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Este post está escrito por Ángel Díaz Valadez, quien además de ser un buen amigo, es un verdadero Especialista en Riesgos de Crédito Empresarial y Consumo. Agradezco mucho que nos comparta su experiencia sobre si es o no conveniente realizar prepagos al crédito hipotecario.

Muchas personas se preguntan si es conveniente de pagar un poco más de su hipoteca y el monto del prepago. Las hipotecarias por cuestiones administrativas no aceptan un prepago menor que la mensualidad contratada.

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Ahorro que se obtiene al adelantar mensualidades al crédito hipotecario cada año

¿De dónde se pueden obtener los recursos para realizar dichas aportaciones? Como se ha indicado en este blog, lo más conveniente sería tomarlo de los bonos, utilidades, pagos extraordinarios, devoluciones de impuestos o del aguinaldo, ya que estos ingresos normalmente no deberían subsanar el gasto corriente de la familia.

Las personas que nos dedicamos a la consultoría financiera siempre decimos que se debe aportar X cantidad por lo menos una vez al año, pero en pocas ocasiones he visto que se realice el cálculo de los posibles ahorros que va tener la persona, por lo que vamos a poner un ejemplo:

Supongamos que tenemos un crédito por $1, 000,000.00 a 20 años, con una tasa de interés del 11%, accesorios (seguros, administración, etc.) son de $1,000.00, esto nos da una mensualidad de $11,322.00. Adicionalmente supongamos que los prepagos al crédito hipotecario únicamente lo van hacer durante los 5 primeros años, tenemos lo siguiente:

Analicemos cada escenario de prepagos al crédito hipotecario:

  • Pago de $56,610 disminuye el plazo a 17 años 5 meses teniendo un ahorro de $294,691
  • Pago de $113,220 disminuye el plazo a 15 años 5 meses teniendo un ahorro de $511,409
  • Pago de $169,830 disminuye el plazo a 13 años 10 meses teniendo un ahorro de $677,984

Dichos ahorros se dan por que en los primeros años de vida del crédito, más del 90% del pago se va a pagar intereses y el resto a capital, por lo que si realizamos un pago en este momento de la vida del crédito disminuimos el capital y en consecuencia los intereses devengados que le pagamos al banco son menos.

Para el tema del plazo, los prepagos al crédito hipotecario pueden ser utilizados para dos opciones, disminuir el plazo contratado o para disminuir la mensualidad y mantener el plazo, la decisión de que opción tomar es de acuerdo a la situación financiera de la familia.

Si no se tienen problemas de liquidez, la opción que se sugiere es disminuir el plazo del crédito y con esto salir lo más pronto posible del compromiso, pero si tienen problemas de liquidez ya que el crédito lo tomaron muy justo a su capacidad crediticia, se sugiere disminuir la mensualidad para liberar recursos mensualmente, se debe indicar que el ahorro en ambos casos es similar.

En estos momentos existe el producto anualidades garantizadas por parte del Infonavit, que es la parte del ahorro de los derechohabientes que no se utilizó en el otorgamiento del crédito en 5 anualidades por lo que se les sugiere revisar el monto de dicha anualidad y ver si es conveniente aumentar esa mensualidad para obtener mejores ahorros.

Antes de realizar su estrategia de disminución de deuda deberán consultar con la institución bancaria con la que tienen contratada la hipoteca para ver si les permiten ambas opciones, para que puedan combinar ambas estrategias, a lo mejor un año que el prepago sea para disminuir el plazo y al año siguiente disminuir la mensualidad y con esto podrían tener el beneficio de ambas estrategias. Pero para realizar dichas estrategias debe realizar un estudio de su situación financiera en ese momento y tomar la decisión junto con su asesor financiero.

El autor cuenta con más de 14 años de experiencia como Matemático Aplicado egresado del ITAM especializado en finanzas, estadística y econometría con 9 años de experiencia en la administración y medición de riesgos de crédito al consumo y empresarial, implementación de Basilea II y estudios del mercado. Ha supervisado, detectado e informado situaciones que podrían poner en riesgo la recuperación de los créditos. Creación de mercados objetivos con base de su perfil de riesgo de manera estadística o casuística, modificando y/o creando productos idóneos para dichos mercados.

¿Has hecho pagos adelantados a tu crédito hipotecario? ¿Cuál ha sido tu experiencia?