Reflexiones sobre Hipotecas y Cultura Financiera

por | Mar 8, 2013 | 7 Comentarios

Mi último post sobre ¿Por qué no te conviene una hipoteca a más de 15 años? generó algunos comentarios interesantes. Pero particularmente en el grupo Funds People de LinkedIn, en el cual participo regularmente, hubo algunos intercambios de opinión y reflexiones sobre hipotecas que me parecen verdaderamente valiosos.

Por eso pensé inmediatamente en compartirlos aquí, en este espacio. Los puntos de vista distintos – o complementarios – siempre aportan mucho al tema.

Reflexión sobre Hipotecas y Cultura Financiera

La conversación la inició José Luis, quien me dice:

Muy interesante. Esto es algo que muy pocos saben y que ninguna entidad financiera les va a contar. Lo mismo que hipotecarse a tipos fijos o variables.

Como noté que él es Español, aproveché para contestarle:

Muy cierto José Luis. Cuando estuve en España recientemente me quedé impresionado por el hecho de que existen hipotecas a 40 años – es decir toda la vida laboral de una persona hasta su jubilación. Me parece una locura, no sólo para la gente sino también para los bancos que la ofrecen.

Entonces añadió:

40 años y muchas más cosas. Ya sabes que aquí se ampliaba hipoteca para comprar el coche (endeudamiento a 20-30 años para pagar un bien que se depreciará mucho antes – eran las llamadas «hipotecas Cayenne») o, lo que es peor, ampliación de hipoteca para pagar las vacaciones!!!

A lo cual respondí:

¡Qué barbaridad! Por eso es importante – mucho – difundir cultura financiera.

Aún así: es muy fácil caer en la tentación cuando resulta tan sencillo obtener dinero prestado. El problema es que llega un momento en donde no se puede más, se tiene una gran deuda y ya no alcanza para pagarla y seguir manteniendo el tren de vida. Eso en el mejor de los casos. En el peor: perder el trabajo y sentir que a uno se le viene el mundo encima.

Otra Reflexión sobre Hipotecas

Pablo participó en la conversación, y añadió su punto de vista como sigue:

Estimados, comparto con vosotros el planteamiento; incluso un plazo de repago de 15 años me parece excesivo.

Ahora bien, soy partidario de la firma de hipotecas a 30, 40 ó 100 años aún cuando nos podamos permitir pagar una hipoteca en menos de 10 años.

Además soy partidario de amortizaciones de hipoteca con reducción de cuotas, nunca del plazo.

Si no se firman comisiones de cancelación anticipadas, el plazo sólo obliga a la entidad financiera.

Si el hipotecado tiene la disciplina suficiente podrá amortizar (anticipadamente) en un plazo de 10 años lo que tiene firmado a 40 años. Amortizar anticipadamente -en 10 años- una hipoteca firmada a 40 años no conlleva un incremento del coste respecto a una hipoteca firmada a 10 años, ya que el coste (los intereses generados) se calculan diariamente sobre el capital pendiente de pago.

Por otro lado el efecto inflación -suponiendo estable el precio de los inmuebles (y para el caso que nos ocupa esto es irrelevante, porque el piso ya está comprado a 10, 15 ó 40 años)- nos aporta una perspectiva interesante: si existe inflación es probable que lo hagan nuestros ingresos -sólo probable pero razonable- y esto hará que el esfuerzo para pagar las cuotas de la hipoteca en términos relativos sea menor en el quinto año que en el primer año (si en el primer año era capaz de pagar, en el quinto año debería poder pagar mejor).

Por el camino, tendremos la oportunidad de elegir a qué podemos destinar nuestra renta disponible sin necesidad de renegociar con la entidad financiera (la única obligada a respetar el plazo de amortización), pudiendo elegir entre amortizar anticipadamente, o consumir más o invertir en otros activos más rentables que el coste de la hipoteca.

Observaréis que no hago mención a los tipos de interés y que se podría pensar que he olvidado este punto. No. Hace unos años encontrábamos hipotecas a tipos bajos a las que las entidades financieras aplicaban diferenciales bajos (muchas de ellas con suelo) y hoy nos encontramos hipotecas a tipos bajos con diferenciales altos.

Si firmásemos hoy una hipoteca a tipos bajos y con diferenciales altos (0,60% más diferenciales del 3%, por ejemplo), cuando comiencen a subir los tipos es probable que el mercado del crédito ya se haya reactivado, lo que permitiría cambiar la hipoteca de entidad mejorando las condiciones.

Cualquier decisión de endeudamiento se debe plantear siempre bajo una perspectiva conservadora (me endeudo porque puedo asumir las condiciones actuales y otras condiciones más adversas en el futuro: una subida de tipos o una menor renta disponible, por ejemplo).

Pero ningún escenario planteado en 2013 nos permitirá conocer el resultado final (en 2023 ó 2043) porque intervienen variables sobre las que no tenemos control (precios de los inmuebles, costes de mantenimiento del inmueble, tipos de interés, inflación y nuestra renta futura), por lo que soy partidario de obligar más al otro (a la entidad financiera) que a mi mismo, y un buen elemento a negociar es el plazo de la hipoteca.

Entre el año 2013 y la fecha en la que pague la última cuota de la hipoteca podremos seguir tomando decisiones en función de cómo cambie nuestro entorno.

Recomiendo que se negocien bien las condiciones con la entidad financiera y que se firme ante notario el plazo más largo posible.

Es cierto que por el camino podemos perder el trabajo o algo más. Pero las decisiones se toman hoy y hay seguros para todo. Lo importante es planificar, aplicar la matemática financiera y seguir la macro. La disciplina financiera en la economía doméstica debería venir de serie…

Me pareció una reflexión sobre hipotecas interesante, pero sobre todo con un punto de vista muy diferente al mío. Por ello comenté:

Gracias por tu comentario tan detallado. En principio concuerdo, salvo por un tema importante: el aspecto psicológico o emocional.

Como dices en tu planteamiento, se necesita mucha disciplina para hacerlo de esta manera. Y si alguien lo puede hacer entonces adelante, creo que puede tener una gran ventaja: la flexibilidad y como tú indicas, la oportunidad de elegir dónde destinamos nuestra renta disponible.

Pero en realidad pocas personas son tan disciplinadas. Viene la necesidad de renovar el automóvil, por ejemplo, y entonces reducen el monto que pagan a la hipoteca. Luego resulta que hay que cambiar los muebles, y no sólo se reduce el monto sino que se pide un préstamo adicional al banco.

El contratar una hipoteca al plazo más bajo posible desde un inicio, evita estas «distracciones». Claro: hay mucho menos flexibilidad, la cuota mensual será más alta pero a cambio uno se puede enfocar más en salir de ese compromiso lo antes posible, con el coste financiero más bajo.

Concuerdo con el último punto de tu comentario: la disciplina financiera en la economía doméstica debería venir de serie.

Pablo terminó con la siguiente reflexión:

Tienes razón en tus apreciaciones y sería conveniente inculcar más cultura financiera desde edades tempranas.

Con un poco de sentido común y marcándose unos objetivos financieros claros, muchas familias y empresas podrían evitar algunos de los «cuelllos de botella» que brinda la vida.

¿Tienes alguna reflexión sobre hipotecas y cultura financiera? Comparte tu opinión.

Escrito por Joan Lanzagorta

Joan Lanzagorta es columnista, conferencista y coach en Finanzas Personales. Su columna Patrimonio se ha publicado de manera ininterrumpida por más de 20 años en el periódico El Economista. Fue miembro del Consejo Editorial de la Revista Inversionista. Ha ofrecido pláticas en universidades como el CIDE y la Universidad Panamericana, así como en diversas empresas y asociaciones profesionales.

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Comentarios

7 Comentarios

7 Comentarios

  1. Miguel Ibarra

    Bien día Joan,

    Excelente labor que hacer con este blog para brindarnos educación financiera fácil de entender, una sugerencia para un post es que implicaría la posible desindexación del salario mínimo para los nuevos créditos (que creo que sería benéfico) y sobre todo para créditos ya contratados (que me temo podría ser perjudicial en cuanto a que podría darse un aumento mayor de lo que se ha dado en los últimos años subiendo de forma desmedida las mensualidades que suber con el SM).

    De nuevo gracias por tu labor.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Gracias Miguel. Ya no se dan créditos en Salarios Mínimos (por lo menos en Infonavit) – ya todos son en pesos.

      Para créditos existentes, honestamente no me gusta especular, pero recuerda que hoy en día en México uno tiene derecho a poder cambiar su crédito a la institución que mejores condiciones ofrezca, por lo cual tampoco creo que haya mucho impacto para el acreditado. Al contrario puede ser una gran oportunidad de cambiar a mejores condiciones.

      Responder
  2. Alberto Gamez

    Si la tasa de interes es la misma para un credito de 15 años que para uno de 20 años yo definitivamente escogería el de 20. (Aunuqe trataría de pagarlo en 15 o menos). Pero creo que normalmente si pides un plazo mayor tambien te lo dan con una tasa mayor de interes.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Alberto, gracias por tu comentario. Tienes razón, la tasa de interés suele ser mayor a 20 años.

      Responder
  3. Ricardo Velarde

    De acuerdo con el comentario de Pablo. Cualquier buen financiero sabe que dinero futuro vale menos que dinero actual por los efectos del valor del mismo a través del tiempo.

    Coincido en que si lo tuyo no es la disciplina financiera debes seguir el consejo de Joan pero para los educados en finanzas y con ello no me refiero a ser titulado en ello, sino sólo a tener educación en el tema, el manejo del plazo es elemental y en este caso un hipoteca puede ser más que un crédito sino una verdadera palanca de financiamiento a largo plazo y con costos bajos.

    Todo lo que se necesita es un manejo prudente de tu capacidad de pago así como una dósis de tiempo para educarte en finanzas.

    Responder
    • Joan Lanzagorta

      Ricardo,

      Gracias por el comentario. En mi vida he aprendido que aún los educados en finanzas tenemos aspectos emocionales que suelen ser mucho más importantes de lo que a veces queremos aceptar.

      Yo mismo lo he experimentado. Cuando mi hija era recién nacida decidí no comprar un seguro educacional, porque financieramente me hacía mucho más sentido ahorrar en un fondo propio, invertirlo y complementar eso con un seguro de vida temporal.

      Hasta que en el momento en el que tuve oportunidad de comprar mi casa, me faltaba un poco de dinero para el enganche. La única manera de lograrlo era echar mano de ese fondo… y lo hice.

      Quizá un seguro educacional no era tan mala idea después de todo…

      Responder

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