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Este post está escrito por Ángel Díaz Valadez, quien además de ser un buen amigo, es un verdadero Especialista en Riesgos de Crédito Empresarial y Consumo. Agradezco mucho que nos comparta su experiencia sobre si es o no conveniente realizar prepagos al crédito hipotecario.
Muchas personas se preguntan si es conveniente de pagar un poco más de su hipoteca y el monto del prepago. Las hipotecarias por cuestiones administrativas no aceptan un prepago menor que la mensualidad contratada.
Ahorro que se obtiene al adelantar mensualidades al crédito hipotecario cada año
¿De dónde se pueden obtener los recursos para realizar dichas aportaciones? Como se ha indicado en este blog, lo más conveniente sería tomarlo de los bonos, utilidades, pagos extraordinarios, devoluciones de impuestos o del aguinaldo, ya que estos ingresos normalmente no deberían subsanar el gasto corriente de la familia.
Las personas que nos dedicamos a la consultoría financiera siempre decimos que se debe aportar X cantidad por lo menos una vez al año, pero en pocas ocasiones he visto que se realice el cálculo de los posibles ahorros que va tener la persona, por lo que vamos a poner un ejemplo:
Supongamos que tenemos un crédito por $1, 000,000.00 a 20 años, con una tasa de interés del 11%, accesorios (seguros, administración, etc.) son de $1,000.00, esto nos da una mensualidad de $11,322.00. Adicionalmente supongamos que los prepagos al crédito hipotecario únicamente lo van hacer durante los 5 primeros años, tenemos lo siguiente:
Analicemos cada escenario de prepagos al crédito hipotecario:
- Pago de $56,610 disminuye el plazo a 17 años 5 meses teniendo un ahorro de $294,691
- Pago de $113,220 disminuye el plazo a 15 años 5 meses teniendo un ahorro de $511,409
- Pago de $169,830 disminuye el plazo a 13 años 10 meses teniendo un ahorro de $677,984
Dichos ahorros se dan por que en los primeros años de vida del crédito, más del 90% del pago se va a pagar intereses y el resto a capital, por lo que si realizamos un pago en este momento de la vida del crédito disminuimos el capital y en consecuencia los intereses devengados que le pagamos al banco son menos.
Para el tema del plazo, los prepagos al crédito hipotecario pueden ser utilizados para dos opciones, disminuir el plazo contratado o para disminuir la mensualidad y mantener el plazo, la decisión de que opción tomar es de acuerdo a la situación financiera de la familia.
Si no se tienen problemas de liquidez, la opción que se sugiere es disminuir el plazo del crédito y con esto salir lo más pronto posible del compromiso, pero si tienen problemas de liquidez ya que el crédito lo tomaron muy justo a su capacidad crediticia, se sugiere disminuir la mensualidad para liberar recursos mensualmente, se debe indicar que el ahorro en ambos casos es similar.
En estos momentos existe el producto anualidades garantizadas por parte del Infonavit, que es la parte del ahorro de los derechohabientes que no se utilizó en el otorgamiento del crédito en 5 anualidades por lo que se les sugiere revisar el monto de dicha anualidad y ver si es conveniente aumentar esa mensualidad para obtener mejores ahorros.
Antes de realizar su estrategia de disminución de deuda deberán consultar con la institución bancaria con la que tienen contratada la hipoteca para ver si les permiten ambas opciones, para que puedan combinar ambas estrategias, a lo mejor un año que el prepago sea para disminuir el plazo y al año siguiente disminuir la mensualidad y con esto podrían tener el beneficio de ambas estrategias. Pero para realizar dichas estrategias debe realizar un estudio de su situación financiera en ese momento y tomar la decisión junto con su asesor financiero.
El autor cuenta con más de 14 años de experiencia como Matemático Aplicado egresado del ITAM especializado en finanzas, estadística y econometría con 9 años de experiencia en la administración y medición de riesgos de crédito al consumo y empresarial, implementación de Basilea II y estudios del mercado. Ha supervisado, detectado e informado situaciones que podrían poner en riesgo la recuperación de los créditos. Creación de mercados objetivos con base de su perfil de riesgo de manera estadística o casuística, modificando y/o creando productos idóneos para dichos mercados.
Hola Joan, tengo un tramite en puerta, y es un tanto apremiante por que tengo 10 días para finiquitar la contratación de mi crédito Cofinavit ante un cambio de trabajo. Tengo 3 preguntas:
1.- Al ser cofinavit, tiene que ser forzosamente en VSM? , en 2017 el SM sube un 10% !!
2.- Puedo pedir menos crédito Infonavit del que me da el sistema de precalificacion del Infonavit?, de ser posible, cuanto tardaría la inscripción de crédito, tengo entendido que al solicitar menos crédito se tarda mas.
3.- Mi intención seria prepagar tan pronto sea posible (1 a 3 años) el crédito del infonavit, hay alguna penalizacion?, en la pg. del infonavit encontré el siguiente documento «Recomendaciones para la administración de tu crédito»,donde menciona que no hay tal, pero he escuchado que no puedes hacer prepagos durante los primeros 5 años.
Gracias de antemano,
Saludos,
Hola Jonatan, yo no recomiendo, por experiencia propia, el Cofinavit. Yo me arrepentí, hubiera preferido un crédito puramente bancario con Apoyo Infonavit. Con gusto respondo tus preguntas:
1. Si tú estás pidiendo un crédito, deberías conocer las opciones que tienes. Honestamente, no te voy a hacer la tarea, te estaría haciendo un daño.
2. Igual, investígalo pero creo que no, por lo menos cuando yo lo tuve, el crédito bancario complementaba al Infonavit, es decir tenías que pedir el máximo a Infonavit y el resto era lo que te prestaba el banco.
3. Siempre has podido hacer prepagos, hace poco el Infonavit te cobraba una penalización (de todas maneras convenía) pero ya lo han eliminado como viste en su página. De todas maneras, como te digo, es tu labor leer las condiciones y conocer qué tipo de crédito estás contratando, antes de tomar la decisión (y no después, cuando la gente se arrepiente).
Hola, en mi caso he adquirido un crédito hace 3 años, y he venido prepagándolo, pero en cada oportunidad yo he realizado la reduccion de la cuota mensual. Ya que yo soy muy extricto con mis finanzas, todo ese monto ahorrado en las cuotas, a pasado automaticamente a mi ahorro mensual, de ésta manera cada 4 meses mis prepagos se fueron incrementando. Yo les recomendaría disminuir la cuota, solo en el caso que puedan ser estrictos con el ahorro y ese dinero ahorrado en la cuota, vaya directo al proximo prepago. Saludos!
Hola Alan, para las personas que son como tú, muy estrictas en tus finanzas, puede ser bueno pero no te recomiendo esperar 4 meses para hacer prepagos, hazlos tan pronto puedas o sigue pagando tu mensualidad normal que te disminuirá el plazo.
Hola, yo estoy ejecutando aportaciones a capital cada mes, y eso es increible ya que hebajado 2 años y medio en un periodo de 9 meses. Lo que tengo duda es que en el banco me dijeron que las aportaciones a capital las debía de hacer el dia 4 de cada mes, ya que es el día de la amortizacion y el dia que el banco me descuenta de una tarjeta la mensualidad con sus respectivos y bonitos intereses.
¿Que sucede si la aportación a Capital la hago otro dia, diferente al dia 4 de cada mes? ¿estaría abonandole a los intereses de la mensualidad normal del credito sin bajarle a su respectivo capital?
Salu2 y muchas gracias
Hola Jorge Ángel,
La aportación a capital es en adición a tu mensualidad normal, que te corresponde por obligación. Entonces por definición, primero pagas tu mensualidad, luego pagas algo adicional (tu aportación a capital).
Lo más sencillo es hacerlo al mismo tiempo, el día que te corresponda pagar haz un pago grande (tu mensualidad + lo que quieras aportar adicional).
Ahora bien, si haces varios pagos en un mes, el banco te debe hacer el ajuste de los intereses que correspondan de acuerdo al monto y días que hiciste los pagos. Eso sería lo correcto, a menos que tu contrato diga algo distinto.
Hola Joan, por favor ayuda estamos muy preocupados tomamos una pésima decisión por no informarnos bien, mi esposo tiene un crédito infonavit VSM desde el 2012 y ya sabes, contrato por 900,000 con mensualidad ahorita de 13,000 y no ha bajado nada sino mas bien aumenta cada enero, quiero saber si podremos cambiarnos pagar con algún Banco, tenemos muy buen historial crediticio por ejemplo en banamex, o de plano nos aconsejas abonar dinero extra al infonavit… si es así como seria? cuanto tendría que abonar? cada mes o año? para que se vea que si baja el adeudo con el infonavit ….pero es que no queremos estar pagando 30 años así
evaluen las dos opciones, el mejor momento para abonar a capital es diciembre antes que aumente el salario minimo y la deuda en Enero. Además evaluen que otros bancos que puedan comprar su hipoteca, lo mejor a mi gusto son pagos fijos en pesos, y a la menor tasa posible.
El mejor momento es abonar lo ANTES posible porque los intereses se calculan sobre saldos insolutos. Esperarte a diciembre es pagar más intereses durante el año y es absurdo.
Silvia, las dos cosas no son mutuamente excluyentes. Pueden hacer ambas. Sí pueden cambiarse a un banco y te sugiero investigar bien, no sólo al primero que te lo ofrezca. Hoy en día puedes comparar en Condusef, puedes meterte al Buró de Entidades Crediticias y puedes hacer simuladores en el portal de los diferentes bancos para ver en dónde pagas menos.
Sobre cuánto tendrías que abonar, la respuesta es sencilla: lo más que puedas. Cada mes, cada que puedas, porque los intereses se calculan cada día, sobre tu deuda. Entonces mientras menos debas, menos intereses. Lo que sí es importante es verificar que el Infonavit aplique bien los pagos, pueden pagar en el portal de ellos o en el banco con una línea de captura que te proporcionarán. Guarda bien tus comprobantes para cualquier aclaración, aún si ya ves reflejado el importe del pago en el estado de cuenta de Infonavit.
Gracias por la respuesta y feliz año!!!
Una duda, leí que tuviste un crédito cofinavit, y que al terminar de pagar la parte de infonavit, la aportación patronal se va directo al capital del crédito bancario,¿ hay que estar cada 2 meses que son las aportaciones del patrón detrás del infonavit para que realmente lo hagan y lo apliquen? Que me recomiendas de acuerdo a tu experiencia ? Gracias de nuevo .
Sí – primero checa que tu crédito también lo contemple como el mío (las condiciones evolucionan con los años).
De ser el caso, cuando termines de pagar la parte del Infonavit, no olvides liberar esa hipoteca. Tu saldo en la subcuenta de vivienda debe estar en cero porque la usaste como enganche del crédito otorgado por Infonavit.
Entonces a través de internet tienes que estar pendiente, si empiezas a ver saldo acumulado, llama a Infonatel para aclarar por qué no están cumpliendo con las condiciones del crédito hipotecario y por qué no están mandando ese dinero al banco.
Hola, tengo una duda , la mensualidad de mi hipoteca es de $15,000 y tenemos destinado para hipoteca $20,000 , es decir , los $5,000 restantes se juntan y se abonarán a fin de año $60,000 ($5,000 x 12 meses ) , qué me conviene?,que me bajen la mensualidad , un ejemplo, que me bajara a $14,000, ya me quedarían $6,000 mensuales y al año serían $72,00 que se abonarían y así se iría abonando más puesto que me irían reduciendo el monto de la mensualidad , o reducir el plazo y siempre abonar anualmente los $60,000?
¿Por qué esperas al final del año? Paga los $ 20,000 cada mes si el banco lo permite, ya que algunos te limitan a que lo que vas a pagar adicional sea por lo menos el monto de una mensualidad. En ese caso, en 3 meses cuando tengas otros $ 15,000.
El esperarte a juntar cada año va en contra tuya, particularmente al principio de la vida del crédito donde la mensualidad casi no reduce nada de capital, entonces cualquier pago adicional en ese momento te ayuda a bajar mucho.
Con respecto a tu otra pregunta, te conviene reducir plazo, si te reducen mensualidad cada mes pagas menos a capital y el efecto también juega en tu contra.
Adquirí un crédito en 2003 y por cuestiones laborales fui irregular el detalle es que hoy este es el detalle de mi cuenta A CARGO DEL ACREDITADO I DEUDA 278.2820 VSM $593,030.07 I I CARGO SEGURO DE DAÑOS 0.0070 VSM $ 14.91 I I INTERESES NO CUBIERTOS 0.2790 VSM $594.56 I I SALDO A CARGO DEL ACREDITADO 278.5680 VSM $593,639.55 I I
TOTAL I DEUDA 278.2820 VSM $ 593,030.07 I I CARGO SEGURO DE DAÑOS 0.0070 VSM $ 14.91 I I INTERESES NO CUBIERTOS 0.2790 VSM $ 594.56 I I SALDO TOTAL AL 30/11/2015 278.5680 VSM $593,639.55 I I
y asi ha sido cada vez mayor? quiero saber como bajar mi deuda? cuanto es lo que debería aportar y ya se por lo que he leido que debo hacer aportaciones adicionales, estoy pagando en este momento $5500 mensual.
El gran problema de los créditos Infonavit es que están denominados en VSM (salarios mínimos). Por lo cual, como el salario mínimo sube cada año, dan el efecto de que la deuda ya convertida a pesos no baja sino sube. De hecho en enero vas a ver que tu deuda subió en pesos, en la misma proporción que el incremento al salario mínimo.
Puedes intentar cambiar tu deuda a un banco, suponiendo que seas sujeto de crédito. Será mucho más barato. O bien con el mismo Infonavit puedes buscar tu cambio a pesos, lo están empezando a hacer en algunos casos, así que infórmate con ellos. El gran problema es que la tasa de interés del crédito en pesos es del 12% que es muy superior a la de un banco.
Finalmente, la única forma de bajar realmente es cada mes pagar lo más que puedas, adicional a tu mensualidad, para que tu saldo baje, tus intereses se vayan poco a poco reduciendo y de lo que pagas más se vaya a tu deuda y menos a tus intereses.
Hola, tengo un crédito hipotecario por 67’000.000 pactado a 120 meses de los cuales han pasado apenas 5, sin embargo por estos días recibí un dinero con el que podría pagar el capital total, pero no se si realizar esa operación o si realizar un abono parcial o es mas recomendable invertir ese dinero y continuar pagando el crédito del modo pactado, hay que tener en cuenta que las alternativas de inversión que he visto no me ofrecen un rendimiento significativo.
Precisamente por eso es mejor liquidar tu hipoteca y salir de deudas, así cualquier nuevo dinero que tengas lo podrás usar para construir un patrimonio. Pero es importante que tengas en cuenta las condiciones de tu crédito, porque varían de país a país e incluso de banco a banco.
Hola buen día,
Lo que pasa que ya tramite mi crédito infonavit y Tengo unas dudas. la primera es que la propiedad tiene un valor de 357mil pesos cuanto voy a pagar en total con intereses incluidos. la segunda duda, es que si abono a mi crédito hipotecario cuanto puede reducir mi deuda y como se hacen estos tipos de
abonos.
¿Cuánto vas a pagar en total? Depende de las condiciones financieras de tu préstamo, si es en pesos o en VSM, tu tasa de interés, etc.
Esto lo deberías haber sabido desde antes de contratarlo, para tomar una buena decisión (comparar por lo menos con otras opciones). Pide tu tabla de amortización.
¿Cuánto puede reducir tu deuda? La deuda como tal no, pero sí te ahorras mucho dinero en intereses. ¿La razón? Los intereses en un crédito hipotecario se calculan sobre saldos insolutos, es decir sobre lo que debes. A medida que adelantes pagos, los intereses generados serán menores. El efecto es muy significativo sobre todo en los primeros años del crédito, porque al ser pagos fijos, al principio tus primeras mensualidades casi la totalidad de lo que pagas son intereses y casi nada de capital. Entonces tu deuda baja muy poco a pesar de todos los pagos que haces.
El hacer pagos adicionales lo que genera es precisamente una reducción REAL en tu deuda – y entonces terminas de pagar mucho más rápido con un ahorro importante.
El cálculo del impacto de hacer un pago adicional se puede hacer, pero conociendo las condiciones financieras de tu crédito y tu tasa de interés. Es un cálculo sencillo y se puede hacer una simulación en Excel.
Te lo agradezco mucho, me serbio de mucho tu comentario que tengas linda noche. Y gracias por esta pagina que nos es de mucha ayuda.
Leyendo tus opiniones y abusando de tu experiencia, quisiera hacerte una consulta, hace un año que estamos pagando una hipoteca en Banorte, por 1,370,000 , a 20 años con un cat del 11% mas o menos ( interés del 8% + seguros y gastos) el primer pago era de 14,600 de los cuales solo 2100 son a capital, con mucho esfuerzo nos propusimos a abonar a capital , y en un año ya abonamos como 85 mil mas los pagos mensuales normales, ya llevamos abonados a capital cerca de 110mil, y mi mensualidad bajo a 13,400 ( me están reduciendo plazo), para no complicarme con los importes de la mensualidad y ajustar mi abono a cPital mes con mes, lo que hago es simplemente es abonar 3 días antes de mi corte 21 mil, y el banco de ahí se cobra los intereses, los gastos y lo demás lo manda a capital, mi pregunta es, hasta que monto es rentable seguir abonando a capital? Hay algún importe de deuda en donde me convenga, solamente pagar la mensualidad sin mi abono mensual ( yo me hago la idea que mi mensualidad obligatoria es con la que inicie, para que los ahorros de interés se acumulen a pagos al capital), es mi duda porque no se cuantos años podamos mantener este ritmo, ya que tengo hijas que pronto en unos años ingresaran a la universidad y se que para ese entonces va a ser mas complicado disponer de efectivo. Ojalá me puedas aconsejar en esto, no quiero presionar tanto a mi familia y tenerla a dieta financiera tanto tiempo, pero cuando veo el interés pagado me abruma tanto dinero.
Gracias
Al principio es cuando más ahorro tienes, pero hasta cuándo depende mucho de lo que pagues y de qué tanto haya bajado tu saldo. Vale la pena hacerlo hasta que puedas (ojalá siempre, para que termines de pagar tu casa y estés libre de deudas, es una sensación padrísima) pero como bien dices, depende de tus demás obligaciones financieras y tus otras metas (nunca es bueno posponer el ahorro para el retiro por pagar adelantado tu hipoteca) – hay que hacer las dos.
Si tu mensualidad bajó, entonces no estás reduciendo plazo (es uno o el otro).
Joan dando seguimiento a este caso. Como podemos asegurarnos que en realidad se esta reduciendo el plazo al hacer pagos adicionales cada mes? Sarita indica que su mensualidad bajó, cosa que inquieta porque uno esperaría seguir pagando la misma mensualidad pero en menor tiempo! Gracias
Hola Sandra,
¿Qué dice el contrato que firmaste? Ahí se menciona qué pasa cuando das pagos adicionales, si se reduce el plazo (es lo común) o la mensualidad. Algunos bancos incluso te dan a elegir.
Pero todo está en tu contrato, por eso es importante conocerlo. Lo encuentras en tus escrituras, ahí está la hipoteca constituida a tu nombre con las cláusulas correspondientes.
Nosotros adquirimos en Colombia un crédito hipotecario en el año 2012 por valor de $89.000000. a 177 cuotas Nuestro objetivo siempre ha sido pagar lo mas pronto el crédito. Todos los meses abonamos todo lo que más se ha podido e incluso primas y cesantías a capital y nos representaba una reducción de plazo muy significativa. Ahora que nos quedan 26 cuotas no reduce igual el valor que consignamos a capital. Y queremos saber cómo poder hacer para reducir al final ésas 26 cuotas que representan $22.millones. Ha sido una gran Bendición de Dios ya que nos ha permitido reducir el crédito en una cantidad de años. Llevamos pagando 3 años el crédito.
Hola Elsa, felicidades por lo que has logrado. En la parte final de un crédito hipotecario, gran parte de lo que pagas es a capital. Sigue pagando lo más que puedas para terminar lo más pronto posible. Es cierto que el efecto de un pago adicional ya no te reduce años el plazo, como lo es en un principio. Eso es porque reduces intereses futuros. Como ya te queda poco, los intereses futuros es poco también, por eso no ves el mismo efecto. Pero tú sigue constante que terminarás rápido de pagar.
Muy interesante el Post, yo tengo en México un crédito a 20 años en VSM (Bancomer), y tengo muchas dudas respecto a que va a pasar con mi crédito si el salario mínimo se autoriza para el año que viene, ¿me convendrá buscar a otra institución bancaria para cambiar el crédito a pesos?
¿que opciones hay?
No sabía que Bancomer ofrecía créditos en VSM (esto lo hacía Infonavit) pero seguramente sí te conviene cambiarte (no sé tu caso particular pero es lo más probable). Esto lo podrás hacer en el mismo banco o en otro. Opciones hay muchas, hoy en día es fácil comparar simplemente entrando a la página de internet de diferentes bancos. Si buscas asesoría hipotecaria específica, yo no soy especialista pero contacta a Isela Muñoz de http://www.elpesonuestro.com quien se dedica entre otras cosas a ese tema.
Hola Joan.
Justamente estoy buscando una vivienda y evaluando con distintos bancos créditos hipotecarios. Tengo muchas dudas.. pero agradecería me orientes en algunas..
Hay entidades que para un crédito por 20 años permite hacer prepagos, y otras entidades ofrecen 2 opciones de dividendo uno alto por 20 años(que sería el dividendo normal) y otro menor por 8 años (donde el costo total del crédito varia entre el de 20 años y el de 8 años). En que caso me conviene uno de otro (el de hacer prepagos o el banco que entrega 2 opciones de dividendo)?
En cuanto a la solicitud de un crédito con tasa fija a 20 años.. En que debo fijarme, en la tasa de interes, o costo final del crédito y dividendo a pagar? sabiendo que a esto suman seguros y otros..
Gracias de antemano!!
Saludos.
Hola Eli,
A mí personalmente me gustan los créditos hipotecarios a no más de 15 años, con tasa de interés fija, dividendos fijos (evita los que son crecientes o se ajustan) y que además permitan hacer prepagos sin penalización.
En México por lo menos existen muchos que tienen esa característica.
También siguiendo la última parte de tu pregunta, pienso que debes fijarte en el costo total del crédito – hay algunos que tienen una tasa de interés más baja pero los seguros son muy caros y entonces se termina pagando más.
Lo que yo hice cuando tomé mi crédito hipotecario fue acudir a distintos bancos y pedir una simulación (en muchos casos se puede hacer sin salir de casa, vía internet. Copié los datos en una hoja de cálculo en excel y evalué cómo se comportaría cada crédito si hacía prepagos (tomando en cuenta temas como aguinaldo o bono de fin de año, para hacer una simulación tomando en cuenta mis posibilidades).
Entre los créditos con mejor costo total hice solicitud en tres de ellos, dos me lo aprobaron y uno me declinó. Lo tomé con el banco que me dio mejor servicio (que no era necesariamente el más barato de los tres).
Que buen artículo y que buenos comentarios me he encontrado en esta página!
Joan tengo esta inquietud que te quiero consultar, en cuanto a un crédito hipotecario que voy a tomar. Que opción tomarías:
a. Tomar un crédito a largo plazo y hacer abonos extras mensuales a capital (los cuales serían considerables).
b. Tomar un crédito a menor plazo pero teniendo menos flujo de dinero con el cual no me da la opción de aportar a capital.
Por otro lado he estado buscando un modelo crediticio de excel en internet que me permita ingresar abonos extras a capital y que calcule automáticamente cuanto se vería impactado el crédito tanto si decidiera afectar tiempo o cuota, pero no he encontrado por ningún lado. Tienes alguno que me puedas compartir? te envío mi correo oscarm0505@yahoo.com.
Gracias
Hola Oscar, ambas opciones son equivalentes si con abonos de capital en ambos créditos te comprometes a pagar lo mismo (salvo que uno tenga mayor tasa de interés).
Yo tomaría la opción b – y cualquier ingreso extra que tengas lo podrás abonar a capital. La razón es que mucha gente que toma la opción a termina destinando el «excedente» a otras cosas y no a pagos anticipados. Por ejemplo siempre hay las ganas de a lo mejor comprar algo nuevo a meses sin intereses, o irse de viaje, y se hace fácil decir «en lugar de hacer los pagos adicionales compro esas cosas».
Pero si tienes la disciplina la opción a te puede dar mayor flexibilidad.
El modelo se tiene que construir caso a caso dependiendo de la tasa de interés del crédito, el importe de seguros, etc. Pero algunos simuladores bancarios tienen también la opción de simular cómo se comportarían pagos anticipados, puedes usarlos.
Gracias por la respuesta, la tendré en cuenta
Tengo una pregunta, si compro una vivienda de 2500 uf con una tasa de 5%, 90% financiamiento y al cabo de dos años quiero revenderla. ¿Cómo se con la deuda hipotecaria? Me podrían dar un ejemplo claro con números
Depende mucho del monto de tu pago mensual, así como del plazo total del crédito. Pero por lo general, la deuda en los primeros dos años baja muy poco – ya que al principio la mensualidad que se paga en un crédito hipotecario consiste en su mayoría de intereses, no el principal de la deuda.
Buen día, acabo de encontrar su artículo, me parece interesante.
Yo he estado haciendo pagos anticipados a mi crédito hipotecario de 20 años, con la intención de reducir el plazo, pero lo había estado haciendo sin estudiar un plan o una estrategia para lo mismo.
Apenas llevo un año pagando, pero ahora he estado haciendo más análisis y en mi caso, pagando un 30% más de la mensualidad, el plazo se reduce de 20 años sólo 11! Esto representaría mucha plata al final del crédito.
Intencionalmente saqué un crédito no muy alocado, que pudiera pagar sin que me genere tanto estrés.
Te quería preguntar tu opinión sobre lo siguiente. Tengo la idea de reestructurar el crédito con el mismo banco, (digamos cada dos o tres años volver a negociar tasas y plazos) de manera que la mensualidad baje, y en lugar de pagar un 30% más quizá pagarle más porcentaje. Esto con la finalidad de que los pagos anticipados impacten más al capital.
Qué bueno que te has dado cuenta – en tu caso se reduce el plazo a la mitad y sí es mucha plata la que te ahorras. Felicidades por sacar un crédito que pudieras pagar con comodidad – mucha gente desafortunadamente se aprieta demasiado.
Es cierto: el crédito Infonavit es más caro. También puedes hacer aportaciones adicionales vía internet, lo cual es recomendable.
Sobre tu pregunta, sólo puede ser una buena estrategia si la tasa de interés se reduce y de esta manera tu mensualidad y costo del crédito baja. No vale la pena reestructurar plazo – a menos que de plano tu ingreso se haya reducido y no puedas seguir pagando la misma mensualodad.
Lo que tienes que considerar son los costos: aún cuando es con el mismo banco se tiene que hacer una modificación ante notario y puede ser que el banco te cobre una comisión por ello (similar a la comisión por apertura) por lo cual es importante que lo analices bien en su momento. No te vaya a salir más caro el caldo que las albóndigas.
Buen dato, muchas gracias por contestar…
No había considerado esos costos administrativos de reestructurar el crédito… sería analizarlo en su debido momento.
También veré lo del infonavit, y haré el analisis de cuánto hay que hacer de aportación adicional para que valga la pena. De hecho en diciembre alcancé a hacer un pequeño abono, y ahora que actualicen el saldo quiero ver en cuánto impactó en el saldo.
Gracias y saludos…
Suerte. A lo mejor no ves mucho impacto en Infonavit por el incremento al salario mínimo, pero revisa cómo cambió tu saldo en VSM.
yo tenia un hipotecario con el bbva eb Chile, lo que fue pactado a 20 años lo hice en casi 10 años. Hice prepagos y me ahorre una cantidad de dinero impresionante y gane la tranquilidad de que ya mi depto esta pagado y que ya no hay mas usura de parte del banco.
Al terminar con el dividendo, fue como si recibiera un aumento de sueldo.
Si lo pueden hacer, haganlo……. Y veran como duermen tranquilos y los colores de la vida cambian.
Saludos
Te agradezco mucho el comentario, tienes razón: se siente como un aumento – grande – de sueldo.
hola, a mi me gustaría hacer un abono a capital de mi crédito hipotecario, mensualmente pagamos un dividendo de 270.000 pesos chilenos, por un crédito de 1780 UF, pactado a 18 años, con una tasa de interés del 3,8%, ya llevamos 26 dividendos pagados y me gustaría pagar unos 5.000.000… cuánto podrá bajar el cobro mensual?… no comprendí cómo calcular eso… me podría orientar y ayudar por favor, gracias.
Bernarda, el cálculo específico depende mucho de las condiciones de tu crédito. En algunos casos al hacer abonos anticipados el cobro mensual no se reduce, sino el plazo del crédito. Hay instituciones financieras que te permiten elegir si quieres reducir el término total, o la mensualidad.
Pero los bancos sí pueden proporcionarte una tabla de amortización y una simulación sobre cómo se comportaría tu crédito al hacer pagos anticipados. Es decir, la respuesta a tu pregunta te la debe dar tu banco.
Saludos cordiales hasta Chile, bellísimo país donde he tenido la fortuna de estar.