentos y con mi dinero… asi que cancele y busque por otro lado… la casa que en este momento trato de comprar aun no esta pagada… el dueño le debe a infonavit y yo comprare con credito infonavit, pero la verdad es que me super urge salirme de donde estoy y las citas para la carta saldo famosa (porque pretenden hacer un traspaso de pasivo) estan lejisimos… se puede hacer eso que dices de venderme el la propiedad y pagar su hipoteca y yo comprar y deber todo a infonavit? y asi agilizar el tramite? en verdad me urge

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    • Joan Lanzagorta

      Hola Jess, no sé por qué mucha gente quiere hacer las cosas con «asesor» o con «gestor» cuando no se requiere. Eso termina pasando: se quedan con tu dinero.

      Por cierto si en Infonavit utilizas un asesor certificado su trabajo es totalmente gratuito, si te cobraron entonces puedes denunciar la irregularidad.

      En Infonavit específicamente si el crédito de esta persona está en Infonavit entonces debes seguir el trámite interno de ellos – y sí puede ser tardado.

      A menos que tuvieras un crédito externo (bancario) o el dinero para pagar de contado. En ese caso debes hacer todo bien ante notario para que la escrituración se haga en el momento en que Infonavit libere la hipoteca.

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  196. Alcia

    Hola! Mi problema es este, yo compre la casa por medio de traspaso, por medio de un notario y me hizo una carta donde me cede todos los derechos pero el señor debe al banco y me quieren embargar, me pueden quitar la casa? Y que puedo hacer?

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    • Joan Lanzagorta

      Sí te pueden quitar la casa porque no es tuya. No se puede hacer cambio de propietario hasta que se libere la hipoteca. Legalmente la casa es del deudor.

      Como he dicho muchas veces, NO se pude traspasar una casa de esta manera, cuando está hipotecada, a menos que también adquieras la deuda y el banco lo acepte (o la compres con tu propio crédito hipotecario, en cuyo caso en la operación de firma de escrituras se paga la hipoteca anterior y se libera para poder hacer cambio de propietario.

      La operación que hiciste puso en un gran riesgo tu patrimonio. Aún cuando fue ante notario, fue un simple compromiso (un contrato notariado en donde el notario únicamente da fe que se hizo ante él) pero no una operación de compra-venta.

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  197. Dulce

    Hola! perdóname q te pregunte pero es q cuando no conoces bien el asunto de las hipotecas le resulta muy complicado entender….yo quiero comprar un departamento el cual, el dueño, aun debe parte en infonavit. Como me lo dan en mas de lo q me presta a mi el infonavit, deberé sacar un crédito Cofinavit, en donde el Infonavit me prestara la mitad del valor de la vivienda y el banco la otra mitad. Hoy llame a infonavit y me dicen q no se puede… q la persona q me vende debe liquidar para q me pueda vender, le dije q ya me había informado y q si se podía ya q seria un traspaso de pasivo pero me dicen q no…q esto solo es posible en caso de q sea un infonavit puro, es verdad esto?, se me hace algo q no es real ya que la persona q me vende debe menos del total de lo q me prestara infonavit con un cofinavit….me podrías orientar?, gracias!

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    • Joan Lanzagorta

      Dulce, sí se puede hacer una operación de compra-venta con tu propio crédito hipotecario incluyendo Infonavit.

      En la página de Infonavit sí se menciona que para vivienda nueva o usada puede estar hipotecada y ser liberada al momento de que firmes tu escritura. Pero posiblemente en créditos Cofinavit no lo hagan – te dejo el enlace para que lo veas por tí misma: http://portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/infonavit/trabajadores/quiero_un_credito/en+que+puedo+usar+mi+credito/credito/vivienda_nueva

      Pero también creo que vale la pena mencionarte que el Infonavit a veces tiene un servicio deficiente y un desorden administrativo importante. Además de ser un crédito más caro que el que puedes obtener en un banco. Por lo cual creo que en tu caso será más fácil y barato obtener un crédito bancario, pero sí tendrías que tener lo suficiente para el enganche y gastos notariales.

      Si no tienes nada ahorrado para esto, lo siento pero tendré que decirte que no deberías comprar la casa. Tomar un crédito 100% es una pésima idea.

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  198. julia

    buenas tardes tengo una duda si una persona adquiere un préstamo en el banco(banorte) para comprar una casa y en el seguro de vida anota a tres beneficiarios. mi duda es en caso de fallecer la persona que adquirió el préstamo a quien se le queda la casa? agradezco su contestacion de antemano

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    • Joan Lanzagorta

      Al heredero de la casa. No tiene nada que ver con los beneficiarios del seguro, te explico la razón:

      En un crédito hipotecario el beneficiario debe ser el banco en primer lugar – hasta el monto de la deuda. De esta manera cuando el dueño de la casa y titular del crédito fallece se puede pagar la deuda.

      Si una vez pagada la deuda hay suma asegurada sobrante, entonces este dinero se le entrega a los tres beneficiarios en la proporción señalada.

      La propiedad sigue estando a nombre de la persona que falleció y se tiene que hacer un trámite sucesorio. Si dejó testamento hay un heredero designado para la casa. Si no se tiene que hacer un juicio de intestado lo cual puede llevar tiempo, peleas y gasto (por eso es MUY importante hacer un testamento).

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  199. YTAP

    HOLA, MI PROBLEMA ES EL SIGUIENTE, TENGO UN CREDITO COFINAVIT CON BANCO BANCOMER LA DEUDA DEL BANCO ES DE 360 Y LA DEL INFONAVIT ES DE 173, POR PROBLEMAS DE DESEMPLEO Y OTRAS COSAS, ME HA ATRASADO 6 MESES CON EL BANCO, EL INFONAVIT ESTA AL CORRIENTE, EL DETALLE ES QUE NO TENGO LA CANTIDAD PARA PAGAR AL BANCO Y EL BANCO ME OFRECE QUE SEDA LA CASA Y ME LIQUIDA LA DEUDA DEL INFONAVIT, LA DEL BANCO OVIAMENTE Y APARTE ME DA UN APOYO DE COMO UNOS 15 MIL PESOS, MI CASA VALE 550,000 POR LO QUE SI LA VENDO ME SALDRIA CASI LO MISMO O QUE ME CONVIENE MAS.

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    • Joan Lanzagorta

      Si el banco te está ofreciendo un convenio que puede ser aceptable para ti, tómalo de una vez y sal del problema.

      Si tratas de venderla por tu cuenta a lo mejor te tardas mucho y ganarías muy poco (por los números que mencionas arriba).

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  200. Mariana

    Hola, Me puedes informar… Mi hermana tiene un credito con un una financiera de 420,000 parte de su casa por que lo que vale es mas.. mi hermana me la vende pero yo no puedo pagar esos 420… tengo credito infonavit donde me dan 250 y el resto lo pagaria en efectivo a la financiera esto se puede hacer?? Infonavit me puede dar mi credito ?

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